Документация по планировке территории

Документация по планировке территории, в первую очередь, состоит из: 

• проекта планировки территории (ППТ);
• проекта межевания территории (ПМТ);

Проект планировки территории и проект межевании территории, это два взаимосвязанных документа, которые по сути определяют, что и как можно строить на конкретном земельном участке. 

Когда важна документация по планировке территории

Документация по планировке территории принципиально важна для нового строительства или реконструкции. Так в ряде случаев, в том числе при комплексном развитии территории, строительство невозможно без утверждения проекта планировки. Для вновь создаваемых садоводств обязателен проект межевания, а для малоэтажных жилых комплексов- проект планировки и межевания.. 

Также во многих случаях документация по планировке территории формально не обязательна, но её наличие необходимо для внесения изменений в правила землепользования и застройки, требующихся для планируемого строительства. Кроме того, нередки и необоснованные требования уполномоченных органов в части подготовки документации по планировке территории.

Но и для собственников существующей недвижимости многие вопросы зависят от содержания документации по планировке территории. 

Например, можно столкнуться со включением участка в красные линии (границы территорий общего пользования или транспортной инфраструктуры), что препятствует его выкупу и осложняет заключение договора аренды. Также именно на основании документации по планировке территории проводится изъятие недвижимости для государственных нужд. 

Также документация по планировке территории важна для формирования и изменения границ участков под существующей недвижимостью. В том числе - на основании проектов межевания возможно увеличение площади участков, ранее предоставленных для эксплуатации зданий. 

Из чего состоит документация по планировке территории

Проект планировки территории – это документ, который определяет основные элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства и территорий общего пользования (красные линии). Проект межевания в свою очередь, это документ, который устанавливает границы земельных участков, которые можно сформировать на территории. 

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. Так проект планировки, как правило, разрабатывается для целей нового строительства. В том числе для размещения транспортной инфраструктуры, иных линейных объектов. 

При этом проект планировки территории и межевания территории может быть подготовлен в виде единого документа. Это объясняется тем, что по общему правилу проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории. Поэтому проект межевания может готовиться как в виде самостоятельного документа, так и в составе проекта планировки.

Землепользователям чрезвычайно важно знать, какой проект планировки и межевания принят в отношении их земельного участка (а в необходимых случаях необходимо выступать инициатором их принятия), поскольку именно от данной документации зависит возможность строительства на земельном участке. 

Споры, связанные с документацией по планировке территории

Спорные ситуации могут возникать в связи с тем что:

- утверждённая или планируемая к утверждению документация по планировке территории нарушает права владельцев участков и недвижимости.

- уполномоченные органы отказывают в подготовке или корректировке документации по планировке территории (в том числе необходимой для устранения ошибок, допущенных при подготовке ранее утверждённой документации).

- на этапе разработки или утверждения документации возникает конфликт с тем или иным уполномоченным (согласующим) органом.  

Соответственно, может иди речь об оспаривании как утверждённой документации так и отказов в её утверждении или корректировке, или различных действий уполномоченных органов при подготовке такой документации. 

Почему «Два М»

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов землепользователей при подготовке и корректировке проектов планировки и межевания территории. В том числе – ведение судебных споров, связанных с проектами планировками территорий.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Ещё одно преимущество правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, строительными экспертами, оценщиками, которые позволяют привлечь на досудебной и судебной стадиях наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.