Анализ градостроительного потенциала земельного участка

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Юристы Правового центра «Два М» имеют опыт проверки множества участков и дальнейшего сопровождения инвестиционных и строительных проектов, в том числе, в интересах крупнейших застройщиков. 

Мы анализируем участок не только по документам, которые уже есть у собственника, но и по утверждённой в отношении участка и прилагающей территории нормативной информации, материалам официальных информационных ресурсов, иным источникам открытых данных. При необходимости – проводим выездное обследование участка, консультации со специалистами уполномоченных органов. А наша многолетняя практика позволяет своевременно обнаруживать даже те риски, которые напрямую не следуют из имеющейся информации. 

Результат работы — юридическое заключение с понятными вариантами использования участка: что можно делать сейчас, что можно изменить (в части как нового строительства или реконструкции, так и смены назначения имеющейся недвижимости), какие действия потребуются по каждому из доступных вариантов и какие риски нужно учитывать до покупки, начала проектирования, запуска в старом здании нового вида деятельности, установки некапитальных объектов или реализации иного инвестиционного проекта.

Когда нужна услуга

Юридический анализ градостроительного потенциала участка актуален, если вы:

• планируете купить земельный участок (под строительство, реконструкцию существующих объектов, размещение некапитальных строений и т.д.);
• владеете участком или нежилой недвижимостью и хотите понять, можно ли построить больше либо рассматриваете альтернативные варианты использования имеющейся недвижимости;
• рассматриваете снос старого здания и новое строительство;
• готовите участок к продаже и хотите показать покупателю его реальный потенциал в наиболее выгодном свете;
• получили ГПЗУ, но не понимаете, что именно можно строить;
• столкнулись с градостроительными ограничениями, красными линиями, ЗОУИТ, несоответствием старого разрешённого использования и новых правил землепользования и застройки и т.д.;
• хотите изменить категорию земель, вид разрешенного использования, параметры разрешённого строительства. Внести изменения в Генплан, ПЗЗ проект планировки или межевания;
• получили отрицательное заключение от проектировщиков, отказ в выдаче разрешения на строительство или иной документации и хотите проверить, действительно ли участок «неподходящий»;
• столкнулись с претензиями контролирующих органов к текущему использованию участка; 
• сомневаетесь в обоснованности определения кадастровой стоимости и земельно-правовых платежей и хотите законно их снизить.

Услуга особенно полезна для инвесторов, собственников коммерческой земли, владельцев производственных и складских объектов, малого девелопмента и компаний, у которых есть непрофильные земельные активы.

В том числе она особенно актуальна в случаях, когда прежнее использование недвижимости перестало приносить желаемый доход, к объекту возникли претензии к целевому использованию, возник риск изъятия участка за длительное неосвоение и т.д..

О наших услугах по проверке юридической чистоты недвижимости и гражданско-правовых рисков смотрите здесь.

Что мы проверяем

Мы изучаем правовой режим участка с точки зрения градостроительного и земельного законодательства и отвечаем на ключевые вопросы:

• что можно строить на земельном участке;
• как можно использовать существующую недвижимость (с её реконструкцией или без);
• как и с какими параметрами можно разместить на участке некапитальные объекты;
• какие виды использования установлены (доступны к выбору);
• какие предельные параметры застройки действуют;
• можно ли расширить или изменить список доступных видов разрешённого использования увеличить площадь, этажность, высоту или плотность застройки;
• есть ли ограничения, которые мешают строительству;
• какие варианты использования участка наиболее реалистичны;
• какие согласования, и административные процедуры могут потребоваться;
• какие риски нужно учесть до начала проектирования, покупки или продажи;
• существуют ли риски при сохранении существующего использования объекта;
• какие у властей планы по развитию окружения объекта, есть ли риск изъятия участка или наложения на него новых ограничений; 
• и наоборот – ожидаются ли позитивные для владельца участка изменения расширяющие возможности использования участка и увеличивающие коммерческую привлекательность.

Мы не ограничиваемся формальным ответом «можно» или «нельзя». Наша задача – найти экономически эффективные и практически реализуемые варианты: от использования участка в существующем режиме до изменения градостроительной документации и подготовки проекта к дальнейшему сопровождению.

Для этого мы изучаем градостроительный регламент (Генплан, ПЗЗ, проекты планировки и межевания), сведения ЕГРН и ГПЗУ, всю доступную информацию из разных источников о зонах с особыми условиями использования территории (в т.ч. санитарным, природоохранным и иным ограничениям), красных линиях. 

