Признание права на самовольную постройку

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Вопрос признания права на самовольную постройку актуален как в Москве, так и в других регионах в связи с наличием большого количества объектов, построенных или реконструированных с теми или иными нарушениями. И если раньше процедура судебного признания права на самовольную постройку работала лишь в редких случаях, то в настоящее время достаточно часто, хотя и не всегда через суд можно признать право не только на объекты ИЖС, но и на коммерческую недвижимость. При этом иск о признании права на самовольную постройку может подаваться как в качестве встречного в делах о сносе, так и если раньше судебных споров по зданию не было. 

В соответствии с действующим законодательством, возможность получения права собственности на объекты самовольного строительства предоставляется судом физическому или юридическому лицу, обладающему законными правами на земельный участок, где расположена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

• лицо, осуществившее постройку, имело в отношении земельного участка права, допускающие строительство такого объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствует нормативным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При легализации самовольной постройки право собственности признается судом за собственником земельного участка, либо за лицом, имеющим в отношении участка права «квазисобственности» (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование).

Для арендаторов участков установлен дополнительный критерий, позволяющий узаконить их право на самовольную постройку, а именно, договор аренды должен предусматривать возможность строительства фактически возведенного объекта.

На данный момент фактически существует два способа легализации объектов самовольного строительства: 

1. Административный (возможен в г. Москве посредством обращения в ГЗК);
2. Судебный (обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объект самовольного строительства).

Юристы «Два М» помогут признать права на объект самовольного строительства

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов организаций и предпринимателей в спорах, связанных земельными правоотношениями, строительством, недвижимостью, в том числе по спорам, связанным с признанием права собственности на объект самовольного строительства. 

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Ещё одно преимущество правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, строительными экспертами, оценщиками, которые позволяют привлечь на досудебной и судебной стадиях наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.

Административный способ легализации объекта самовольного строительства 

Как было указано ранее легализовать объект самовольного строительства в г. Москве возможно через обращение в Градостроительную земельную комиссию.  

Для оформления объекта самовольного строительства через ГЗК требуется предоставить следующие основные документы: 

• документы на земельный участок;
• заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам;
• архитектурно-градостроительное решение. 

При реализации данного варианта имеются свои нюансы, связанные с тем, что данная процедура не имеет четкого регламента, в связи с чем, решение ГЗК принимается в каждом конкретном случае по ее усмотрению. 

Легализация самовольной постройки через суд

По общему правилу для удовлетворения иска о признании права собственности на объект самовольного строительства необходимо доказать следующие обстоятельства: 

1) Объект является самовольной постройкой в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ;

2) Объект самовольного строительства является объектом недвижимости;

3) В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. 

Здесь стоит отметить, что суды отказывают в признании права собственности на самовольный объект, если будет установлено, что участок, на котором расположен объект недвижимости, не предоставлялся застройщику для строительства объекта недвижимости.

4) На день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным ПЗЗ, ППТ или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;

5) Сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

6) Правообладатель предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки.

До недавнего времени подход судов в этом вопросе был предельно жёстким - если заявитель обратился за разрешением на строительство «задним числом» или с неполным пакетом документов, то его действия признавались недобросовестными, что влекло отказ в признании права собственности на самовольную постройку. В то же время если обращение за разрешением было надлежащим, то и постройка самовольной не будет так как даже если последует отказ в выдаче разрешения на строительство, то его можно будет обжаловать.

В современных условиях правоприменительная практика в отношении самовольных построек претерпела определенные изменения в сторону либерализации.

Существенный поворот в правовом регулировании произошел с выходом постановления Пленума Верховного Суда конца 2023 года, посвященного вопросам самовольного строительства. Суд существенно смягчил требования к застройщикам в части оформления разрешительной документации. Теперь ключевым фактором выступает не формальное наличие разрешения, а добросовестность действий застройщика и его стремление легализовать объект.

При этом важно отметить, что простое имитирование процедуры получения разрешения на строительство, когда застройщик заведомо осознает невозможность его получения, не может служить основанием для признания права на самовольную постройку. Такие действия квалифицируются как недобросовестное поведение и приводят к отказу в удовлетворении исковых требований.

Для бесплатного предварительного анализа предмета торгов, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.