Практика по делам о самовольном строительстве

Судебная практика по спорам о самовольных постройках является чрезвычайно объемной в связи с распространенностью соответствующих исков и, кроме того, с достаточной регулярностью претерпевает изменения. Юристы Правового центра «Два М» внимательно отслеживают такие колебания судебной практики по делам о самовольном строительстве и строят позицию по защите прав клиентов исходя из последних тенденций судейского толкования положений закона. В связи с этим Правовой центр может предложить услуги по защите прав собственников объектов недвижимости с опорой на экспертное знание и наиболее широкий правовой инструментарий.

Практика относительно срока исковой давности к самовольным постройкам.

Первоначально в судебной практике была сформирована позиция о том, что применение исковой давности в спорах о незаконном строительстве возможно лишь при наличии документарных доказательств знания о наличии постройки у самого субъекта, обратившегося с соответствующим иском (т.е., для большинства субъектов федерации – у администрации муниципального образования, для г. Москвы – у ДГИ г. Москвы).

Вместе с тем, в настоящее время подход к практике применения исковой давности смягчен: прежде всего, суды, в преимущественном числе случаев, признают, что контрольные полномочия органов, ответственных за предъявление исков о самовольных постройках, позволяют таким органам получать информацию о возведении и изменении объектов недвижимости в течение 3 лет с момента регистрации прав на такие объекты в ЕГРН.

Кроме того, теперь суды также учитывают в качестве отправной точки для исчисления срока давности те факты, когда изменения объекта недвижимости выявляются не истцом по иску о самовольной постройке, но лицом, подотчетным тому же госоргану, что и истец (например, в Москве это могут быть Госинспекция по недвижимости и префектуры округов).

В то де время с 2022 г. ужесточена практика о применении исковой давности к самовольным постройкам, возведённых на свободных участках, предоставленных в аренду без права строительства, либо в иных случаях когда на арендованном участке нет иных объектов помимо самовольной постройки. По таким спорам исковая давность теперь исчисляется с момента, когда у арендатора возникла обязанность возвратить участок арендодателю. То есть в период действия договора аренды срок исковой давности течь не начинает.  

Практика по вопросу признания права на самовольную постройку.

Специфический интерес вызывает позиция судебных органов относительно допустимости сохранения объектов самовольного строительства и признания на них права в случаях, когда допущенные при строительстве нарушения носят формальный характер. 

В первую очередь это актуально для самовольных объектов на частных земельных участках, либо на участках, предоставленных в аренду с правом строительства. 

. Так, в соответствии с последней судебной практикой, снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой когда при её возведении допущены существенные нарушения, которые не могут быть устранены иным способом. Соответственно, данная мера не должна применяться при наличии исключительно формальных нарушений. Суды склоняются к возможности сохранения самовольных построек, если они размещены на участках в собственности застройщика, при условии, что такая постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не противоречит градостроительному регламенту (видам разрешённого использования, предельным параметрам строительства) либо такие противоречия не являются существенными.. 

В частности, суды во многих случаях не признают существенным нарушением превышение предельной плотности застройки (в первую очередь для объектов ИЖС), если только речь не идёт о превышении в разы. Аналогично с нарушением отступов от границ участков.

Обоснование указанной позиции суды выводят из принципа соразмерности нарушения и санкции, указывая, что само по себе возведение объекта без получения разрешения на строительство, хоть и наносит некоторый урон публичному порядку, является не настолько существенным, чтобы обоснованным и соразмерным наказанием за такое нарушение выступал бы снос объекта.

Аналогично при наличии устранимых нарушений, в т ом числе отклонения постройки от требований градостроительного регламента,. владельцу самовольной постройки должна быть предоставлена возможность для их устранения. Например речь может иди о сносе площадей, выходящих за предельные параметры строительства, устранении нарушений пожарной безопасности, изменении назначения постройки и т.д.  

Как представляется, это является логичным продолжением ранее высказывавшейся позиции высших судов о том, что в признании права собственности на самовольную постройку нельзя отказывать лишь в связи с отсутствием разрешения на строительство; должны быть исследованы техническая надежность и безопасность объекта. Вместе с тем, необходимо признать, что указанная позиция на данном временном промежутке находится в стадии формирования, в связи с чем в дальнейшем возможны изменения судейского толкования для аналогичных случаев.

Юристы Правового центра участвовали в значительном количестве споров о самовольных постройках, которые отразили новые тенденции либо положили начало новым позициям судебной практики. Так, например, в делах №№ 02-0392/2021, А40-220759/2019 в ходе проведения экспертизы были выявлены недостатки, влияющие на безопасность здания и создающие основания для сноса объектов; вместе с тем, в результате работы юристов «Два М» было учтено, что такие недостатки являются устранимыми, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о сносе было отказано.

В деле № А40-94436/2020 изменения площади здания в результате включения в площадь здания технического подполья не привели к выводу о создании объекта самовольного строительства.

В деле № А40-160833/2019 суд согласился с доводом юристов Правового центра, подчеркнув в решении, что измененное в результате реконструкции здание не образует нового объекта недвижимости, в связи с чем применение правил о самовольной постройке к указанному объекту невозможно.

За период 2019-2022 г.г. силами юристов Правового центра «Два М» была обеспечена победа в десятках споров, в связи с чем были сохранены постройки на общую сумму кадастровой стоимости около 2 млрд. руб. (например, наиболее яркие примеры из нашей практики: дела №№ А40-13696/2019, А40-156350/2020, А40-154256/2020, А40-317263/2019, А40-5068/2021 и др.)