Признаки самовольной постройки

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание (сооружение, строение), подпадающее хотя бы под один из нижеследующих критериев  возведенные или созданные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, 
• без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или 
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Данный критерии относятся к капитальным самовольным объектам, некапитальные самовольными постройками не признаются, их демонтаж происходит в ином порядке. Ниже рассмотрена часть вопросов, связанных с практикой применения данных признаков. Однако стоит помнить, что каждая ситуация, связанная с самовольной постройкой, индивидуальна, а цена вопроса велика. Соответственно, ведение споров данной категории, либо проверку приобретаемого объекта с точки зрения признаков самовольного строительства стоит доверить профессионалам. 

Так во многих случаях даже при наличии формальных признаков самовольного строительства объект может быть сохранён. В том числе  в связи с применением исковой давности. А с другой стороны  наличие полного комплекта разрешительной документации на объект не гарантирует отсутствия рисков его признания самовольным.

Применимые нормы при определении признаков самовольной постройки.

Такие признаки самовольной постройки как несоответствие разрешённому использованию земельного участка, отсутствие необходимых разрешений (согласований) или нарушение градостроительных и строительных норм применяются при условии, что соответствующие нормы или требования о наличии тех или иных разрешений и согласований были установлены на дату начала возведения самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

То есть начатое при наличии законных оснований строительство может быть завершено без возникновения у объекта признаков самовольной постройки даже если в период строительства те или иные нормы и требования поменялись. А смягчение требований к объекту и порядку оформления разрешительной документации в период строительства также выводит его из-под критериев самовольного, если на момент начала строительства имелись соответствующие нарушения. 

Несоблюдение градостроительного регламента как признак самовольной постройки. 

Одним из наиболее распространённых нарушений градостроительных норм, ведущих к признанию объекта самовольной постройкой, является несоблюдение установленных правилами землепользования и застройки видов разрешённого использования и параметров строительства (плотности застройки, высотности, отступов от границ). 

Особенно это актуально для объектов ИЖС поскольку многие неспециалисты считают достаточным условием их строительства соответствующе разрешённое использование земельного участка, внесённое в ЕГРН. В то же время если правилами землепользования и застройки участок переведён в зону, не предусматривающую строительство объектов такого вида, либо для него установлены нулевые или низкие параметры разрешённого строительства (плотность застройки, высотность) то строить на таком участке нельзя. Это актуально для участков в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в Москве, в зонах комплексного развития территории (могут застраиваться только после заключения соответствующего договора и утверждения проекта планировки). Самое неприятное – многие частные лица, планирующие зарегистрировать дом по «дачной амнистии» сначала несут расходы на его строительство и лишь потом узнают об установленных в отношении участка ограничениях.  

При этом стоит учитывать, что положения градостроительного регламента должны применятся исходя из имеющегося у застройщика градостроительного плана, если его срок действия не истёк, даже если в правила землепользования и застройки после выдачи такого ГПЗУ были внесены изменения. 

Строительство на неотведённом земельном участке. 

Применительно к участкам, предоставленным по договору аренды, данный критерий трактуется достаточно жёстко - если договором аренды прямо не предусмотрено право строительства объектов соответствующего вида, то такой объект является самовольной постройкой. 

В то же время к участкам, принадлежащим застройщику на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования, данный критерий не применим.  

При этом в соответствии с судебной практикой данный признак самовольной постройки не применяется если на момент строительства застройщик не имел прав на участок, но у него была безусловная возможность приобретения таких прав. 

Существенность нарушений как признак самовольной постройки. 

Хотя нормы ст. 222 Гражданского кодекса устаивают как признак самовольной постройки любое нарушение градостроительных и строительных норм, судебная практика несколько сглаживает данное правило. Так исходя из позиции Верховного Суда РФ, снос самовольной постройки является крайней мерой, применение которой должно быть соразмерно существенности допущенных нарушений. 

Так в ряде случаев не признаются существенными нарушения в части плотности застройки, отступов от границ участков и т.д. В случае нарушений, влияющих на безопасность объекта (в части противопожарных, санитарных и иных подобных норм) судами учитывается как существенность допущенных нарушений так и возможность их устранения. 

В иных случаях также возможность приведения самовольной постройки в соответствие с действующими требованиями (путём сноса части, превышающей нормативные параметры, иных строительных работ по устранению нарушений, изменения разрешённого использования участка и т.д.). 

Отсутствие разрешения на строительство также не является безусловным основанием для отнесения постройки к самовольным. Так в сносе может быть отказано если постройка соответствует всем иным требованиям, а застройщик предпринимал меры к получению разрешения. 

В то же время в случае взведения постройки на неотведённом участке (при отсутствии права на землю или при наличии договора аренды, не допускающего строительство) самого по себе этого обстоятельства достаточно для признания постройки самовольной. 

Признаки самовольной реконструкции. 

С точки зрения признаков самовольного строительства какие-либо особенности для реконструкции существующего объекта, не установлены. То есть проведение реконструкции законно возведённого объекта без разрешения или при отсутствии права строительства в договоре аренды, равно как и с иными вышеперечисленными нарушениям, буде основанием для квалификации такой реконструкции как самовольной. Что по общему правилу влечёт снос реконструированной части, а если это технически невозможно то и всего объекта. 

При этом основания для применения норм о самовольном строительстве порождает только реконструкция, в результат которой создан новый объект. Под чем практикой понимается изменение, даже небольшое, общей площади здания, его высоты, объёма. В том числе сейчас однозначно трактуются как самовольная реконструкция такие работы, до недавнего времени находившиеся в «серой зоне», как переделка чердака в мансарду, строительство антресолей или дополнительных перекрытий в существующем объёме, изменение угла наклона кровли или высоты здания в коньке, обустройство помещений в техническом подвале и т.д. Например в Москве множество собственников столкнулись с исками о сносе самовольной постройки именно в связи с проведением подобных работ, сведения о которых были внесены в документацию БТИ и далее ЕГРН в порядке «перепланировки» без оформления разрешения на реконструкцию и соглашения на право строительства к договору аренды 

Если застройщик не знал об ограничениях в использовании участка.

В законе оговорено, что не является самовольной постройкой объект, возведенный или созданный с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Эта норма актуальна для объектов, возведённых в зонах с особыми условиями использования территории (например охранных зонах коммуникаций, санитарно-защитных зонах). Но не стоит рассматривать данную норму как слишком обнадёживающую поскольку:

• объект, построенный в зоне с особыми условиями использования, где его нахождение не допускается, с высокой вероятностью всё равно будет снесён независимо от добросовестности застройщика. Разница лишь в том, что снос будет производиться по иному основанию, что сохраняет застройщику право на компенсацию убытков за счёт лица, которое не обеспечило надлежащее информирование о соответствующей зоне. 
• критерий «…и не мог знать» применяется судами достаточно жёстко. Презюмируестя что застройщик должен активно собирать информацию об ограничениях, установленных в отношении участка (особенно если речь не об объектах ИЖС). Само по себе отсутствие ограничений в выписке из ЕГРН и градостроительном плане далеко не всегда признаётся достаточным обоснованием того, что застройщик не мог о них знать.