Сколько стоит анализ градостроительного потенциала участка

Техническое задание на анализ градостроительное потенциала в каждом случае формируется индивидуально исходя из специфики участка и от целей анализа.

Так анализ может производиться в интересах как нынешнего собственника или арендатора, так и покупателя недвижимости. Цели анализа могут охватывать новое строительство или только использование существующих зданий, могут рассматриваться как только варианты, основанные на актуальных редакциях правил землепользования и застройки и иной градостроительной документации, так и связанные с их изменением.

В то же время, на основании многолетнего опыта Правового центра, можно сформулировать ряд наиболее частых типовых задач, которым соответствует перечень вопросов, подлежащих рассмотрению в рамках анализа градостроительного потенциала участка. 

Для предварительного бесплатного анализа и подготовки предложения о вариантах дальнейшего сотрудничества укажите в форме ниже кадастровый номер или иные краткие сведения об объекте и интересующие вопрос. Либо свяжитесь с нами любым из доступных способов.

Обращаем внимание, что указанные ниже варианты касаются именно исследования участка по земельно-правовым и градостроительным вопросам. О наших услугах по проверке юридической чистоты недвижимости и безопасности сделки смотрите здесь. 

Анализ потенциала использования существующей недвижимости

Данный вариант актуален, если собственника или покупателя интересуют только возможные варианты использования существующей недвижимости, при этом не рассматривается новое строительство или реконструкция, требующая получения разрешительной документации.

Стоимость такого анализа для одного участка – 50 000 руб.

При этом выездное обследование участка, проверка недвижимости на риск признания самовольной и т.д. в предмет такого анализа не входят, данные вопросы могут быть рассмотрены отдельно

В рамках анализа перспектив использования существующей недвижимости обычно рассматриваем следующие блоки вопросов. 

1. Вопросы разрешённого использования

1.1. Соответствие ведущейся на участках деятельности разрешённому использованию участков. 

1.2. Оценка соответствия ВРИ участков действующему классификатору, необходимости приведения в соответствие классификатору. 

1.3. (для арендованных участков) Возможные виды использования участка и зданий на нём в соответствии с договором аренды. 

2. Вопросы существующего градостроительного регламента участка

2.1. Анализ положений Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). 

2.2. Перечень всех доступных к выбору видов разрешённого использования (основных, условно-разрешённых, вспомогательных). 

3. Вопросы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

3.1. Перечень установленных в отношении земельного участка ЗОУИТ (в т.ч. различных зон, связных с водными объектами, зон инженерных коммуникаций, санитарно-защитных зон и т.д.), красных линий, сервитутов и иных ограничений. 

3.2. Оценка риска выявления ЗОУИТ, не отражённых в ЕГРН и ГИС ОГД

3.3. Оценка влияния ограничений ЗОУИТ на разные варианты использования имеющихся зданий.

4. Сводный анализ возможности использования зданий

4.1. Определение перечня видов использования имеющихся объектов капитального строительства, выбор которых допускается в рамках действующей градостроительной документации и имеющихся ЗОУИТ.

4.2. Анализ возможности изменения назначения существующих зданий путём способами, не требующими реконструкции.

5. Вопросы кадастровой стоимости и налоговой нагрузки (экономика использования)

5.1. Анализ кадастровой стоимости участка в зависимости от вида использования, в частности возможность уменьшения кадастровой стоимости.

5.2. Анализ размера земельного налога и налога на имущество (в случае применения налога на имущество по кадастровой стоимости) в зависимости от вида использования участка. 

5.3. Сравнительный расчёт налоговой нагрузки для различных сценариев использования участка (предусмотренных актуальными ПЗЗ) в целях выбора наиболее экономически эффективной модели освоения.

5.4. Вхождение зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости или риск их включения в данный перечень. Перспективы включения объекта в данный перечень при различных вариантах изменения разрешённого использования. Если будет актуально - перспективы исключения зданий из данного перечня.

Краткий анализ градостроительного потенциала

Данный вариант подходит если интересуют актуальные возможности использования участка в части нового строительства и реконструкции, изменения назначения существующих зданий, размещения некапитальных объектов и т.д. Без учёта возможностей радикального изменения режима участка путём внесения изменений в правила землепользования и застройки, перевода в иную категорию и т.д. 

Этот вариант актуален:

• для собственника, рассматривающего перспективы дополнения или изменения использования участка, варианты строительства или реконструкции, доступные без длительной подготовки;
• для покупателя, планирующего быстро приступить к застройке участка или к эксплуатации существующей недвижимости под намечаемый бизнес.  

В рамках такого анализа рассмотрим, что можно делать на участке в части нового строительства, реконструкции имеющихся зданий или изменения их назначения «здесь и сейчас». Или же после простых административных процедур. При этом краткий анализ не предполагает детальный разбор процедурных вопросов получения разрешительной документации.

Стоимость такого анализа для одного участка – 150 000 руб.

В стоимость входит выездной осмотр участка до 1 га. в пределах МКАД в объёме, необходимом для проведения краткого анализа. В иных случаях необходимость проведения осмотра и его стоимость оговаривается отдельно. 

В рамках краткого анализа градостроительного потенциала обычно рассматриваем следующие блоки вопросов. 

1. Вопросы границ участка

1.1. Оценка необходимости уточнения границ участка.

1.2. Сопоставление фактически имеющихся на участках зданий и сооружений с документами кадастрового учёта в части списка объектов (без проверки соответствия фактических внешних габаритов и внутренней планировки зданий зарегистрированным). 

2. Вопросы разрешённого использования.

2.1. Соответствие ведущейся на участках деятельности разрешённому использованию участков. 

2.2. Оценка соответствия ВРИ участков действующему классификатору, необходимости приведения в соответствие классификатору. 

2.3. (для арендованных участков) Пределы использования участка в соответствии с договором аренды (в т.ч. в части видов использования, строительства, реконструкции, размещении я некапитальных объектов)

3. Вопросы существующего градостроительного регламента участка.

3.1. Анализ положений Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). 

3.2. Анализ утверждённой на территорию земельного участка документации по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания) и иной градостроительной документации при её наличии. 

3.3. Перечень всех доступных к выбору видов разрешённого использования (основных, условно-разрешённых, вспомогательных). 

3.4. Предельные параметры разрешённого строительства (минимальные/максимальные отступы от границ, предельная этажность и высота, максимальный процент застройки, коэффициент плотности застройки) для всех доступных к выбору видов разрешённого использования.

3.5. Возможность межевания участка, минимальные размеры образуемых участков в зависимости от выбранного ВРИ.

3.6. Оценка риска изъятия участков для целей строительства объектов транспорта и иной инфраструктуры, комплексного развития территории и т.д. (с учётом выводов относительно градостроительной документации).

4. Вопросы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

4.1. Перечень установленных в отношении земельного участка ЗОУИТ (в т.ч. различных зон, связных с водными объектами, зон инженерных коммуникаций, санитарно-защитных зон и т.д.), красных линий, сервитутов и иных ограничений. 

4.2. Оценка риска выявления ЗОУИТ, не отражённых в ЕГРН и ГИС ОГД.

4.3. Оценка влияния ограничений ЗОУИТ на градостроительный потенциал участка и возможность размещения на участке тех или иных объектов (для каждой ЗОУИТ рассматривается влияние в контексте всех доступных к выбору видов разрешённого использования). 

Оценка обоснованности установления границ ЗОУИТ и возможности их корректировки с целью увеличения градостроительного потенциала в объём краткого анализа не входит. 

5. Сводный анализ возможности размещения разных видов объектов капитального строительства и некапитальных объектов в рамках действующего градостроительного регламента

5.1. Определение перечня объектов капитального строительства, размещение которых допускается в рамках действующих ПЗЗ, и имеющихся ЗОУИТ с учётом установленных для каждого вида предельных параметров (этажность, процент застройки, отступы).

5.2. Анализ возможности изменения назначения и/или параметров существующих зданий путём реконструкции, или способами, не требующими реконструкции.

5.3. Анализ возможности размещения некапитальных объектов. Анализ необходимости согласования размещения некапитальных объектов видов доступных к размещению объектов.

6. Порядок получения разрешительной документации на строительство 

6.1. Перечень и краткая характеристика процедур, необходимых для получения разрешительной документации (включая необходимость согласования АГО, получения согласований, обусловленных категорией земель, наличием ЗОУИТ) Различия процедур для разных доступных к выбору ВРИ.

6.2. Возможность размещения капитальных объектов, не требующих разрешения на строительство, для тех или иных их доступных к выбору ВРИ.

6.3. Возможность и необходимость выполнения тех или иных процедур для размещения некапитальных объектов. 

7. Вопросы кадастровой стоимости и налоговой нагрузки (экономика использования)

7.1. Анализ кадастровой стоимости участка в зависимости от вида использования, в частности возможность уменьшения кадастровой стоимости.

7.2. Анализ размера земельного налога и налога на имущество (в случае применения налога на имущество по кадастровой стоимости) в зависимости от вида использования участка. 

7.3. Сравнительный расчёт налоговой нагрузки для различных сценариев использования участка (предусмотренных актуальными ПЗЗ) в целях выбора наиболее экономически эффективной модели освоения.

7.4. Вхождение зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости или риска их включения в данный перечень. Перспективы включения объекта в данный перечень при различных вариантах изменения разрешённого использования. Если будет актуально - перспективы исключения зданий из данного перечня.

Развёрнутый анализ градостроительного потенциала участка.

Такой анализ охватывает не только возможности использования участка, доступные в текущий момент, но и перспективы изменения градостроительной документации по инициативе правообладателя, возможность корректировки или оспаривания границ зон с особыми условиями использования, анализ градостроительного окружения и перспектив его развития.  

В отличие от краткого анализа – оценивается не только принципиальная возможность размещения тех или иных объектов, но и печень необоримых для этого процедур, условия их прохождения, срок и т.д. По итогам составляется подробная «дорожная карта» реализации проекта.

Но при этом существующие здания на участке детально не исследуются. 

Стоимость такого анализа – 250 000 руб.

В стоимость входит выездной осмотр участка до 1 га. в пределах МКАД в объёме, необходимом для проведения развёрнутого анализа. В иных случаях необходимость проведения осмотра и его стоимость оговаривается отдельно. 

В рамках развёрнутого анализа градостроительного потенциала обычно рассматриваем следующие блоки вопросов. 

1. Вопросы границ участка

1.1. Оценка необходимости уточнения границ участка.

1.2. Сопоставление фактически имеющихся на участках зданий и сооружений с документами кадастрового учёта в части списка объектов (без проверки соответствия фактических внешних габаритов и внутренней планировки зданий зарегистрированным). 

2. Вопросы разрешённого использования

2.1. Соответствие ведущейся на участках деятельности разрешённому использованию участков. Оценка риска привлечения к ответственности за нецелевое использование. При необходимости – способы минимизации таких рисков.

2.2. Оценка соответствия ВРИ участков действующему классификатору, необходимости приведения в соответствие классификатору. 

2.3. (для арендованных участков) Пределы использования участка в соответствии с договором аренды (в т.ч. в части видов использования, строительства, реконструкции, размещении я некапитальных объектов). Возможность и порядок изменения договора аренды при изменении ВРИ участка или для целей нового строительства (реконструкции)

3. Вопросы существующего градостроительного регламента участка

3.1. Анализ положений Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). 

3.2. Анализ утверждённой на территорию земельного участка документации по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания) и иной градостроительной документации при её наличии. 

3.3. Перечень всех доступных к выбору видов разрешённого использования (основных, условно-разрешённых, вспомогательных). 

