Вхождение земельного участка в ЗОУИТ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Законодательством установлено, что ограничения использования земельных участков могут быть установлены в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – «ЗОУИТ»).

Земельный участок может находится сразу в несколько ЗОУИТ, исходя из чего происходит наложение нескольких видов ограничений, предусмотренных разными зонами.

При этом нахождение участка в тех или иных зонах с особыми условиями использования (санитарно-защитных, охранных т.д., подробнее о видах ЗОУИТ смотреть здесь) может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

В свою очередь при создании или эксплуатации объектов, требующих установления таких зон («грязные» производства, трубопроводы и т. д.) на их собственника (застройщика) могут возлагаться дополнительные обязательства по возмещению убытков владельцам обременяемых такими зонами участков вплоть до требования выкупить за свой счет земельные участки, попадающие в соответствующую зону вокруг таких объектов.

Как определить входит ли участок в ЗОУИТ?

Единого сервиса, который позволил бы точно убедится наличии или отсутствии ЗОУИТа, на данный момент не существует. Так, до 01.01.2028 сведения о таких зонах могут не содержаться в ЕГРН, однако данное обстоятельство не исключает того факта, что на участок могут быть наложены градостроительные ограничения, связанные с наличием ЗОУИТ. 

Поэтому при проверке участка необходимо использовать сразу несколько источников. К ним можно отнести: 

• Выписку ЕГРН на земельный участок и объекты ОКС, расположенные на нем;
• Сведения из ГПЗУ земельного участка;
• Данные публичной кадастровой карты;
• Сведения из региональных градостроительных информационных систем (в Москве – ГИС ОГД Москвы, в Московской области – Геопортал Подмосковья);
• ПЗЗ муниципальных образований, в границах которого находится участок.

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с ЗОУИТ

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами нахождения участка в зонах с особыми условиями использования территорий.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Владельцем участков, находящихся в ЗОУИТ, юристы помогут:

• Разобраться с ограничениями, которые накладывает тот или иной ЗОУИТ, определить виды деятельности, которые разрешены и (или) наоборот запрещены, в связи с вхождением участка в зону с особыми условиями использования;
• Обосновать возможность ведения на территории ЗОУИТ строительной и иной деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками (например, в зоне СЗЗ, ОКН и др.);
• При наличии соответствующих условий в максимальном размере взыскать убытки с собственника объекта, для которого ЗОУИТ установлен (особенно актуально при вхождении участка в зону СЗЗ). 

Собственникам промышленных объектов (производственных предприятий) и иных источников вредного или опасного воздействия на окружающую среду, для которых необходимо установить ЗОУИТ юристы помогут:

• Минимизировать размер устанавливаемого для объекта ЗОУИТ или обосновать отсутствие необходимости его установления;
• Минимизировать убытки, возмещаемые владельцам участков, обременяемых ЗОУИТ.

Что еще нужно знать про ЗОУИТ 

На практике наиболее серьёзной проблемой сейчас и на обозримую перспективу является не просто наличие многочисленных зон с особыми условиями использования, а неопределенность с их границами и режимом. На слуху многочисленные ситуации, когда собственник недвижимости узнаёт (иногда через несколько лет после завершения строительства), что объект возведён с грубым нарушением нормативов (например, вблизи трубопровода), в связи с чем должен быть снесён.

В перспективе до 01.01.2028 года границы всех зон с особыми условиями использования должны быть внесены в ЕГРН и отражены в публичной кадастровой карте. Однако данный срок уже неоднократно продлевался законодателем, и нет никаких гарантий, что не будет перенесён вновь. 

Специфика переходного периода отражается также и на порядке оспаривания вхождения участков в ЗОУИТ. Так, часто отсутствует конкретное решение об установлении границ соответствующей зоны, которое можно было бы оспорить, что приводит к созданию неопределенных правовых ситуаций. 

В связи с этим, на практике появился целый ряд проблем, связанных с зонами с особыми условиями использования территорий.

В то же время для объектов, возведённых в ЗОУИТ в течение данного переходного периода, установлены специальные правила, согласно которым, в ряде случаев, такие объекты могут быть сохранены (а не завершённые строительство – достроены), даже если не соответствуют режиму ЗОУИТ. Речь идёт о ситуациях, когда советник объекта не знал и не должен был знать о вхождении участка в ЗОУИТ, размещённые объекты не угрожает жизни людей, и соблюдается ряд дополнительных условий. 

Подробно о случаях сноса и сохранения зданий участков в ЗОУИТ.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с ЗОУИТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.