Иск о сносе самовольной постройки

Иск в суд о сносе самовольной постройки может быть подан в связи с тем что, что здание (или его часть) возведены без получения разрешения на строительство; либо на не предназначенном для застройки земельном участке (в отсутствие у застройщика права собственности на участок или аренды с правом строительства); либо с нарушением строительных и градостроительных норм, установленных градостроительным регламентом видов и предельных параметров строительства или режимов зон с особыми условиями использования.

При этом исходя из судебной практики – имеет значение существенность допущенных при строительстве или реконструкции объекта нарушений. В частности - не допускается удовлетворение исков о сносе самовольной постройки, заявленных по сугубо формальным основаниям, связанным с несоблюдением процедуры получения разрешительной документации

Исходя из опыта специалистов Правового центра, в случае предъявления требований о сносе самовольной постройки наиболее эффективное средство защиты – доказать, что уполномоченные органы в области самовольного строительства знали о существовании спорного объекта ранее, чем 3 календарных года назад; а также что итоговая постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.

Для зданий, изменившихся частично, может быть достаточно доказать, что произведенные работы не повлекли существенного изменения исходного здания (не произошло значимых изменений площади, высотности, объёма).

К требованиям о сносе самовольной постройки в большинстве случаев применяется общий срок исковой давности – 3 года. В то де время в различных ситуациях начало течения этого срока определяется по-разному. Так в случае возведения капитального объекта на пустом участке, предоставленном в аренду без права строительства, исковая давность исчисляется только с момента прекращения договора аренды. Тогда как в случае с участками, представленными в аренду под эксплуатацию существующих зданий  срок начинает течь с момента кадастрового учёта спорной площади или появления информации о ней у контролирующего органа из иных источников. 

Техника применения исковой давности для защиты против иска сводится к необходимости доказать момент начала отсчета за пределами указанного трехгодичного срока. Для этих целей строительный юрист вправе ссылаться на момент регистрации права на здание в целевой площади в ЕГРН, момент выявления изменения площади одним из контролирующих органов, либо момент фиксации текущей площади здания в отчетах о кадастровой оценке и некоторые иные обстоятельства.

В то же время уполномоченный орган (истец) нередко занимает активную позицию, стараясь доказать наличие в конкретном деле условий, при которых срок исковой давности не применяется (например, здание является опасным для эксплуатации, либо здание было возведено на участке во владении истца). Задача защитника в таких случаях – отклонить подобные доводы и доказать их неприменимость.

Важнейшим условием для применения срока исковой давности является вывод судебной строительно-технической экспертизы о безопасности здания и его соответствии строительным и градостроительным нормам и правилам. Нередко решения о сносе выносятся из-за нарушений строительных норм, которые на первый взгляд кажутся незначительными или легкоустранимыми. В связи с этим в случае получения иска о самовольной постройке для собственника здания целесообразно до проведения судебной экспертизы обеспечить полное соответствие здания всем необходимым техническим нормам. В том числе, стоит заранее провести обследование здания с привлечением компетентных специалистов. Также принципиально важна активная позиция юриста на этапе назначения экспертизы и после её проведения (при опросе эксперта, рассмотрении вопроса о дополнительной или повторной экспертизе).

Юристы правового центра «Два М» имеют богатый опыт работы по спорам, связанным со строительной экспертизой. А также – наработанные контакты с компетентными специалистами, что позволяет, своевременно обследовать здание и подготовить внесудебное экспертное заключение для подготовки к судебной экспертизе.

В случае, если иск был заявлен в связи с самовольной реконструкцией (то есть, как правило, в связи с изменением площади здания в результате надстройки или пристройки), ответчик вправе ссылаться, что изменения не являлись существенными и не повлекли кардинального изменения всего здания (юридическим языком, «создания нового объекта»). Данный довод, применим, например, в ситуациях, когда здание реконструировано с заменой несущих конструкций, но в прежних габаритах.  

В арсенале юристов «Два М» имеются также иные инструменты защиты (невозможность сноса зданий, возведенных до 1995 г., невозможность сноса зданий, возведенных на частной земле без существенных нарушений градостроительных и строительных норм, и пр.), которые могут применяться для укрепления процессуальной позиции.

В отдельных случаях сохранение самовольной постройки за ее владельцем возможно при условии признания права собственности на нее в судебном порядке.

За период 2019-2023 г.г. силами юристов Правового центра «Два М» была обеспечена победа в десятках споров, в связи с чем были сохранены постройки на общую сумму кадастровой стоимости около 2 млрд. руб. (например, наиболее яркие примеры из нашей практики: дела №№ А40-160833/2019, А40-94436/2020, А40-156350/2020, А40-154256/2020, А40-231426/20 и др.).