3.4. Оценка перспектив получения разрешения на те или иные условно разрешённые ВРИ. Процедура получения разрешения на условно разрешённый ВРИ.

3.5. Оценка перспектив применения к участку вспомогательных ВРИ. Пределы использования участка под вспомогательные ВРИ

3.6. Предельные параметры разрешённого строительства (минимальные/максимальные отступы от границ, предельная этажность и высота, максимальный процент застройки, коэффициент плотности застройки) для всех доступных к выбору видов разрешённого использования.

3.7. Возможность межевания участка, минимальные размеры образуемых участков в зависимости от выбранного ВРИ.

3.8. Оценка риска изъятия участков для целей строительства объектов транспорта и иной инфраструктуры, комплексного развития территории и т.д. (с учётом выводов относительно градостроительной документации).

4. Вопросы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

4.1. Перечень установленных в отношении земельного участка ЗОУИТ (в т.ч. различных зон, связных с водными объектами, зон инженерных коммуникаций, санитарно-защитных зон и т.д.), красных линий, сервитутов и иных ограничений. Отображение каждой из ЗОУИТ и иных ограничений на графических материалах. 

4.2. Оценка риска выявления ЗОУИТ, не отражённых в ЕГРН и ГИС ОГД

4.3. Оценка влияния ограничений ЗОУИТ на градостроительный потенциал участка и возможность размещения на участке тех или иных объектов (для каждой ЗОУИТ рассматривается влияние в контексте всех доступных к выбору видов разрешённого использования). 

4.4. Оценка влияния ограничений ЗОУИТ на перспективы изменения правил землепользования и застройки и иной градостроительной документации в отношении участка (в контексте всех рассматриваемых вариантов изменения градостроительной документации).

4.5. Возможность размещения на участке объектов, требующих установления СЗЗ (с учётом назначения смежных участков).

4.6. Оценка обоснованности установления границ ЗОУИТ и возможности их корректировки с целью увеличения градостроительного потенциала

5. (при необходимости) Вопросы водных объектов и связанных с ними ЗОУИТ

5.1. Юридическая квалификация водных объектов, находящихся на земельном участке и вблизи его границ с точки зрения водного законодательства. В т.ч. вопрос об отнесении прудов к проточным или изолированным. Анализ сведений о данных водных объектах в Водном реестре. 

5.2. Проверка наложения земельного участка на контуры акватории и береговой полосы водных объектов. При выявлении влияние на возможность использования данных территории и остальной площади участка (с учётом выводов о статусе водных объектов). 

5.3. Оценка обоснованности установления береговых полос и их границ. Возможность корректировки сведений о границах водных объектов и их береговых полос. 

5.4. Оценка целесообразности межевания участка для выделения акватории и береговых полос на отдельные участки. 

5.5. (при необходимости) Последствия вхождения в водоохранную зону и прибрежную защитную полосу в контексте существующих и перспективных видов деятельности.

6. Сводный анализ возможности размещения разных видов объектов капитального строительства и некапитальных объектов в рамках действующего градостроительного регламента

6.1. Определение перечня объектов капитального строительства, размещение которых допускается в рамках действующих ПЗЗ, и имеющихся ЗОУИТ с учётом установленных для каждого вида предельных параметров (этажность, процент застройки, отступы).

6.2. Анализ возможности изменения назначения и/или параметров существующих зданий путём реконструкции, или способами, не требующими реконструкции.

6.3. Анализ возможности размещения некапитальных объектов. Анализ необходимости согласования размещения некапитальных объектов видов доступных к размещению объектов.

7. Перспективы изменения градостроительного регламента земельного участка

7.1. Перечень возможных видов разрешённого использования и параметры строительства для них, практически возможные к установлению в случае инициирования внесения изменений в правила землепользования и застройки (при необходимости - также в генеральный план) с учётом градостроительных нормативов и актуальной градостроительной политики региона, специфики окружения участка. 

