Что делать, если территориальная зона не позволяет строительство

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Ситуация, когда участок внешне выглядит подходящим для строительного или инвестиционного проекта, но территориальная зона в действующих правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) не позволяет построить нужный объект, встречается на практике очень часто. 

Именно в этот момент у собственника, инвестора или покупателя возникает закономерный вопрос: означает ли это окончательный запрет или проблему можно решить. По опыту Правового центра «Два М», однозначный ответ здесь бывает далеко не всегда. Сам по себе вывод о том, что территориальная зона не допускает желаемое строительство, еще не означает, что проект нужно немедленно закрывать. Но и рассчитывать на то, что вопрос решится автоматически, тоже нельзя.

Чтобы принять правильное решение нужно понять, каковы перспективы изменения ПЗЗ и иной документации, можно ли обойти ограничение иными законными способами, какие альтернативные варианты использования участка доступны. И насколько реалистично добиться нужного результата с учетом времени, расходов и административных рисков. Именно такой подход использует Правовой центр «Два М», когда анализирует перспективы участка и помогает определить, стоит ли бороться за исходную концепцию или разумнее выбрать другой вариант использования участка.

Почему территориальная зона может блокировать проект

Территориальная зона определяется правилами землепользования и застройки. Именно в ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент, который отвечает на ключевые вопросы: какие виды использования допустимы на участке, какие объекты можно строить, каковы ограничения по высоте, этажности, плотности застройки, минимальным отступам и иным параметрам.

На практике проблема может проявляться по-разному. Иногда нужный объект вообще не предусмотрен в перечне допустимых видов использования для данной зоны. Иногда сам вид использования формально допустим, но предельные параметры строительства не позволяют реализовать проект в нужном объеме. В том числе часто бывает, что старый вид разрешенного использования участка, который указан в ЕГРН, действующий градостроительный регламент уже не предусматривает. И новые объекты такого назначения на участке построить нельзя.

Именно поэтому юристы Правового центра «Два М» в подобных ситуациях не спешат с выводом о безнадежности проекта, а проверяю, действительно ли проблема заключается именно в территориальной зоне и как именно она влияет на конкретный вариант использования участка.

Что нужно проверить в первую очередь

Сначала нужно определиться, допускает ли территориальная зона нужное строительство, для этого мало просто посмотреть наименование зоны в ПЗЗ. Нужно сопоставить между собой желаемый вид разрешенного использования участка с перечнем доступных в территориальной зоне. А для этого – ответить, с юридической стороны, на вопрос какой объект планируется строить. Ведь на практике одна и та же бизнес-идея может быть оформлена через разные виды использования. Иногда проект невозможно реализовать в изначально задуманной формулировке, но можно — в близком по сути варианте, который допускается действующей зоной. В других случаях проблема, наоборот, оказывается фундаментальной, и участок в нынешнем правовом режиме действительно не подходит под нужную задачу.

Иногда нужный сценарий использования участка укладывается в перечень вспомогательных или условно разрешенных видов использования. В других случаях проблема возникает не из-за самого назначения объекта, а из-за его параметров, которые можно скорректировать без потери смысла проекта.

Также важно понять, ограничиваются ли проблемы неподходящей территориальной зоной. Для этого проверить иные действующие ограничения, положения проектов планировки и межевания, данные о ЗОУИТ, красные линии, а также сведения из ГПЗУ, если он уже получен. Может оказаться, что менять территориальную зону в ПЗЗ смысла нет так как участок нагружен иными ограничениями.

Не стоит воспринимать первое прочтение ПЗЗ как окончательный приговор. На практике градостроительная документация требует не только формального, но и содержательного толкования. Важно отделить реальные юридические препятствия от ситуаций, когда проект просто нуждается в более точной правовой упаковке.

Поэтому юристы Правового центра «Два М» не начинают подготовку ходатайств и заявлений, направленных на изменение ПЗЗ, до полноценного анализа: действительно ли градостроительный регламент не позволяет строительство нужного объекта, какая именно норма мешает проекту и можно ли решить вопрос иным способом.

Когда имеет смысл получать условно разрешенный вид использования

В ряде случаев нужный объект не относится к основным видам использования для территориальной зоны, но включен в перечень условно разрешенных (характерно для Московской области). В таком случае нужно оценивать не только формальную возможность подачи заявления, но и перспективы прохождения процедуры. Здесь важны особенности муниципальной практики, позиция местных властей, окружение участка, влияние проекта на соседнюю территорию и наличие возможных конфликтов с публичными интересами и интересами соседей, которые будут участвовать в общественных обсуждениях.

