Споры о сносе зданий, построенных с нарушением режима ЗОУИТ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Собственники недвижимости, построенной в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) рискуют столкнуться с различными исками контролирующих органов в отношении участков и построек на них. 

В первую очередь с исками о сносе жилых домов и иных построек на таких участках как самовольных. Мотивировка таких исков – нарушение градостроительных норм как один из признаков самовольной постройки. 

Также могут предъявляться иски о запрете использования участка под те или иные виды деятельности, исключении сведений о разрешённом использовании участка из ЕГРН. 

Аналогично возникают споры на этапе строительства объектов – отказы в выдаче ГПЗУ, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, приёме уведомлений о планируемом строительстве объектов ИЖС, регистрации домов в режиме «дачной амнистии».

А в некоторых случаях, может и оспариваться само право собственности на участок (например – при вхождении участка в береговую полосу).

В то же время, даже если объект действительно нарушает режим зоны с особыми условиями использования территории, и границы такой зоны нельзя оспорить или скорректировать – далеко не всегда такой объект подлежит сносу или запрету эксплуатации. 

А если снос объекта всё же неизбежен, во многих случаях ему должно предшествовать возмещение убытков собственнику, что радикально отличает ситуацию от сноса самовольных построек. 

Так, самовольной постройкой по мотиву нарушения строительных норм, связанных с ЗОУИТ, объект может быть признан только в случае, если застройщик на момент строительства о таких нормах знал или не мог не знать при должной осмотрительности. 

В то же время, нарушение режима ЗОУИТ часто связано именно с тем, что о соответствующих ограничениях владелец участка не знал – они не были внесены в ЕГРН, не отражались в ГПЗУ и иной градостроительной документации. 

Кроме того, установлены специальные переходные положения законодательства для зон с особыми условиями использования территории, которые возникли на основании ранее действовавшего регулирования и не внесены в ЕГРН. 

Так, в границах ЗОУИТ, которые установлены до 1 января 2025 г., в том числе в соответствии с ранее действовавшим законодательством, независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускаются:

1. использование участков для строительства, реконструкции на основании разрешений на строительство, выданных до 1 января 2025 года, или в случае начала строительства, реконструкции до 1 января 2025 года, если для строительства, реконструкции указанных объектов требуется выдача разрешений на строительство; 
2. использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного для целей, не связанных со строительством и реконструкцией;
3. использование по первоначальному назначению зданий, сооружений, права на которые возникли у собственников до 1 января 2025 года, или которые построены, реконструированы в соответствии с данными переходными положениями. 

Особенно актуальны эти переходные режимы для объектов ИЖС и садовых домов, возводимых в режиме «дачной амнистии». Поскольку с одной стороны при начале строительства таких объектов владелец участка не обращается за выдачей разрешения или с уведомлением. Соответственно, рискует не получить информацию о градостроительных ограничениях участка. С другой, поскольку на момент начала строительства он ни в какой государственный или муниципальный орган обращаться не обязан, то дата начала строительства может подтверждаться любыми доказательствами, даже если завершено оно существенно позднее 1 января 2025 г. 

Вместе с тем, исключением из названных правил являются случаи, когда целью установления ЗОУИТ является охрана жизни граждан, безопасность полетов воздушных судов или безопасная эксплуатация объекта, в целях размещения которого установлена ЗОУИТ. В таком случае земельные участки подлежат приведению в соответствии с ограничениями использования, установленными в границах ЗОУИТ, путем сноса здания, сооружений, объектов незавершенного строительства или приведения в соответствие. 

Но и в таком случае снос объектов недвижимости осуществляется исключительно при условии предварительного возмещения убытков. 

Кроме итого, для сноса в данном порядке должно: быть утверждено положение о ЗОУИТ Правительством РФ в соответствии с актуальным законодательством, чего для многих видов ЗОУИТ, до настоящего времени не сделано. В частности это касается зоны санитарной охраны водоснабжения.  

Также судебная практика по спорам о сносе самовольных построек и применении иных принудительных мер к владельцам участков и зданий исходит из того, что снос и иные крайние меры не должны применяться при сугубо формальном нарушении, когда отсутствует реальная угроза интересам третьих лиц. Такие обстоятельства в контексте подобных исков подтверждаются судебной экспертизой. Для чего принципиально важны правильные формулировки ставящихся перед экспертами вопросов, предоставление в их распоряжение необходимых доказательств. 

Почему стоит обратиться в «Два М»

Наиболее действенный способ обеспечить безболезненное прохождение этапа судебного разбирательства по иску о сносе незаконной, по утверждению госоргана, постройки – поручить ведение дела специалистам в области градостроительных отношений и самовольного строительства с многолетним стажем ведения подобных дел.

В том числе юристы Правового центра имеют обширный опыт ведения дел связанных со строительно-техническими, землеустроительными, экологическими и иными подобными экспертизами, наработанные контакты со специалистами в данных областях.

Специалисты Правового центра обеспечат представительство Ваших интересов с применением наиболее эффективных методов защиты: подбор доказательств в подтверждение отсутствия у собственника недвижимости надлежащих сведений о вхождении участка в ЗОУИТ в период строительства, представление аргументов в пользу отсутствия реальной угрозы при сохранении объекта, несоразмерности сноса в качестве способа защиты права, и др.

За период 2019-2025 г.г. силами юристов Правового центра «Два М» была обеспечена победа в десятках споров о самовольных постройках, в связи с чем были сохранены постройки на общую сумму кадастровой стоимости около 2,5 млрд. руб. 

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с объектом недвижимости, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.