Налог по кадастровой стоимости

В Москве на основании постановления Правительства № 700-ПП ежегодно в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости («Перечень») включаются тысячи новых зданий и помещений. На 2022 год в Перечне содержится более 37,5 тыс. объектов общей площадью 96,7 млн м².

Масштабность действий городских властей по включению объектов в Перечень, с одной стороны, способствует пополнению доходной части бюджета, а с другой — приводит к необоснованному включению множества объектов в Перечень и возложению на владельцев бизнеса несправедливого налогового бремени.

В том случае, если здание или помещение облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости безосновательно, можно требовать исключения объекта из Перечня, а также возврата (зачета) уплаченных за предыдущие периоды сумм. В этом случае собственнику объекта потребуется квалифицированная правовая поддержка.

Эксперт по кадастровому налогу

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов правообладателей недвижимости как непосредственно по делам об исключении объектов из Перечня, так и по разрешению иных вопросов, связанных со снижением нагрузки компаний по платежам в бюджет за землю и недвижимость.

Сопровождение «Два М» одного из знаковых дел в сфере оптимизации имущественных платежей (№ 3а-6329/2019), дошедшего до Верховного Суда, позволило в 2021 году исключить из Перечня здание общей площадью 31 178,7 кв. м, учитывая осложнение ситуации его нахождением из-за исторических особенностей межевания на двух участках, ВРИ одного из которых прямо предусматривает размещение объектов торговли.

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе. Зачастую занимаясь делами только по исключению объектов из Перечня «поточным» методом, юридические организации не учитывают важные земельно-правовые и хозяйственные нюансы деятельности клиента.

В ряде случаев вывести объекты из-под налога на имущество по кадастровой стоимости или значительно уменьшить размер налога, в зависимости от ситуации, позволяет изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка, в т. ч. путем исключения из него «ненужных» видов, раздел участка (с учетом назначения расположенных на нем объектов), а также оспаривание кадастровой стоимости. Применение указанных способов является эффективным и для оптимизации земельных платежей в бюджет.

Критерии включения объектов в Перечень

Включение объектов в Перечень в соответствии со ст. 378.2 Налогового кодекса, осуществляется по двум самостоятельным критериям:

1. когда один из ВРИ участка предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания;
2. когда недвижимое имущество на участке предназначено или фактически используется для указанных коммерческих видов деятельности.

При этом под фактическим использованием для целей обложения налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости понимается использование под соответствующие виды не менее 20% полезной площади недвижимости.

Исключение объектов из Перечня

Множество спорных ситуаций, связанных с включением зданий (помещений) в Перечень, особенно по критерию фактического использования, возникает по причине далекого от совершенства нормативно-правового регулирования данной сферы.

Например, в налоговом законодательстве отсутствуют четкие формулировки понятий «офис», «объект общественного питания». В связи с чем чиновники зачастую к офисным относят не только здания (помещения) самостоятельного офисного назначения, но и административные корпуса (помещения) на складских и производственных территориях, а к общепитам – не только кафе (рестораны), но и столовые, предназначенные для питания сотрудников предприятия.

Суды занимают гораздо более здравую позицию – помещения, используемые для собственных нужд предприятия, а не для сдачи в аренду, «кадастровым» налогом облагаться не должны.

Аналогично, часто в Перечень необоснованно включаются складские здания (помещения), используемые для хранения товара, а не для его выкладки, демонстрации в целях продажи покупателям.

До недавнего времени здания, находящиеся на участках с ВРИ, предполагающим размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания (в т. ч. – наряду с производственными и иными видами) подлежали включению в Перечень (критерий №1) независимо от того, используются ли они (и могут ли физически использоваться) под эти цели.

Однако в настоящее время в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ №46-П, объект не должен облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости, если один из ВРИ участка предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания, при этом фактически участок для указанных целей не используется либо под эти цели задействовано менее 20% общей площади зданий.

В первую очередь, это актуально для зданий в промзонах и иных «старых» имущественных комплексах, для которых ДГИ Москвы при предоставлении земельных участков в аренду устанавливал ВРИ, сочетающий «производственные» и «коммерческие» виды. Нередко арендованным участкам установлены множественные (смешанные) ВРИ, включая «коммерческие» виды, не все из которых фактически реализуются, в т. ч. более чем на 20% общей площади помещений.

В подобных случаях возможно полное освобождение от налога на имущество по кадастровой стоимости и его возврат (зачет) за предшествующие периоды (до трех лет, не считая года обращения в суд).

Применение налоговых льгот

Для некоторых категорий объектов налоговым законодательством установлены льготы, применение которых позволяет снизить размер налога на имущество по кадастровой стоимости. Это актуально для тех случаев, когда исключение здания из Перечня нельзя признать перспективным.

Налоговые льготы установлены для организаций, использующих труд инвалидов, субъектов инвестиционной деятельности, а также в отношении объектов ЖКХ, газоснабжения, подземных коллекторов, коммунального комплекса.

Также установлены льготы для спортивных сооружений, океанариумов, медицинских центров, агропродовольственных кластеров.

Для объектов, включенных в Перечень только по критерию ВРИ участка, но не используемых фактически под соответствующие цели, налог в ряде случаев может быть уменьшен в 4 раза (до 25% от установленной ставки). При этом, как было указано выше, по арендованным участкам, а в ряде случаев и по находящимся в собственности, для которых размещение офисов, объектов торговли и т. д. установлено наряду с иными ВРИ, в настоящее время возможно полное освобождение от кадастрового налога и его возврат за предшествующие периоды.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации платежей за землю и недвижимость оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.