Градостроительный регламент

Под градостроительным регламентом понимается правовой режим земельного участка: допустимые виды разрешенного использования, предельные параметры строительства (реконструкции), а также имеющиеся в отношении участка ограничения использования. Наряду с другими факторами (например, месторасположение и транспортная доступность), градостроительный регламент определяет экономическую ценность земли для целей инвестирования.

Установление градостроительного регламента

Градостроительные регламенты утверждаются в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Для целей установления градостроительных регламентов при разработке ПЗЗ осуществляется градостроительное зонирование, то есть выделение на территории соответствующего муниципального образования или субъекта границ территориальных зон. Для каждой территориальной зоны (зона жилой застройки, производственная зона, общественно-деловая зона и другие) устанавливается перечень видов разрешенного использования (ВРИ) – основные, вспомогательные и условно-разрешенные, минимальные и максимальные размеры участков, а также предельные параметры разрешенного строительства.

Чтобы получить разрешение на строительство или реконструкцию имеющихся объектов недвижимости на участке правообладатель, в числе обязательных документов, должен представить в уполномоченный орган градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который фактически является выпиской из ПЗЗ о градостроительном регламенте участка.

При этом следует учитывать, что есть территории (например, территории объектов культурного наследия, территории общего пользования), на которые градостроительные регламенты не распространяются, а также категории земель, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Актуальные вопросы, связанные с градостроительными регламентами земельных участков

Перед правообладателями земельных участков нередко встают следующие задачи, связанные с градостроительными регламентами:

• изменение ВРИ земельного участка (содержится в ЕГРН) на другой вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом участка по ПЗЗ в числе разрешенных (основных, вспомогательных или условно разрешенных);
• внесение изменений в градостроительный регламент участка путем изменения ПЗЗ и генеральных планов, в случае отсутствия в градрегламенте участка желаемых видов использования;
• оспаривание ПЗЗ, в случае несоответствия градостроительного регламента земельного участка по ПЗЗ утвержденному генеральному плану в части разрешенного использования участка;
• оспаривание ГПЗУ, в случае включения в него уполномоченным органом не основанных на законе сведений, ограничивающих реализацию проекта по строительству или реконструкции на участке (например, сведений о вхождении участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий);
• возмещение убытков, возникших в связи с принудительным изменением органами власти градрегламента участка по ПЗЗ, в случае невозможности его дальнейшего использования для запланированных целей или утраты интереса в его освоении.

Юристы, специализирующиеся на градостроительном регламенте

Разрешение вопросов, связанных с градостроительными регламентами земельных участков – одно из основных направлений деятельности правового центра «Два М». Юристы «Два М» проводят комплексный градостроительный и земельный аудит планируемых к приобретению инвесторами участков и объектов недвижимости, в рамках которого выявляется потенциал их возможного использования и требования к застройке (реконструкции), а также сопровождают изменение градостроительного регламента (в том числе, путем внесения изменений в ПЗЗ и генеральные планы) для реализации конкретного проекта.