Признание права на самовольную постройку

Для собственника капитального строения, возведенного без получения необходимых разрешений, законодательно предусмотрена возможность при определённых условиях ввести такой объект в оборот посредством признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, (а также арендатора если участок предоставлен ему именно для возведения спорного объекта) при одновременном соблюдении следующих условий:

• если лицо, которое осуществило постройку, имело в отношении земельного участка права, допускающие строительство такого объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При легализации самовольной постройки право собственности признается за собственником земельного участка, либо за лицом, имеющим в отношении участка права «квазисобственности» (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование).

Для арендаторов участков установлен дополнительный критерий, позволяющий узаконить их право на самовольную постройку: а именно, договор аренды должен предусматривать возможность строительства фактически возведенного объекта (при этом, в большинстве заключаемых договоров аренды указывается на предоставление участка под «эксплуатацию» и «использование» – то есть, не под строительство новых зданий).

В случае если лицо, за которым признано право собственности на постройку (правообладатель участка), и застройщик не совпадают, последнему должны быть возмещены строительные расходы.

При этом, как указывают суды, для признания права на самовольную постройку должно быть доказано, что лицо предпринимало меры к получению разрешения на строительство. До недавнего времени подход судов в этом вопросе был предельно жёстким - если заявитель обратился за разрешением на строительство «задним числом» или с неполным пакетом документов, то его действия признавались недобросовестными, что влекло отказ в признании права собственности на самовольную постройку. В то же время если обращение за разрешением было надлежащим то и постройка самовольной не будет так как даже если последует отказ в выдаче разрешения на строительство то его можно будет обжаловать.

Однако в настоящее время практика по данному вопросу несколько смягчается. Признание права на самовольную постройку по-прежнему возможно только если единственным критерием самовольности является отсутствие необходимых разрешений (то есть имеются права на землю и постройка по назначению и параметрам не противоречит градостроительному регламенту). В то же время, в части необходимости обращения за разрешением на строительство в принятом в конце 2023 г. постановлении Пленума Верховного Суда требования сформулированы менее жёстко – застройщик лишь должен предпринимать меры по получению разрешения, в его действиях не должно быть «недобросовестного поведения». В то же время обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида» (при заведомо имеющихся основаниях для отказа в выдаче) по-прежнему является основанием для отказа в иске о признании права на самовольную постройку.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда судом оказано в иске о сносе постройки, но отсутствуют и основания для признания права на неё. Например в иске о сносе может быть отказано в связи с пропуском срока исковой давности, либо суд может счесть снос избыточной мерой в контексте конкретного дела. В таком случае владелец постройки в перспективе может признать право на неё в порядке приобретательной давности по истечении 15 лет после отказа в иске о сносе. В это период постройкой нельзя распоряжаться, но можно эксплуатировать.

Признание права собственности на часть самовольной постройки

Следует отметить, что возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки (например, при самовольной реконструкции) действующим законодательством не предусмотрена. Так, например, если к зданию была возведена пристройка, суд может признать право в отношении всей постройки в реконструированном виде, а не в отношении только в отношении измененной части объекта причины, по которым правообладателю постройки не удалось получить необходимые разрешения на возведение объекта, не связаны с недобросовестностью самого такого лица.