Исковая давность в делах о самовольном строительстве

По общему правилу – требования о сносе самовольной постройки должны быть предъявлены в течение 3 лет с момента, когда уполномоченный на выявление самовольного строительства орган власти получил (или мог получить) информацию о нарушении права, то есть о спорном объекте в текущей конфигурации. Таким образом, срок исковой давности будет подлежать применению, если ответчику удастся доказать, что уполномоченный орган знал о существовании здания в спорной конфигурации ранее чем за 3 года до момента обращения в суд.

В то же время данное правило имеет ряд исключений. Основные из них:

- к самовольной постройке, угрожающей жизни и здоровью граждан, существенно нарушающей строительные нормы исковая давность не применяется.

- срок исковой давности не применяется если требование истца не связано с лишением владения (иск носит негаторный характер) Например если постройка рассоложена на на участке, которым владеет истец или в случае с иском владельца соседнего участка, права которого нарушает самовольная постройка. 

- в случае если спорная постройка расположена на арендованном участке – исковая давность применяется с момента когда участок возвращён или должен был быть возвращён арендодателю. В то же время в случаях, когда участок предоставлен в аренду для эксплуатации законно размещённых объектов и такие объекты на участке сохраняются наяду с самовольной постройкой – исковая давность применяется по общему правилу – с момента когда истец должен был узнать о появлении спорной площади.

Поскольку для применения срока исковой давности спорная постройка не должна противоречить строительным и градостроительным нормам, создавать угрозу жизни или здоровью граждан – решающе значение имеет заключение судебной экспертизы по данным вопросам. В связи с этим в случае получения иска о самовольном строительстве важно не дожидаясь проведения экспертизы убедиться, что спорный объект является безопасным для эксплуатации, а существенные и неустранимые нарушения технических нормативов отсутствуют. При необходимости – устранить имеющиеся нарушения.

Существует несколько хитростей, как исчислить срок исковой давности таким образом, чтобы это было выгодно ответчику по иску о самовольной постройке.

Например, в случае, если право на здание зарегистрировано в ЕГРН, ответчик вправе настаивать, что уполномоченный орган имел возможность предъявить иск о сносе самовольной постройки в течение 3 лет с момента внесения сведений в реестр (судебная практика исходит из того, что у контролирующих органов имеется возможность знакомиться с публичным реестром своевременно).

Вторая возможная уловка: для исчисления срока исковой давности не обязательно иметь доказательства того, что с текущей площадью постройки был знаком именно орган, обратившийся с иском о сносе. Так, во многих регионах РФ (например, в Москве) фактически функции по выявлению самовольного строительства принадлежат не только истцам по соответствующим искам, но и иным органам, которые осуществляют обследование объектов капитального строительства, региональный или муниципальный земельный контроль и т. п.

В таких случаях для ответчика достаточно найти подтверждения осведомленности одного из такого «расширенного пула» госорганов, а также сослаться на нормативные акты о взаимодействии таких органов в целях выявления самовольных построек.

В указанных условиях важной составляющей успешной защиты прав заказчика в спорах о самовольном строительстве является грамотное выстраивание позиции на этапе назначения экспертизы, при взаимодействии с экспертом в ходе осмотра, а также после проведения экспертных исследований.

Юристы правового центра «Два М» имеют богатый опыт работы по спорам, связанным со строительной экспертизой, а также – наработанные контакты с компетентными специалистами, что позволяет своевременно обследовать здание и подготовить внесудебное экспертное заключение.

За 2019-2023 г. успешно были разрешены, в том числе, по мотиву применения исковой давности, 90 % споров, в которых приняли участие юристы Правового центра «Два М», при этом была сохранена собственность заказчиков на общую сумму более 2 млрд. руб.

Таким образом, важным фактором в деле сохранения спорной постройки является грамотный подбор доказательств истечения срока исковой давности по иску о сносе. Именно для этих целей необходимо привлекать для представления интересов компетентного специалиста.