Применение исковой давности к самовольным постройкам

14 июля 2022 г. в Арбитражном суде Московского округа завершилось рассмотрение дела А40-13696/2019, в котором юристы Правового центра «Два М» представляли интересы ответчиков.

Причина возникновения этого спора достаточно типичная. Площадь принадлежащего ответчикам здания на арендованной городской земле некоторое время назад «выросла» за счёт пристройки, которая ранее не включалась в общую площадь. Экспертиза показала, что спорная пристройка не нарушает строительных норм и не угрожает жизни и здоровью граждан. И увеличение площади зарегистрировано более чем за три года до предъявления иска. Что влечёт отказ в иске в связи с истечением срока исковой давности независимо от того, соблюдены ли все формальности при регистрации спорной площади.

Однако при первом рассмотрении дела Арбитражный суд Москвы и Девятый апелляционный суд достаточно креативно пошли навстречу городским властям.

Они решили, что, несмотря на наличие действующего договора аренды участка с ответчиками, город Москва не утратил владение участком, а продолжает владеть им «опосредованно». Соответственно, речь идёт о негаторном иске, к которому исковая давность не применяется.

Подобная позиция на тот момент имела место в практике – легла в основу, например, постановлений Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 N 09АП-51798/2016 по делу N А40-144886/14, 08.06.2020 по делу N А40-47112/2018.

В то же время кассационная инстанция с этим не согласилась и Постановлением от 30.06.2021 г. вернула дело на новое рассмотрение. Арбитражный суд Московского округа признал несостоятельными доводы об «опосредованном владении» и подтвердил, что арендованный участок не может рассматриваться как остающийся во владении Москвы. А на негаторный характер иска о сносе самовольной постройке можно ссылаться только в случаях, когда истец

фактически владеет участком, на котором она расположена.

При новом рассмотрении в требованиях было отказано в полном объёме.

Таким образом, окончательно сформировалась принципиально важная, с учётом активности ДГИ Москвы по предъявлению аналогичных исков, позиция практики о том, что к спорам о самовольных постройках на землях, переданных в аренду, применяется срок исковой давности.

Соответственно объекты, соответствующие строительным нормам, о наличии которых уполномоченные органы знали более трёх лет до подачи иска, не могут быть снесены, даже если при их возведении не соблюдены действующие на тот момент процедуры.