Когда требуется изменение территориальной зоны в ПЗЗ

Если нужный объект не предусмотрен ни как основной, ни как условно разрешенный вид использования, встает вопрос об изменении правил землепользования и застройки. А в ряже случаев и генерального плана. 

Такой сценарий во многих случаях вполне реализуем, но его нельзя воспринимать как формальность. Изменение территориальной зоны в ПЗЗ и функциональной зоны в генплане требует оценки того, насколько предлагаемое решение вписывается в логику развития территории и актуальную градостроительную политику города или муниципалитета, не создает ли конфликтов с соседними участками, транспортной ситуацией, инженерной инфраструктурой и публичными интересами.

Даже если юридически желаемый вариант допустим, всегда нужно задавать вопрос и о его целесообразности. Иногда изменение ПЗЗ занимает слишком много времени, сопровождается высокой степенью неопределенности и не дает инвестору достаточных гарантий. В таких случаях Правовой центр обычно помогает оценить, стоит ли, с учётом длительности процедуры, финансовых затрат и перспектив, бороться именно за этот участок или разумнее изменить концепцию проекта либо рассмотреть другой участок.

Что делать если не устраивают утверждённые для территориальной зоны параметры строительства

Бывает что желаемый вид разрешённого использования для территориальной зоны установлен, но предусмотренные для него плотность застройки или высотность не устраивают. Особенно актуально это для Москвы где для многих участков установлены параметры строительства по фактическому положению (Ф/Ф/Ф) то есть не поучится добавить дополнительные метры к площади уже построенных объектов, а на пустых участках строить вообще нельзя.

Также в ряде случаев установленные для желаемых видов разрешённого использования минимальные и максимальные размеры участков. 

В этих случаях также необходимо выбирать между началом процедуры изменения ПЗЗ, пересмотром параметров проекта или отказом от его реализации. 

Что если участок внесён в зону КРТ

В зонах комплексного развития территории (КРТ) строить в общем порядке нельзя – нужно заключать договор о КРТ, готовить проекты планировки и межевания и далее вести строительство в соответствии с ними. И сложности, обусловленные вхождением участка в зону КРТ, часто недооцениваются собственниками и покупателями. 

Практическая ценность участка в КРТ зависит от конкретной ситуации, причём в разных регионах фактические правила игры существенно отличаются. Так в Москве КРТ это, за редким исключением, прерогатива крупных проектов и «системных» застройщиков. Для иных же категорий собственников нахождение в границах КРТ означает изъятие недвижимости. 

В Московской области, напротив, КРТ это механизм, работающий в том числе для девелопмента малых масштабов. Более того –сколько-нибудь серьёзные строительные проекты В Московской области всё чаще реализуются именно через КРТ.

Можно ли сохранить существующее использование, если новое строительство не допускается

Это отдельный и очень важный вопрос. Нередко участок уже используется под определенную деятельность, старые здания законно существуют, но действующая территориальная зона больше не позволяет аналогичное новое строительство. В такой ситуации нужно различать право сохранять существующий объект и возможность создавать новый объект того же назначения.

Это означает, что участок может оставаться пригодным для эксплуатации уже существующей недвижимости, для ее капитального ремонта и иных работ, не подпадающих под понятие реконструкции в градостроительном смысле. Но это вовсе не означает, что на нем можно без препятствий снести старое здание и построить новое того же размера и с тем же функционалом. Вопрос о допустимости тех или иных работ нужно в каждом случае. 

Также есть смысл рассмотреть размещение некапитальных объектов, соответствующих «старому» разрешённому использованию.

Отдельного рассмотрения требуют ситуации, когда существующий вид разрешённого использования участка установлен некорректно и не соответствует назначению здания, а актуальные ПЗЗ выбрать «правильный» ВРИ не позволяют. В таком случае сохраняется возможность требовать установления ВРИ, соответствующего исходному назначению здания, независимо от актуальной редакции ПЗЗ. Пример такой ситуации.

Также в случае если разрешённое использование участка установлено не по действующему классификатору и допускает разное толкование – нужно оценить какие виды могут быть присвоены в рамках процедуры приведения ВРИ в соответствие классификатору. 

Не проще ли поменять планы использования участка, если зону изменить сложно

Во многих случаях именно это оказывается самым разумным решением. Юридически возможный путь не всегда является экономически оправданным. Если изменение ПЗЗ, получение условно разрешенного использования или иные процедуры займут слишком много времени, будут стоить слишком дорого или сопряжены с высокой вероятностью отказа, иногда целесообразнее скорректировать проект под действующий градостроительный режим.

