Условно разрешенные виды использования

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Установление для земельного участка условно разрешенного вида использования является одним из возможных вариантов перепрофилирования и развития бизнеса, в том числе получения возможности застройки, казалось бы, непригодных для этого участков (в частности, сельхозземель) различными коммерческими объектами или изменения назначения уже существующих на участке зданий.

Что понимается под условно разрешенными видами использования

Условно разрешенные виды использования представляют собой одну из категорий разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Наряду с основными видами использования, они указываются в ПЗЗ, при этом их применение допускается только при соблюдении особых условий и процедур.

Вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования наиболее актуален для правообладателей земли в Московской области, в отличие от Москвы, где условно разрешённые виды использования не предусмотрены. Данная процедура в ряде случаев является гораздо более эффективной, а также менее затратной по сравнению с изменением ПЗЗ.

Так, для ряда территориальных зон, обозначенных в областных ПЗЗ (в частности, для земель сельхозназначения), условно разрешенные виды использования в некоторых случаях предоставляют широкие возможности для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными ВРИ: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера.. Таким образом условно разрешенные виды создают условия для ведения производственной и иной предпринимательской деятельности.

Заслуживает внимания и такой новый и актуальный в настоящее время для России бизнес-формат как загородный экоотель, размещение которого, в некоторых случаях, возможно на сельхозземле при грамотном сочетании условно разрешенного и вспомогательных видов использования.

Для земельных участков, расположенных в зонах общественной застройки, условно разрешенные виды использования, как правило, предусматривают возможность размещения гостиниц и хостелов. Это реально и для участка, находящегося в производственной зоне. А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Таким образом, в ряде случаев условно разрешенный вид использования позволяет перепрофилировать хозяйственную деятельность без необходимости прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ.

Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно. Чтобы установить такой вид использования участку, требуется получение специального разрешения.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве, Московской области и других регионах существенно отличается, при этом ПЗЗ г. Москвы подобные виды использования практически не установлены.

В общих чертах разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который схож с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган (в Московской области – это Мособлархитектура), который запрашивает одобрение согласующих органов, а также проводит публичные слушания по данному вопросу.

Однако ключевое отличие заключается в следующем: если решение об изменении ПЗЗ во многом зависит от усмотрения органа власти, то положительный итог публичных слушаний по вопросу установления УРВИ создает для уполномоченного органа правовые основания для принятия положительного решения. Это позволяет в случае отказа эффективно принудить его к выдаче разрешения, в том числе через обращение в судебные инстанции. 

В большинстве случаев предоставление условно разрешенного вида использования земельного участка требует предпроектных проработок планируемого к размещению на участке объекта (объектов), которые включаются в состав пояснительной записки (например, в Московской области – в состав заключения состоящей в СРО организации о соблюдении требований технических регламентов для объектов капитального строительства). При этом правообладатель в дальнейшем не будет связан конкретными параметрами, указанными в предпроектной проработке, так как они не фиксируются в самом разрешении на УРВИ.

Получение разрешения на условно разрешенный вид использования участка требует профессионального юридического сопровождения, особенно на этапе проведения публичных слушаний, который является решающим в процедуре установления условно разрешенного ВРИ.

В случае положительного результата публичных слушаний, отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть успешно оспорен правообладателем, что подтверждается актуальной судебной практикой.

Следует иметь ввиду, что после установления нового ВРИ кадастровая стоимость земельного участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению размера земельных платежей. В то же время, предварительный градостроительный аудит, который осуществляют юристы «Два М», позволит правообладателю (инвестору) выявить наиболее эффективный вид использования и реализовать проект в полном объеме и с наименьшими затратами. 

Юристы «Два М» готовы взять на себя полное юридическое сопровождение данного вопроса.