Оспаривание включения участка в ЗОУИТ

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка узнает о том, что участок попадает в зону с особыми условиями использования территорий, принципиально исключающую застройку (зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны трубопроводов и т. д.) или приобретение участка в собственность под уже построенными объектами недвижимости.

Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН, решения об отказе в выкупе земельного участка и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

Однако включение земельных участков в зоны с особыми условиями использования территорий далеко не всегда имеет под собой законные основания. И в таких случаях, соответственно, незаконны и ограничения, связанные с включением в такие зоны – запрет на строительство, отказ в выкупе земельного участка и ряд других.

Яркий пример – зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы, с границами которой, вернее, с их отсутствием, связано множество споров, вплоть до снесенных зданий и обманутых дольщиков.

При оспаривании включения участков в ЗОУИТ необходимо не только надлежащим образом обосновать, что участок не входит в границы соответствующей зоны (и зачастую это вопрос, требующий специальных знаний), но и правильно выбрать способ защиты права – что именно и в каком процессуальном порядке оспаривать.

В перспективе границы большинства зон с особыми условиями использования территорий должны будут устанавливаться актами уполномоченных органов, которые можно будет оспаривать в суде или требовать пересмотра в досудебном порядке.

Вместе с тем, сейчас продолжается (и продлится далеко не один год) «переходный» период, когда границы многих таких зон установлены в ранее действовавшем порядке или не установлены вообще. А отсутствие их надлежащего установления пока ещё не гарантирует, что участок действительно не находится в той или иной ЗОУИТ.

В то же время в градостроительной документации (генеральные планы, правила землепользования и застройки) указываются многочисленные ЗОУИТ, утратившие актуальность.

В таких условиях часто также бывает необходимо получить судебный акт о том, что участок не подпадет под действие тех или иных ограничений (например, не входит в ЗСО) заблаговременно – до начала строительства или в рамках предпродажной подготовки участка.

При этом любое судебное решение, в котором сделан мотивированный вывод о нераспространении на участок режима соответствующей ЗОУИТ, независимо от формального повода для спора, закрывает данный вопрос на перспективу. Например, на решение об оспаривании ГПЗУ можно будет в дальнейшем ссылаться при вводе объекта в эксплуатацию.

В отдельных случаях целесообразно доказывание нахождения участка за пределами ЗОУИТ через оспаривание правил землепользования и застройки, сведений ЕГРН или решений государственных или муниципальных органов.

В том числе, зачастую целесообразно искусственное создание спорной ситуации, когда владелец участка обращается в уполномоченный орган, чтобы получить «удобный» для оспаривания отказ или иной документ.

В свою очередь, выбор способа защиты часто влияет на подсудность спора – арбитражному суду либо районному или суду общей юрисдикции регионального звена. Что, когда практика судов общей юрисдикции и арбитражных отличается, оказывает существенное влияние на исход спора.