Градостроительный регламент

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Под градостроительным регламентом понимается правовой режим земельного участка: допустимые виды разрешенного использования, предельные параметры строительства (реконструкции), а также имеющиеся в отношении участка ограничения использования, то есть градостроительный регламент определяет, что можно построить на участке, какой площади и высоты.

Наряду с другими факторами (например, месторасположение и транспортная доступность), градостроительный регламент определяет экономическую ценность земли для целей инвестирования.

Установление градостроительного регламента

Градостроительные регламенты утверждаются в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Для целей установления градостроительных регламентов при разработке ПЗЗ осуществляется градостроительное зонирование, то есть выделение на территории соответствующего муниципального образования или субъекта границ территориальных зон. 

Для каждой территориальной зоны (зона жилой застройки, производственная зона, общественно-деловая зона и другие) устанавливается перечень видов разрешенного использования (ВРИ) – основные, вспомогательные и условно-разрешенные (о том, чем отличаются разные ВРИ читайте здесь) минимальные и максимальные размеры участков, а также предельные параметры разрешенного строительства.

Кроме того, градостроительный регламент определяет, какие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) распространяют свое действие на земельный участок и какие ограничения в связи с этим на него накладываются. 

Чтобы получить разрешение на строительство или реконструкцию имеющихся объектов недвижимости на участке правообладатель, в числе обязательных документов, должен представить в уполномоченный орган градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который фактически является выпиской из ПЗЗ о градостроительном регламенте участка.

При этом следует учитывать, что есть территории (например, территории объектов культурного наследия, территории общего пользования), на которые градостроительные регламенты не распространяются, а также категории земель, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (подробнее о таких территориях).

Актуальные вопросы, связанные с градостроительными регламентами земельных участков

Перед правообладателями земельных участков нередко встают следующие задачи, связанные с градостроительными регламентами:

• изменение ВРИ земельного участка (содержится в ЕГРН) на другой вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом участка по ПЗЗ в числе разрешенных (основных, вспомогательных или условно разрешенных);
• внесение изменений в градостроительный регламент участка путем изменения ПЗЗ и генеральных планов, в случае отсутствия в градрегламенте участка желаемых видов использования;
• оспаривание ПЗЗ, в случае несоответствия градостроительного регламента земельного участка по ПЗЗ утвержденному генеральному плану в части разрешенного использования участка;
• оспаривание ГПЗУ, в случае включения в него уполномоченным органом не основанных на законе сведений, ограничивающих реализацию проекта по строительству или реконструкции на участке (например, сведений о вхождении участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий);
• возмещение убытков, возникших в связи с принудительным изменением органами власти градрегламента участка по ПЗЗ, в случае невозможности его дальнейшего использования для запланированных целей или утраты интереса в его освоении.

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с градостроительным регламентом  

Юристы «Два М» проводят комплексный градостроительный и земельный аудит планируемых к приобретению инвесторами участков и объектов недвижимости, в рамках которого выявляется потенциал их возможного использования и требования к застройке (реконструкции), а также сопровождают изменение градостроительного регламента (в том числе, путем внесения изменений в ПЗЗ и генеральные планы) для реализации конкретного проекта.

Наши ключевые услуги в данной сфере:

1. Градостроительный аудит и Due Diligence. Мы проводим всестороннюю проверку земельных участков и объектов недвижимости перед сделкой. Наш анализ включает не только установленный градостроительный регламент, но и потенциальные риски: наличие ограничений (ЗОУИТ), соответствие ПЗЗ, Генеральному плану, возможность изменения ВРИ и перспективы развития территории. Это позволяет клиентам избежать инвестиций в неперспективные или проблемные активы.
2. Взыскание убытков, вызванных изменением ПЗЗ, включением в ЗОУИТ. Если органами власти были внесены изменения в ПЗЗ или Генплан, которые привели к ухудшению условий использования вашего участка, запрету на запланированное строительство или значительному снижению его рыночной стоимости, «Два М» помогает взыскать с публичного образования полную компенсацию причиненных убытков, а в ряде случаев – добиться выкупа участка уполномоченным органом.
3. Защита интересов при оспаривании ГПЗУ. Юристы «Два М» обеспечивают правовую защиту, если в Градостроительный план земельного участка неправомерно внесены ограничения, не предусмотренные действующим законодательством, блокирующие намеченные планы по развитию территории.

Разрешение вопросов, связанных с градостроительными регламентами земельных участков – одно из основных направлений деятельности правового центра «Два М».

Для бесплатного предварительного анализа градостроительного регламента участка, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.