Также мы готовы подобрать участок в интересующей локации с нужными параметрами из представленных на рынке или выставленных на торги.

Почему нужен именно юридический анализ, а не заключение проектировщика

Проектировщик (архитектор) может рассчитать технико-экономические показатели и предложить архитектурную концепцию. 

Но если не проверить юридические ограничения, такая концепция может оказаться невозможной для реализации.

Но при этом проектировщик будет руководствуется только данными градостроительного плана и ГИС ОГД. В то же время на участке могут быть не отражённые надлежащим образом в этих документах: охранные зоны, санитарные разрывы, красные линии, ограничения по ПЗЗ, несоответствие ВРИ ограничения по объектам культурного наследия, природоохранные требования. Или иные неочевидные административные препятствия, которые специалисты без юридического образования и соответствующего опыта не всегда может распознать и адекватно оценить.

Например, множество споров сейчас связно с участками в зоне санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы, сведения о которой, ввиду закрытого характера, не отражались в градостроительной документации.

Бывает и обратная ситуация: проектировщик дает отрицательный вывод, хотя юридически проблему можно решить, например, через изменение ВРИ, корректировку ПЗЗ, получение дополнительных сведений, оспаривание ограничений или корректировку их границ либо выбор другого сценария использования.

Например, для многих участков в Московской области необоснованно установлено отнесение к мелиорируемым землям, исключающее строительство. Но которое можно оспорить.

Поэтому мы смотрим на участок как юристы: не только «что написано в документах», но и «что с этим можно сделать». А также оцениваем не только принципиальную реализуемость вариантов (по закону и на практике), затраты времени на административные процедуры, платежи в бюджет в период строительства и после него, возможные риски при последующем использовании и объекта. Что помогает не тратить время на теоретически возможные, но бесперспективные варианты. 

Например, вполне реализуемый по всем остальным критериям вариант может быть связан с внесением платы за изменение разрешённого использования в бюджет, в таком размере, который переворачивает экономику проекта. 

Или, напротив, кадастровая стоимость участка может оказаться завышена, и её снижение радикально улучшит экономические показатели проекта.

Таким образом, если стоит вопрос о реализации серьёзного инвестиционного проекта – рекомендуем начать именно с юридического анализа градостроительного потенциала. А в дальнейшем – оценивать варианты командой, состоящей из юристов, проектировщиков, экономистов и маркетологов, чтобы оценить как юридическую и техническую реализуемость проекта, так и его экономический результат (жизнеспособность бизнес-модели, исходя из затрат, налоговой нагрузки и планируемой выручки). И при необходимости такую команду готовы ставить давние партнёры Правового центра «Два М» в соответствующих сферах.

Что входит в работу юристов

Сначала мы собираем исходные данные: документы на участок и объекты недвижимости, сведения из открытых и официальных источников, градостроительную документацию, информацию о территориальных зонах и ограничениях.

Затем анализируем действующий правовой режим участка: категорию земли, ВРИ, территориальную зону, параметры разрешенного строительства, ограничения и возможные противоречия между документами.

После этого формируем несколько сценариев использования участка. Например: использовать участок в текущем режиме, изменить ВРИ в соответствии с действующими ПЗЗ, инициировать изменение ПЗЗ или получение условно разрешённого вида использования, подготовить участок к продаже, реконструировать существующий объект, снести старое здание и построить новое, объединить или разделить участки, привлечь проектировщика для расчета ТЭП. Например, если участок находится в зоне комплексного развития (КРТ) – каковы риски изъятия и насколько возможно и целесообразно выходить с инициативой комплексном развитии самому собственнику. 

При необходимости мы подключаем проектировщиков, кадастровых инженеров, оценщиков, гидрологов и иных специалистов. И в итоге, с учётом мнения всех специалистов, делаем вывод, какие действия законны, согласуемы и практически достижимы.

Что вы получите

По итогам работы вы получите юридическое заключение, в котором будет указано:

• какой градостроительный потенциал есть у участка;
• что можно строить и как можно использовать участок сейчас;
• какие ограничения выявлены;
• какие риски могут помешать строительству, реконструкции или продаже;
• какие варианты изменения правового режима возможны;
• какой сценарий выглядит наиболее перспективным;
• какие шаги нужно предпринять дальше.

