Размещение объектов недвижимости без разрешения на строительство

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

Для возведения объекта капитального строительства в общем порядке необходимо провести ряд обязательных процедур, в том числе – выполнить инженерные изыскания, разработать проектную документацию, получить разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. По многим объектам также пройти экспертизу изысканий и проектной документации и взаимодействовать с органами стройнадзора на этапе строительства.

При этом в отношении ряда объектов не требуется проведение указанных процедур, что позволяет правообладателям сократить время и финансовые издержки на согласование строительства объекта.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и декларации об объекте недвижимости. То есть путём обращения напрямую в Росреестр, минуя получение какой-либо разрешительной документации от уполномоченных в сфере строительства органов

Так, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию не требуется в случае размещения в том числе:

• объектов ИЖС, садовых домов и хозпостроек на соответствующих участках, регистрируемых по декларации в рамках «дачной амнистии»;
• строений и сооружений как вспомогательных;
• ряда линейных объектов, перечень которых определён как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ;
• объектов, которые предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности. В Московской области к таким объектам относятся здания административно-бытового назначения общей площадью не более 300 квадратных метров.

В то же время регистрация права на построенные объекты данных категорий часто сталкивается с приостановками и отказами со стороны Росреестра. Связано это, в том числе, с недостаточно чётко установленными критериями объектов, которые можно строить без разрешения на строительство, с точки зрения их назначения, разрешённого использования участка под ними и иных параметров. 

Но даже с учётом этого размещение таких объектов без разрешения на строительство оказывается быстрее и экономически эффективнее, чем получение «обычного» комплекта разрешительной документации.

Юристы Правового центра «Два М» имеют богатый опыт успешной регистрации прав на объекты разных категорий, не требующие разрешения на строительство.

Необходимо отметить, что обратной стороной размещения объектов в упрощённом порядке без разрешения на строительство являются риски выявления зон с особыми условиями использования территории, не указанных в ЕГРН на момент строительства. А также – нарушения при строительстве иных специальных норм. В перспективе такие обстоятельства могут повлечь негативные последствия вплоть до сноса объекта как самовольной постройки. Что требует от застройщика особой бдительности на этапах юридической проверки участка перед строительством, определения места размещения объекта и его параметров.  

Дачная амнистия

Владелец участка под садоводство, ИЖС или ЛПХ может построить дом или вспомогательную постройку без какого-либо предварительного разрешения или уведомления, заказать технический план у любого кадастрового инженера, после чего обратиться в Росреестр за кадастровым учётом и регистрацией прав на построенный дом.

В то же время данный порядок не означает, что можно игнорировать градостроительный регламент, утверждённый правилами землепользования и застройки и действующие в отношении участка градостроительные ограничения.

Так Росреестр, исходя из закона и сложившейся практики, проверяет нахождение участка в соответствующей территориальной зоне по ПЗЗ (за рядом исключений), параметрам строительства, установленным ПЗЗ (высотность, процент застройки), соответствие строительства зонам с особыми условиями использования, сведения о которых внесены в ЕГРН. В то же время Росреестр не уполномочен проверять ряд обстоятельств, контролируемых при размещении объектов ИЖС в обычном порядке: соблюдение требований ПЗЗ и строительных норм в части отступов от границ, выполнение специальных мероприятий при строительстве в водоохранных зонах и т. д.

При этом объекты ИЖС также могут размещаться в несколько более сложном порядке на основании уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства. Данная процедура, несмотря на термин «уведомления» фактически является разрешительной, хотя и упрощённой по сравнению с получением разрешения на строительство. В частности – не требуется подготовка проектной документации. Строительство на их основании хотя и является более сложной процедурой, позволяет частично нивелировать риск выявления неучтённых зон с особыми условиями использования. А также – выступает дополнительной гарантией законности размещения объекта для покупателей и банков в случае его продажи или передачи в залог. 

Строения и сооружения вспомогательного использования

Правообладатель может без получения разрешения на строительства разместить вспомогательные объекты, обслуживающие основной объект.

При этом, если ранее критерии таких объектов были не определены, ввиду чего на практике возникали сложности с их квалификацией, то в настоящий момент критерии таких строений и сооружений установлены на федеральном уровне.

Ключевым критерием вспомогательных объектов является наличие основного здания, по отношению к которому вспомогательный ОКС выполняет обслуживающую функцию и размещается на одном земельном участке с основным зданием либо на смежных участках.

Кроме того, вспомогательными объектами являются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы или иные хозяйственные постройки при условии их размещения на участках ИЖС, ЛПХ, блокированной жилой застройки либо для ведения садоводства.

Линейные объекты

Линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги могут быть размещены в упрощённом порядке при соблюдении определённых требований к их характеристикам.

Перечень линейных объектов, не требующих получения разрешения на строительство определён на федеральном уровне.

В частности, не требуется получения разрешения на строительство в отношении следующих линейных объектов как:

• линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;
• линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов; 
• тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно; 
• водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм; 
• линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм; 
• автомобильных дорог IV и V категории;

При этом перечень линейных объектов размещаемых в упрощённом порядке может быть также расширен законами субъектов РФ.

Приведённые выше случаи касаются именно объектов капитального строительства. Но во многих случаях хозяйственные задачи могут решаться и путём размещения некапитальных объектов, которые либо также возводятся в существенно упрощённом порядке либо вообще не требуют разрешений и согласований. 

Административно-бытовые здания

С 2024 года у правообладателей участков в Московской области появилась возможность размещать административно-бытовые здания площадью до 300 кв.м. без необходимости получения разрешения на строительство на различных категориях земель с различным видом разрешённого использования.

Размещение административно-бытовых зданий возможно как на землях населённых пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения, землях промышленности и иных категориях земель.

Вид разрешённого использования участка должен позволять размещение нежилых объектов административного или бытового назначения, при этом перечень таких видов разрешённого использования довольно широк.

При этом, заявляя об «административно-бытовом» характере здания, у правообладателя размещаемого объекта уже после регистрации права на объект может возникнуть потребность в изменении назначения здания – например для иного использования в качестве нежилого объекта.

И в данном случае, зарегистрировав право собственности на объект, у правообладателя будут отсутствовать препятствия для иного использования здания в качестве нежилого объекта (разумеется, в пределах разрешённого использования участка и отраслевых требований к отдельным видам деятельности).

Юристы Правового центра «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с размещением объектов в упрощённом порядке

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с размещением объектов, не требующих получения разрешения на строительство, в частности, объектов по дачной амнистии, вспомогательных, линейных и административно-бытовых.

Юристы Правового центра «Два М» оказывают помощь правообладателю по выбору наиболее оптимального способа размещения объекта в упрощённом порядке, определению возможного назначения и параметров такого объекта, а в случае отказа регистрирующего органа в постановке на кадастровый учёт и регистрации прав – обжаловать такой отказ в досудебном и судебном порядке.

Специализация на вопросах земельного права, строительства, а также в области государственной регистрации прав на недвижимость позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам Правового центра «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.