Вспомогательные виды разрешенного использования

В некоторых случаях изменение вида разрешенного использования участка (ВРИ участка) целесообразно с помощью установления вспомогательных видов разрешенного использования. Главные преимущества вспомогательных ВРИ:

• Вспомогательные ВРИ позволяют без внесения изменений в основной вид разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН (в том числе, не внося изменения в ПЗЗ), использовать значительную часть площадей недвижимости на участке под высокодоходные виды деятельности;
• Вспомогательные ВРИ не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендную плату, земельный налог, налог на имущество и т. д.)

Что понимается под вспомогательным видом использования

Под вспомогательными ВРИ понимаются виды использования, которые допускаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования в качестве дополнительных к основным ВРИ земельных участков. Таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку. В то же время, вспомогательными видами деятельности можно дополнить основной вид деятельности, осуществляемый на участке и содержащийся в ЕГРН.

Для большинства застроенных участков в Москве установлен широкий перечень вспомогательных видов использования, среди которые такие прибыльные виды как кафе, офисы, автосервисы, фитнес-центры, объекты развлекательного характера и т. д. Под вспомогательные ВРИ можно с наименьшими затратами перепрофилировать до 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

При грамотном сочетании основной и вспомогательный виды деятельности предоставляют большие возможности для ведения прибыльной деятельности даже на земельных участках, расположенных по ПЗЗ Москвы в зоне сохраняемого землепользования «Ф» (для которых смена ВРИ крайне затруднительна).

Например, актуальна ситуация, когда собственники «советских» производственных комплексов используют (сдают в аренду) часть площадей под производства или склады, а часть — под размещение офисов, магазинов, автосервисов или иной коммерческой недвижимости. Владельцу склада может потребоваться открыть при нем небольшой магазин и т. д. И применение вспомогательных ВРИ в такой ситуации может быть наиболее целесообразным и экономически оправданным вариантом изменения ВРИ.

Подробно об успешной практике юристов Правового центра по отмене штрафов за нецелевое использование участков на основании имеющихся вспомогательных видов.

Как установить вспомогательный вид использования

Правообладатель участка вправе без дополнительных разрешений выбрать один или несколько применимых к участку вспомогательных ВРИ из предусмотренных ПЗЗ (для сельхозземель, ИЖС, территорий общего пользования и ряда иных земель вспомогательные ВРИ не применимы).

Вспомогательный вид использования не требует внесения в ЕГРН (хотя это возможно по желанию владельца участка).

Вместе с тем, если публичный участок предоставлен на праве аренды, арендатору рекомендуется внести в договор аренды оговорку о праве применять вспомогательные виды использования.

Включение в договор аренды условия о возможности применять вспомогательные ВРИ позволит:

• исключить спорные ситуации, в том числе риски привлечения к административной ответственности за нецелевое использование участка в связи с наличием на участке коммерческих непрофильных объектов;
• применять в дальнейшем любой из вспомогательных ВРИ без дополнительных согласований (на практике в договоре аренды закрепляется право арендатора применять вспомогательные ВРИ в целом, без конкретизации видов).

В отсутствие профессионального правового сопровождения публичными органами власти нередко вносятся в договоры помимо требующихся условий о применении вспомогательных ВРИ также явно обременительные (штрафные санкции и т. д.).

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков под конкретные проекты. В том числе, сопровождает внесение условий о применении вспомогательных ВРИ в надлежащей формулировке в публичные договоры аренды. Цель юристов «Два М» – выявить и установить наиболее эффективный вид использования, который позволит клиенту реализовать проект в полном объеме и с наименьшими затратами.