Зависимость кадастровой стоимости от вида разрешенного использования участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из основных ценообразующих факторов для его кадастровой оценки. Кадастровая стоимость соседних участков одной площади, но с различным ВРИ (например, под производство и офисы или торговлю) может отличаться в разы.

Почему «Два М»

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе. Зачастую, занимаясь «поточным» методом снижением кадастровой стоимости участков, юридические организации не учитывают важные нюансы финансово-хозяйственной деятельности клиента. Между тем, на размер земельных платежей влияют многочисленные факторы, в том числе:

• права на участок
• месторасположение участка
• виды разрешенного использования
• назначение расположенных на участке объектов
• процент использования участка
• планируемое использование земли и недвижимости.

Как ВРИ участка влияет на его кадастровую стоимость

Для целей кадастровой оценки земельные участки, исходя из видов их использования, разделяются на группы, по одной или несколько подгрупп в каждой. В свою очередь, в каждую подгруппу вносятся несколько категорий участков. При этом структура групп и подгрупп отличается от структуры федерального Классификатора ВРИ - участки различных категорий по Классификатору в ряде случаев сведены в одну подгруппу для целей кадастровой оценки.

Для каждой группы земельных участков предусматривается математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.).

Одной из часто встречающихся проблем при проведении государственной кадастровой оценки земель является отнесение земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий и т. д.). Причина такой ошибки может заключаться в неучитывании фактического использования участка, а также некорректно установленном ВРИ. Результат – многократное завышение кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет.

В таких случаях заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость (во внесудебном или судебном порядке), а также привести ВРИ участка в соответствие с его фактическим видом использования.

Изменение ВРИ участка для целей снижения его кадастровой стоимости

Некорректно установленный ВРИ участка может приводить к значительному завышению его кадастровой стоимости и, соответственно, зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет (арендной платы, земельного налога, налога на имущество, рассчитываемого от кадастровой стоимости и т. д.).

Говорить о некорректности установления ВРИ земельного участка можно в ситуациях, когда он изначально был установлен уполномоченным органом без учета назначения расположенных на участке объектов.

Так, нередко в отношении участка, используемого для производственных целей, устанавливается «дорогой» ВРИ, включающий офисы. Тогда как фактически эти офисы (административные помещения) являются неотъемлемой частью производственного процесса. В результате – при расчете кадастровой стоимости применяется ошибочный УПКС, что приводит к завышению кадастровой стоимости.

В г. Москве частой ситуацией является присвоение в ущерб интересам арендаторов смешанного ВРИ в отношении участков, предоставленных под производство. В состав ВРИ необоснованно включается один из наиболее затратных видов использования «для размещения объектов торговли». Кадастровая стоимость участков с таким ВРИ, как правило, в 4-5 раз выше стоимости участков с исключительно «производственным» ВРИ, в рамках одного кадастрового квартала.

В подобном случае изменение ВРИ участка путем исключения «лишнего» вида использования позволит арендатору существенно снизить кадастровую стоимость участка и зависящую от нее арендную плату, а также вывести здания из-под налога на имущество по кадастровой стоимости.

Отметим, что наличие собственных административных помещений предприятия, столовых для сотрудников и т. д. вообще не должно учитываться при определении разрешенного использования. А достаточно большое количество самостоятельных коммерческих объектов (магазины, кафе и т. д.) могут размещаться в рамках вспомогательных ВРИ, которые на расчет кадастровой стоимости не влияют.

Отдельная проблематика связана с участками, ВРИ которых установлен не в соответствии с действующей классификацией видов разрешенного использования (Классификатор) и может трактоваться по-разному. Для таких участков актуально приведение ВРИ в соответствие с Классификатором - с указанием корректных видов, не приводящих к завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее платежей в бюджет. А также, если неверная трактовка ВРИ участка уже привела к завышению кадастровой оценки – ее оспаривание на основании допущенных методических нарушений.

Изменение ВРИ участка для снижения его кадастровой стоимости может быть целесообразным также в случае, когда участок занимают объекты различного назначения (например, торговля и производство), с проведением предварительного раздела участка для разнопрофильных объектов. Аналогично, если участок застроен частично, можно выделить незастроенную территорию и установить для нее наименее затратный ВРИ из предусмотренных Правилами землепользования и застройки.

Подробно об иных случаях, когда изменение ВРИ может быть актуально для оптимизации земельных платежей.

Пересчет кадастровой стоимости при изменении ВРИ

Изменение ВРИ земельного участка влечет пересчет его кадастровой стоимости, который оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости. Такой акт содержит основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию.

Как правило, новая кадастровая оценка при изменении ВРИ земельного участка осуществляется путем подстановки сведений об участке в математическую модель, разработанную для соответствующей подгруппы земельных участков. Однако единая методика такого пересчета отсутствует. Определение кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости может осуществляться методом индивидуального расчета кадастровой стоимости.

В то же время, предварительные выводы об изменении кадастровой стоимости земельного участка после установления нового ВРИ, как правило, могут быть сделаны на основании анализа актуального отчета о кадастровой оценке.

Изменение ВРИ земельного участка зачастую имеет первостепенное значение для снижения кадастровой стоимости и во многих случаях является более целесообразным чем, к примеру, применяемое многими землепользователями установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

Вместе с тем, в данном вопросе важен комплексный подход, который используют в своей работе юристы «Два М». А именно, юристы помогут вам: 

• Оценить перспективы снижение кадастровой стоимости посредством изменения ВРИ; 
• Подготовить заявление об изменении ВРИ и подать его в уполномоченный орган; 
• Оспорить отказ в изменении ВРИ в судебном порядке при необходимости такого обжалования. 

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.