Такое заключение можно использовать для принятия инвестиционного решения, переговоров с покупателем или партнером, подготовки к проектированию, оценки перспектив девелоперского проекта или выбора стратегии работы с земельным активом.

Зачем это всё нужно

Вы получаете не абстрактный градостроительный отчет, а практический ответ на главный вопрос: как использовать участок с максимальной пользой и минимальными юридическими рисками.

После анализа становится понятно, стоит ли покупать участок, продавать его как актив с потенциалом, начинать проектирование, менять ВРИ или ПЗЗ, бороться с ограничениями либо отказаться от проекта до того, как будут потрачены значительные деньги.

Для предварительного бесплатного анализа и подготовки предложения о вариантах дальнейшего сотрудничества укажите в форме ниже кадастровый номер или иные краткие сведения об объекте и интересующие вопрос. Либо свяжитесь с нами любым из доступных способов.

FAQ

Как узнать, что можно строить на земельном участке?

Нужно проверить ВРИ, территориальную зону в ПЗЗ, предельные параметры застройки и все ограничения, которые действуют на участок. Одной выписки ЕГРН или публичной карты обычно недостаточно: они не всегда дают полный ответ о реальной возможности строительства. Желательно иметь свежий ГПЗУ, но сведения в нём тоже не всегда исчерпывающие. В ряде случаев обязательным является выездное обследование участка. 

Можно ли узнать, что можно строить, только по кадастровому номеру?

По кадастровому номеру специалист может собрать достаточно много сведений: характеристики участка, категорию, ВРИ, территориальную зону, градостроительные ограничения. Важно, что речь идёт об анализе в ручном режиме множества источников информации. Сведения публичной кадастровой карты и иных электронных сервисов часто бывают неполными. Но в большинстве случаев необходим анализ ГПЗУ, правоустанавливающих документов, осмотр участка, проведение консультаций с уполномоченными органами и направление в них запросов. 

Чем юридический анализ градостроительного потенциала отличается от работы проектировщика?

Проектировщик показывает, что можно спроектировать технически, исходя из физики, строительных норм и содержания ГПЗУ. Юрист проверяет, что можно построить и согласовать с учетом правового режима участка, ПЗЗ, ВРИ, зон с особыми условиями использования иных ограничений. А также учитывает практическую реализуемость административных процедур, возможность изменения или оспаривания документации, финансовую сторону вопроса. В сложных проектах нужны оба специалиста.

Что делать, если ПЗЗ не позволяют нужное строительство?

Нужно проверить, есть ли возможность изменить территориальную зону, градостроительный регламент или выбрать другой допустимый сценарий использования участка. Иногда ограничение действительно установлены правомерно и блокируют проект, а иногда проблему можно решить юридическими инструментами.

Какие ограничения могут помешать строительству?

На строительство могут влиять красные линии, охранные и санитарные зоны, зоны инженерных сетей, ограничения по объектам культурного наследия, природоохранные зоны, иные зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) сервитуты, проекты планировки территории, ограничения по высоте, плотности, отступам и назначению объекта.

Когда лучше проводить анализ градостроительного потенциала – до покупки участка или после?

Лучше до покупки. Так можно заранее понять, соответствует ли участок целям инвестора, не завышена ли цена и не придется ли потом тратить годы на изменение документации. Но анализ полезен и действующим собственникам – особенно перед продажей, реконструкцией или запуском проекта.

Можно ли использовать заключение для продажи участка?

Да. Заключение помогает показать покупателю не только текущие характеристики участка, но и возможные сценарии его использования. Это может усилить переговорную позицию собственника и обосновать стоимость актива.

Сколько стоит анализ градостроительного потенциала?

Стоимость зависит от площади участка, количества объектов, сложности ограничений, необходимости работы совместно с проектировщиками и экспертами. Базовый анализ подходит для простых случаев, его стоимость от 50 000 руб. А комплексное заключение требуется для крупных инвестиционных и девелоперских, различных спорных ситуаций. Стоимость такой услуги от 100 000 руб.

Как может выглядеть дальнейшее сотрудничество после подготовки заключения об анализе градостроительного потенциала?

После заключения можно перейти к практической реализации выбранного варианта: изменению ВРИ или ПЗЗ. Юристы Правового центра «Два М» готовы взять на себя сопровождение согласований, подготовку документов, переговоры с органами власти, работу с проектировщиками, юридическое сопровождение сделки и т. д.