Вспомогательные виды разрешенного использования

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы
• Новости и аналитика в сфере земли и недвижимости в телеграм-канале Правового центра «Два М»

В некоторых случаях изменение вида разрешенного использования участка (ВРИ участка) целесообразно с помощью установления вспомогательных видов разрешенного использования. Главные преимущества вспомогательных ВРИ:

• Вспомогательные ВРИ позволяют без внесения изменений в основной вид разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН (в том числе, не внося изменения в ПЗЗ), использовать значительную часть площадей недвижимости на участке под высокодоходные виды деятельности;
• Вспомогательные ВРИ не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендную плату, земельный налог, налог на имущество и т. д.).

Что понимается под вспомогательным видом использования

Под вспомогательными ВРИ понимаются виды использования, которые допускаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования в качестве дополнительных к основным ВРИ земельных участков. Таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку. В то же время, вспомогательными видами деятельности можно дополнить основной вид деятельности, осуществляемый на участке и содержащийся в ЕГРН.

Для большинства застроенных участков в Москве установлен широкий перечень вспомогательных видов использования, среди которые такие прибыльные виды как кафе, офисы, автосервисы, фитнес-центры, объекты развлекательного характера и т. д. Под вспомогательные ВРИ можно с наименьшими затратами перепрофилировать до 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

При грамотном сочетании основной и вспомогательный виды деятельности предоставляют большие возможности для ведения прибыльной деятельности даже на земельных участках, расположенных по ПЗЗ Москвы в зоне сохраняемого землепользования «Ф» для которых смена ВРИ крайне затруднительна).

Например, актуальна ситуация, когда собственники «советских» производственных комплексов используют (сдают в аренду) часть площадей под производства или склады, а часть — под размещение офисов, магазинов, автосервисов или иной коммерческой недвижимости. Владельцу склада может потребоваться открыть при нем небольшой магазин и т. д. И применение вспомогательных ВРИ в такой ситуации может быть наиболее целесообразным и экономически оправданным вариантом изменения ВРИ.

Однако необходимо помнить, что в Москве действуют особые правила применения вспомогательных видов использования, которые зависят от множества факторов.

В Московской области, напротив, практически для всех территориальных зон установлен максимально скудный перечень вспомогательных видов, как правило, он включает ВРИ под коммунальные объекты, объекты связи и редко под коммерческие объекты.  

Подробно об успешной практике юристов Правового центра по отмене штрафов за нецелевое использование участков на основании имеющихся вспомогательных видов.

О наших услугах по анализу градостроительного потенциала участка, включая оценку перспектив использования вспомогательных или условно разрешённых ВРИ применительно к конкретному участку смотрите здесь.

Как установить вспомогательный вид использования

Правообладатель участка вправе без дополнительных разрешений выбрать один или несколько применимых к участку вспомогательных ВРИ из предусмотренных ПЗЗ (для сельхозземель, ИЖС, территорий общего пользования и ряда иных земель вспомогательные ВРИ обычно не применимы).

Вспомогательный вид использования не требует внесения в ЕГРН (хотя это возможно по желанию владельца участка).

Вместе с тем, если публичный участок предоставлен на праве аренды, арендатору рекомендуется внести в договор аренды оговорку о праве применять вспомогательные виды использования.

Включение в договор аренды условия о возможности применять вспомогательные ВРИ позволит:

• исключить спорные ситуации, в том числе риски привлечения к административной ответственности за нецелевое использование участка в связи с наличием на участке коммерческих непрофильных объектов;
• применять в дальнейшем любой из вспомогательных ВРИ без дополнительных согласований (на практике в договоре аренды закрепляется право арендатора применять вспомогательные ВРИ в целом, без конкретизации видов).

В отсутствие профессионального правового сопровождения публичными органами власти нередко вносятся в договоры помимо требующихся условий о применении вспомогательных ВРИ также явно обременительные (штрафные санкции и т. д.).

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков под конкретные проекты. В том числе, сопровождает внесение условий о применении вспомогательных ВРИ в надлежащей формулировке в публичные договоры аренды. «Два М» проводит детальный анализ градостроительной документации и возможностей использования объекта, разрабатывает индивидуальную стратегию. 

Цель юристов «Два М» – выявить и установить наиболее эффективный вид использования, который позволит клиенту реализовать проект в полном объеме и с наименьшими затратами.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с видами разрешенного использования, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться в Telegram и MAX.