Такое решение не всегда означает отказ от первоначальной идеи. Также в рамках анализа градостроительного потенциала юристы Правового центра «Два М» готовы рассмотреть все возможные способы использования участка как в рамках действующих ПЗЗ, так и при различных вариантах их изменения. Так часто оказывается, что поменять ПЗЗ конкретно на желаемый вид невозможно с юридической или практической точки зрения. Но есть иные варианты, по которым добиться решения об изменении ПЗЗ будет гораздо проще. Задача состоит в том, чтобы найти вариант использования, который одновременно соответствует закону и сохраняет деловую привлекательность проекта.

Практический подход Правового центра «Два М» состоит в том, чтобы не просто констатировать проблему, а сопоставить юридические возможности с деловым смыслом и предложить сценарий, который действительно можно выгодно реализовать.

Когда лучше отказаться от участка или проекта

Иногда это наиболее правильное решение, каким бы неприятным оно ни казалось на первом этапе. Если территориальная зона явно не соответствует целям проекта, изменение документации маловероятно, а иные ограничения дополнительно осложняют ситуацию, продолжение работы с участком может привести лишь к потере времени и денег.

Особенно опасно игнорировать такие сигналы до покупки участка. На стадии переговоров у инвестора еще есть выбор: отказаться от сделки, снизить цену, изменить структуру проекта или искать другой актив. После покупки пространство для маневра обычно становится значительно уже.

Поэтому Правовой центр «Два М» рассматривает негативный вывод не как неудачу, а как полезный результат проверки. Иногда главная ценность юридического анализа состоит именно в том, чтобы вовремя понять: участок не подходит под выбранную модель, и продолжать движение в этом направлении нецелесообразно.

Вывод

Если территориальная зона не позволяет строительство нужного объекта, это еще не означает автоматического конца проекта. Но и надеяться, что вопрос решится сам собой, не стоит. Важно понять, действительно ли проблема заключается в самой зоне, можно ли использовать другой ВРИ, получить условно разрешенный вид использования, изменить ПЗЗ или скорректировать концепцию проекта под действующий правовой режим.

Во всех таких ситуациях решающее значение имеет не формальное чтение документов, а профессиональный анализ того, что именно можно сделать с участком на практике. Правовой центр «Два М» помогает оценить перспективы проекта, выявить реальные препятствия и определить, стоит ли добиваться изменения градостроительного режима, менять концепцию или отказываться от участка еще до того, как будут понесены существенные расходы.

Для предварительного бесплатного анализа и подготовки предложения о вариантах дальнейшего сотрудничества укажите в форме ниже кадастровый номер или иные краткие сведения об объекте и интересующие вопрос. Либо свяжитесь с нами любым из доступных способов.

FAQ

Если территориальная зона не допускает нужный объект, это окончательный запрет?

Не всегда. Сначала нужно понять, действительно ли проект не допускается в рамках действующего градостроительного регламента с учётом возможных вариантов юридической квалификации объекта. Далее – оценить перспективы внесения изменений в ПЗЗ.

Когда имеет смысл получать условно разрешенный вид использования?

Когда нужный объект не относится к основным видам использования, но прямо предусмотрен в перечне условно разрешенных. В таком случае нужно оценивать шансы на успешное прохождение процедуры и местную административную практику.

Когда нужно менять ПЗЗ?

Это требуется тогда, когда действующая территориальная зона принципиально не допускает нужный вариант использования участка или желаемые параметры строительства и иными способами проблему решить нельзя. Но изменение ПЗЗ  достаточно сложный и длительный путь, который требует отдельной оценки перспектив.

Если старое здание на участке уже есть, можно ли построить новое такого же назначения?

Не обязательно. Возможность сохранять и эксплуатировать существующий объект не всегда означает право на новое строительство аналогичного назначения. Здесь нужно отдельно анализировать соотношение старого использования, действующих ПЗЗ и планируемого проекта.

Стоит ли покупать участок, если под нужный проект требуется менять территориальную зону?

Это зависит от того, насколько реалистично изменить документацию, сколько времени это займет и насколько велики риски отказа. Без такой оценки покупать участок под «будущее изменение» часто слишком рискованно.

Чем может помочь Правовой центр «Два М»?

Правовой центр «Два М» помогает определить, действительно ли территориальная зона блокирует проект, можно ли изменить ВРИ, получить условно разрешенный вид использования, инициировать изменение ПЗЗ или выбрать другой сценарий использования участка, который будет законным и практически реализуемым.