7.2. Возможные предельные параметры строительства на участках, для возможных к установлению видов разрешённого использования. 

7.3. Общий порядок изменения генплана и ПЗЗ под рассматриваемые виды застройки. Последовательность административных процедур, перечень подготавливаемой документации, требования к исполнителям, осуществляющим подготовку документации и т.д. 

7.4. Оценка необходимости и целесообразности включения участка в зону комплексного развития (КРТ) для тех или иных из рассматриваемых видов застройки, исходя из видов застройки для которых необходимость установления зоны КРТ предусмотрена нормативно или определяется сложившейся практикой. 

7.5. Специфика и процедурные вопросы изменения градостроительного регламента при установлении для участка зоны КРТ. 

8. Вопросы кадастровой стоимости и налоговой нагрузки (экономика использования)

8.1. Анализ кадастровой стоимости участка в зависимости от вида использования, в частности возможность уменьшения кадастровой стоимости.

8.2. Анализ размера земельного налога и налога на имущество (в случае применения налога на имущество по кадастровой стоимости) в зависимости от вида использования участка. 

8.3. Оценка возможности снижения кадастровой стоимости.

8.4. Оценка возможности снижения земельных и налоговых платежей. 

8.5. Вхождение зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости или риска их включения в данный перечень. Перспективы включения объекта в данный перечень при различных вариантах изменения разрешённого использования. Если будет актуально - перспективы исключения зданий из данного перечня.

8.6. Сравнительный расчёт арендной и налоговой нагрузки для различных сценариев использования участка (предусмотренных актуальными ПЗЗ или возможных в случае их изменения) в целях выбора наиболее экономически эффективной модели освоения.

9. Перспективы развития прилегающей территории

9.1. Предусмотренные утверждённой или находящейся на рассмотрении документацией планы по застройке смежных участков, влияющие на юридическую возможность или коммерческую привлекательность использования рассматриваемого участка (магистральный транспорт и коммуникации, жильё и т.д. на смежных территориях).

9.2. Оценка риска установления в отношении участка новых ЗОУИТ в связи с застройкой прилегающей территории.

9.3. Наличие прохода и проезда к участку. При необходимости - наличие оформленных прав на проезд и проход.

10. Порядок получения разрешительной документации на строительство 

10.1. Перечень и подробная характеристика процедур, необходимых для получения разрешительной документации (включая необходимость согласования АГО, получения согласований, обусловленных категорией земель, наличием ЗОУИТ) Различия процедур для разных доступных к выбору ВРИ.

10.2. Возможность размещения капитальных объектов, не требующих разрешения на строительство, для тех или иных их доступных к выбору ВРИ.

10.3. Детализованный план мероприятий (дорожная карта) получения разрешительной документации на строительство (с вариантами для разных доступных ВРИ).

10.4. Возможность и необходимость выполнения тех или иных процедур для размещения некапитальных объектов. 

Анализ расположенных на участке зданий.

Детальное исследование зданий обычно проводим в комплексе с кратким или развёрнутым анализом градостроительного потенциала участка. 

Оно актуально если панируется дальнейшее использование или реконструкция существующей недвижимости, для чего важно понимать законность её возведения, отсутствие несанкционированных изменений площади и этажности и т.д. 

Стоимость такого анализа – 100 000 руб. при рассмотрении зданий суммарной площадью  до 5 000 кв.м. расположенных на одном участке. При большей площади или в случае необходимости обследования зданий за МКАД стоимость оговаривается индивидуально. 

В рамках данной услуги проводится визуальное обследование участка и зданий на нём. При необходимости привлечения эксперта-строителя, кадастрового инженера или иных специалистов, оно может быть организовано за дополнительную плату. 

1. Вопросы зарегистрированных прав на здания

1.1. Сопоставление фактически имеющих на участке зданий (сооружений) с документами кадастрового и технического учёта, зарегистрированными правами на предмет соответствия фактических внешних габаритов и внутренней планировки объектов зарегистрированным. С проведением выездного обследования здания, с внешним и внутренним осмотром объектов.

