Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Градостроительный аудит по вопросам, связанным с проверкой объектов производственного комплекса на предмет рисков, связанных с самовольным строительством

В рамках данной работы по градостроительному аудиту специалистами Правового центра был исследован комплекс недвижимости предприятия в Московской области, в составе которого были выявлены:

  • объект, по которому риски отсутствуют (текущее состояние полностью соответствует официально проведённой реконструкции);
  • объект с признаками самовольной реконструкции;
  • некапитальные объекты, которые по их физическим свойствам можно отнести к некапитальным;

Для самовольно реконструированного объекта разработана подробная «дорожная карта» его легализации в административном или судебном порядке.

Также оценены риски при сохранении объекта в существующем виде.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

Подробная информация о наших услугах:

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

1. Реконструкция Здания ______ цеха (кадастровый номер) была осуществлена на законных основаниях. В документах на Здание __________ цеха, датированных после второй половины 2011 г., отражены сведения о Здании __________ цеха с учетом его состоявшейся реконструкции. По результатам осмотра современное состояние Здания _____________ цеха соответствует техническому паспорту от ___________. Оформления дополнительных документов не требуется;

2. Поскольку изменения, произведенные в Здании ______ (кадастровый номер):

1) повлекли за собой уменьшение общей площади данного здания, в т.ч. за счет произведенных надстроек и сноса существовавших ранее помещений, наличие которых в т.ч. определяло внешние габариты Здания _____;

2) в Здание __________ была осуществлена врезка надземной галереи, также изменившая внешние габариты Здания _________;

и данные изменения не попадают ни под одно из исключений, при которых не требуется получение разрешения на строительство, полагаем, что речь идет о реконструкции.

По результатам осмотра современное состояние Здания _________ в целом соответствует техническому паспорту 2014г. (оговорка обусловлена отсутствием в техническом паспорте 2014 г. информации о надземной галерее).

Разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию реконструированного объекта отсутствует;

3. Легализацию надземной галереи целесообразно осуществлять исходя из того, что галерея является составной частью объекта капитального строительства - Здания ____________;

4. Реконструкция, осуществленная в отсутствие разрешительной документации, влечет за собой юридические риски в виде возможного предъявления требований прокурора, Главного управления государственного строительного надзора Московской области (в публичных интересах) о сносе самовольной постройки / приведении ее в первоначальное состояние. При этом:

  • в случае предъявления иска о сносе / приведении в первоначальное состояние суд будет разрешать спор по результатам экспертизы;
  • иск может быть удовлетворен лишь в том случае, если будет установлено возникновение нового объекта недвижимости.

5. Реконструкция, осуществленная в отсутствие разрешительной документации, влечет за собой юридические риски привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. За данное правонарушение предусмотрено наложение административного штрафа на юридических лиц - от 10 000 руб. до 20 000 руб., на должностных лиц - от 1 000 руб. до 2 000 руб. Кроме того, привлечение к административной ответственности по данному основанию может также сопровождаться вынесением предписания о запрете эксплуатации объекта.

За неисполнение данного предписания может быть в порядке ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ наложен штраф на юридическое лицо от 50 000 до 100 000 рублей, либо применено административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. Размер штрафа, налагаемого на должностных лиц за неисполнение предписания, составляет от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Мы расцениваем риск привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, как высокий, с учетом того, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию потребуется оформить заключение Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Таким образом, в процессе легализации реконструкции Здания __________ надзорный орган получит информацию, которая может являться основанием для привлечения к ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ;

6. Легализация произведенной реконструкции Здания _________ предполагает следующие действия:

1) приведение вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие Классификатору;

2) получение ГПЗУ;

3) осуществление инженерных изысканий, подготовку проектной документации и получение заключения о соответствии инженерных изысканий требованиям технических регламентов, положительного заключения экспертизы данной проектной документации;

4) обращение за получением разрешения на строительство в Министерство жилищной политики Московской области;

5) направление в Главное управление государственного строительного надзора Московской области извещения о начале работ по реконструкции с приложением пакета документов;

6) составление технического плана реконструированного объекта;

7) обращение за получением заключения Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;

8) обращение за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в Министерство жилищной политики Московской области;

9) *если разрешение на строительство или разрешение на ввод в эксплуатацию не будут выданы, обращение в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект – Здание __________. Получение вступившего в законную силу судебного акта о признании права собственности на реконструированный объект – Здание ___________;

Примечание

Мы расцениваем вероятность того, что легализацию реконструкции Здания ____________ придется осуществлять в судебном порядке, как высокую, ввиду того, что при проведении реконструкции Здания ___________ не осуществлялся строительный надзор, в связи с чем, с высокой долей вероятности, не удастся получить заключение Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Отсутствие заключения Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации является препятствием для получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заключение органа государственного строительного надзора входит в состав пакета документов, который необходимо представить для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.

10) осуществление государственного кадастрового учета изменений Здания ___________.

7. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
  • если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В настоящем случае нами усматриваются все условия для признания права собственности на самовольную постройку, за исключением обращения за получением разрешительной документации.

8. Пристройки, примыкающие в Зданию ________, с высокой долей вероятности являются некапитальными объектами, поскольку:

  • не имеют прочной связи с землей;
  • могут быть перемещены (демонтированы и собраны заново)
  • у них отсутствует заглубленный фундамент.

9. Для подтверждения некапитального статуса пристроек целесообразно получить внесудебное заключение экспертизы о соответствии пристроек признакам некапитальных объектов либо заключение о невозможности кадастрового учета данных объектов в связи с их некапитальностью;

10. Необходимость получать разрешение на размещение некапитальных пристроек отсутствует. В то же время, в целях минимизации возможных рисков можно рассмотреть возможность обращения в Администрацию за выдачей разрешения на размещение некапитальных объектов с целью получения отказа в выдаче такого разрешения, который впоследствии может быть предъявлен в случае возникновения каких-либо вопросов/претензий у контролирующих органов.

11. Существует также возможность осуществить государственный кадастровый учет пристроек, зарегистрировать на них право собственности как на объекты капитального строительства - строения, сооружения вспомогательного использования, в упрощенном порядке (на основании технического плана (в основе которого будет лежать составленная правообладателем декларация об объекте недвижимости), и правоустанавливающих документов на земельный участок, без оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, проведения государственного строительного надзора).

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги