Самовольное строительство индивидуальных жилых домов

Споры о сносе объектов индивидуального жилищного строительства (в том числе – построенных на участках под ЛПХ) а также садовых домов носят массовый характер. Причём далеко не все такие споры связанны с осознанным нарушением строительных и земельно-правовых норм при возведении домов.

Почему государственная регистрация не защищает от иска о сносе дома

Отчасти это обусловлено тем, что для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) установлены специфические упрощённые процедуры согласования строительства и регистрации прав. А именно, по выбору владельца участка, либо направление уведомлений о планируемом строительстве и о завершении строительства либо так называемая «дачная амнистия», что приводит на практике к возникновению парадоксальных правовых ситуаций. Так, в соответствии с градостроительным законодательством, чтобы согласовать строительство индивидуального жилого либо садового дома, достаточно подать уведомление о планируемом строительстве, которое должно быть утверждено уполномоченным органом, а также уведомление об окончании строительства (также проверяется на соответствие первоначальному уведомлению).

Вместе с тем, предметом проверки на указанном этапе является, главным образом, соответствие возводимого дома градостроительному регламенту, в частности предельным параметрам соответствующей территории, но не соответствие здания строительным нормам. 

Аналогичным образом, при регистрации права на построенный объект в Росреестре в порядке «дачной амнистии» (ещё более упрощённом) орган местного самоуправления вообще не участвует, а Росреестр проверяет дом на соответствие предельным параметрам, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, но не на соответствие строительным нормам. А до недавнего времени при такой регистрации Росреестр мог не проверять и соответствие объекта правилам землепользования и застройки в части отступов от границ участка, плотности застройки и т.д. Также специфика «дачной амнистии» состоит в том, что до завершения строительства можно вообще не иметь каких-либо взаимоотношении с государственными и муниципальными органами. С одной стороны такой порядок упрощает жизнь, снижает административные барьеры. Но с другой - есть риск только после завершения строительства узнать, что дом возведён с нарушением требований, о которых владельца участка «забыли» проинформировать. 

Таким образом, возможна ситуация, в которой возведенный в соответствии с установленным порядком и надлежащим образом зарегистрированный жилой дом является самовольной постройкой, поскольку нарушает положения ПЗЗ либо  строительные нормы. В том числе часто возникают споры связанные со строительством объектов ИЖС в зонах сохраняемого землепользования(индекс «Ф»), зонах комплексного развития территории. Также нередко речь идёт о нарушении требований, обусловленными зонами с особыми условиями использования территории. Например, в связи с расположением объекта вблизи трубопроводов, в зонах санитарной охраны питьевого водоснабжения и т.д. О которых, не будучи профессионалом, узнать не просто, да и профессионалам не всегда просто, так как сведения о таких зонах во многих случаях надлежаще не обнародованы. В связи с этим при покупке или аренде участков под строительство объектов ИЖС важен градостроительный аудит такого участка. Особенно с учётом наличия на рынке недобросовестных продавцов, пытающихся реализовать участки, строительство на которых заведомо запрещено.

Отклонения от норм по отступам от границ участка, нарушение различных строительных норм нередко связно с тем, что индивидуальные дома в отличие от иных объектов, строятся «на глаз», без проектной документации, и «специалистами» известной квалификации.

Таким образом, с одной стороны построить и зарегистрировать объект ИЖС или садовый дом легко, с другой – факт регистрации мало что гарантирует и не защищает от иска о сносе такого дома как самовольной постройки.

Поскольку в таких ситуациях, поскольку соблюдение строительных норм не являлось предметом проверки уполномоченных органов, лицо, осуществившее самовольную постройку жилого дома, не сможет ссылаться на необходимость применения срока исковой давности, а также на надлежащее согласование строительства.

Не лишним будет помнить о данных проблемах и при покупке готового объекта ИЖС (как у частных лиц так и у профессиональных застройщиков). То что право на дом было тем или иным образом зарегистрировано за продавцом не гарантирует что не будет предъявлен иск о сносе самовольной постройки к покупателю. Соответственно проверять объекты ИЖС перед сделкой стоит даже более тщательно, чем квартиры. 

О перспективах иска о признании объекта ИЖС самовольным

Судебная практика по спорам о признании объектов ИЖС самовольными достаточно противоречива. 

С одной стороны, во многих случаях суды приходят к выводу, что снос является несоразмерным способом защиты права. Во всяком случае, если участок находится в частной собственности или на праве аренды именно под строительство ИЖС, и на нём принципиально не запрещено строительство. Так незначительными нарушениями часто признаются отклонения от предельной плотности застройки (если только она не превышена многократно), несоблюдение отступов от границ участка и т.д.

С другой - в случаях когда строительство на участке в принципе не допускалось, например в зонах сохраняемого землепользования, в охранных зонах трубопроводов и т.д. – нередко выносятся решения о сносе домов

В ряде случаев собственник может привести дом в соответствие с нарушенными строительными нормами, настаивать на отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и имуществу третьих лиц.