1.2. Выявление незарегистрированных объектов и незарегистрированных частей объектов (пристроек) надстроек, антресолей и т.д.

1.3. Оценка риска признания незарегистрированных объектов на участке бесхозяйным имуществом.

2. Вопросы самовольного строительства

2.1. Оценка рисков признания зданий/сооружений самовольными постройками в т.ч. в связи с реконструкцией или увеличением ТЭП после постройки или приватизации). В том числе анализ документов на ввод в эксплуатацию/приватизацию, и, если актуально, на реконструкцию или перепланировку/переустройство (при наличии). Анализ документации технического и кадастрового учёта за разные годы (при наличии).

2.2. (при необходимости) Оценка соответствия имеющейся у Заказчика проектной и разрешительной документации установленным на момент проведения работ требованиям с точки зрения перечня документов и компетенции органов, их выдавших.

2.3. (при необходимости) Оценка соответствия имеющейся у Заказчика проектной и разрешительной документации фактически произведённым работам и конфигурации помещений в настоящее время;

2.4. (при необходимости) Анализ имеющейся у Заказчика переписки с контролирующими органами.

2.5. При выявлении самовольно возведённых (не учтённых в ЕГРН или учтённых без надлежащего комплекта документов) площадей, или иных признаков самовольного строительства, или реконструкции: 

• оценка наличия признаков самовольного строительства и существенности выявленных нарушений с точки зрения строительных норм и сложившейся судебной практики (с учётом капитальности неучтённых помещений или конструкций, их юридической квалификации и т.д.);
• оценка судебных перспектив в случае предъявления иска о сносе самовольных площадей. В том числе учётом возможности ссылаться на исковую давность;
• оценка риска приведения к административной ответственности или применения иных санкций;
• оценка перспектив легализации выявленных самовольных площадей во внесудебном или судебном порядке. В том числе признания права собственности по приобретательной давности или как на самовольную постройку;
• возможные действия Заказчика направленные на подтверждение законности проведённых работ. В том числе по сбору дополнительных документов, направлению обращений в уполномоченные органы и т.д.

2.6. (если актуально) оценка правомерности размещения на участке некапитальных объектов. Необходимость оформления документов на их размещение.

3. Возможность изменения назначения зданий, проведения реконструкции или перепланировки/переустройства

3.1. Перспективы получения разрешения на реконструкцию с учётом специфики конкретного здания и правового режима участка. 

3.2. Возможные варианты и пределы изменения планировки и назначения здания без получения разрешения на реконструкцию. В том числе возможный объём и характер работ, проводимых в рамках перепланировки и переустройства. 

Специфика анализа отдельных категорий участков. 

При необходимости отдельно (с соответствующей корректировкой вышеуказанной стоимости) могут быть оценены вопросы:

Статуса сельхозземель, в том числе: 

• юридическая квалификация рассматриваемых сельхозземель (сельхозугодья, особо ценные продуктивные угодья, иные сельхозземли, лесные насаждения на сельхозземлях).
• соблюдение требований по целевому использованию сельхозземель. Риск изъятия или применения иных санкций за неосвоение и нецелевое использование участков.
• возможность отнесения участков к иному виду разрешённого использования в рамках категории сельхозземель, размещения капитальных или некапитальных объектов, допускающихся на сельхозземлях.
• возможность включения в границы населённых пунктов, или перевода в иную категорию либо в зону ведения садоводства. 

Использования земель лесного фонда или корректировки его границ

Подключения объектов на участке к коммуникациям

Организации проезда к участку

Строительство подъездных дорог и инженерных коммуникацией за пределами участка. 

Детального порядка реализации комплексного развития территории (КРТ)

Включая вопросы объёма и способа исполнения обязательства застройщика по строительству коммунальной, социальной и иной инфраструктуры.