Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Зона санитарной охраны (далее «ЗСО») – это зона с особыми условиями использования территории, на которой устанавливаются специальные режимы хозяйственной деятельности, санитарного надзора, контроля за качеством воды в источнике, а также охраны объекта. Специфика Москвы – распространение зоны санитарной охраны на обширные территории, охватывающие север и запад Подмосковья и даже на часть Тверской и Смоленской области.

При этом вождение участка в ЗСО питьевого водоснабжения Москвы может стать основанием для сноса возведённых на нём объектов недвижимости, включая жилые и садовые дома, и для отказа в выдаче разрешительной документации на строительство новых. Так, на части территории ЗСО размещение жилых домов и иной недвижимости запрещено в принципе, на части – допускается с рядом отграничений.  

Также в ЗСО водоснабжения Москвы существенно ограничивается сельскохозяйственное производство, размещение ряда категорией промышленных и иных объектов. 

При этом, из-за неопределённости с границами данной зоны, отсутствием доступных сведений о ней, в ЗСО московского водопровода образовано большое количество участков под ИЖС и иные виды застройки, построено множество домов. Такие участки и дома продолжают в существенном количестве присутствовать на рынке. Включая новые проекты коттеджных посёлков, создаваемых с нарушением режима ЗСО.

Противоречивое регулирование вопросов о границах ЗСО питьевого водоснабжения Москвы

В настоящее время вопрос о границах зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы нормативно окончательно не урегулирован. Продолжают действовать взаимно противоречивые акты разных лет. Что порождает множество споров о границах ЗСО питьевого водоснабжения. 

А именно, в Москве и Московской области действует совместное постановление Правительства Москвы и Правительства МО от 17.12.2019 N 1705-ПП/970/44 Которым установлено, что границы ЗСО определяются Решением исполнительных комитетов Московского городского и Московского областного советов народных депутатов от 17 апреля 1980 г. N 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП».

При этом остальные акты советского периода по этому вопросу применяться не должны. В свою очередь Решением от 17 апреля 1980 г. N 500-1143 ЗСО установлена только в границах нескольких округов, наиболее близких к Москве. Дальнее Подмосковье данный акт не затрагивает.

Однако на практике продолжает применяться СП 2.1.4.2625-10. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы (утвержден на федеральном уровне Главным санитарным врачом), которым ЗСО установлена на существенно большей территории.

В свою очередь в СП 2.1.4.2625-10 границы определяются расчётным путём. На основании данного акта должен был разрабатываться проект границ ЗСО с конкретными координатами, но до настоящего момента он так и не разработан.

Также стоит отметить, что до 01.01.2028 года информация о данной зоне, как и о других ЗОУИТ может не содержаться в ЕГРН, но это не означает, что ограничения, накладываемые такими зонами, не распространяются на участки и объекты, расположенные в диапазоне их наложения. Подробнее о том, как узнать имеется ли пересечения участка с каким-либо ЗОУИТ смотрите тут.

При этом в случае с ЗСО питьевого водоснабжения Москвы ситуация осложняется тем, что ряд сведений о соответствующей системе (и, соответственно, о границах ЗСО) носят закрытый характер. В том числе уполномоченные органы ссылаются как на не опубликованные приложения к Решению от 17 апреля 1980 г. N 500-1143, так и на недавно принятые акты Минэкологии Московской области.

Ограничения для участков в ЗСО

Действующие санитарные правила устанавливают ряд ограничений на строительство и хозяйственную деятельность в ЗСО. 

В первом поясе ЗСО, запрещена любая деятельность, не связанная с эксплуатацией объектов водоснабжения (в зоне 1Б допускается эксплуатация существующих объектов и ограниченная реконструкция, но не новое строительство). 

Во втором поясе ЗСО установлены повышенные требования по обеспечению участков и зданий канализацией и лежнёвкой, ограничено применение и агрохимиков и размещение ряда видов загрязняющих объектов. Отдельно нормируется размещение во втором поясе объектов отдыха.

Кроме того, в силу СП 2.1.4.2625-10, на участках, расположенных в границах 100-метровой полосы 2-ого пояса также нельзя строить объекты капитального строительства. Для части водных объектов Решением от 17 апреля 1980 г. N 500-1143. Ширина полосы, в которой запрещено строительство, составляет 150 метров. 

При этом необходимо учитывать, что в ряде случаев объекты, нарушающие режим ЗСО (в том числе находящиеся в первом и стометровой зоне второго поясов), могут быть сохранены (а строящиеся – достроены и введены в эксплуатацию). Речь идёт о ситуациях, когда объекты начаты строительством до 1 января 2025 г., сведения о вхождении участка в ЗСО не были внесены в ЕГРН или донесены до собственника участка иным образом, а объект фактически не создаёт угрозы водоснабжению. 

А в случаях, когда сохранение объекта всё же невозможно, или же на свободном участке нельзя построить новый объект, а собственнику участка на момент приобретения участка и начала строительства не было известно о ЗСО – он вправе требовать возмещения убытков. 

Как определить вхождение конкретного участка в ЗСО

Зона санитарной охраны питьевого водоснабжении Москвы состоит из двух поясов, первый из которых устанавливается в непосредственной близости от водозаборов и плотин гидроузлов. В свою очередь в первом поясе могут также выделяться зону 1А и 1Б.

Наибольшие практические проблемы связаны со вторым поясом ЗСО, который, в отличие от первого, охватывает весьма значительные территории. А именно, в соответствии с СП 2.1.4.2625-10 данный пояс устанавливается вдоль основных водотоков рек и каналов, на которых оборудованы водозаборы или гидроузлы, а также их притоков первого порядка (то есть непосредственно впадающих в основной водоток).

При этом Верхняя граница ЗСО устанавливается выше по течению от водозабора или гидроузла на таком расстоянии, чтобы время пробега воды до гидроузла было не менее 5 суток;

Боковые границы устанавливаются:

• при равнинном рельефе местности — не менее 500 м от уреза воды;
• при холмистом рельефе местности — по вершинам первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения.

Что касается Решения от 17 апреля 1980 г. N 500-1143, содержащееся в нём описание границ первого и второго пояса ЗСО также не является конкретным: они указаны с точностью лишь до населенного пункта, существовавших на момент их принятия землепользований и т.д.

Ситуация осложняется тем что в генеральных планах и ПЗЗ конкретные границы ЗСО не отображаются. Могут указываться (и то не всегда) лишь территориальные зоны полностью или частично входящие в ЗСО. При этом даже если границы ЗСО отмечены на Генплане или ПЗЗ, эти документы в соответствующей части не имеют юридической силы, носят лишь справочный характер, поскольку установление границ ЗСО не относится к компетенции муниципалитетов.

Чтобы определить вхождение конкретного земельного участка в ЗСО в соответствии с СП 2.1.4.2625-10, необходимо:

• рассчитать время пятидневного пробега воды до гидроузла (с учётом сезонных колебаний скорости течения). Единая методика для такого расчета отсутствует;
• при холмистом рельефе местности (а установленного разграничения межу холмистыми и пологими берегами тоже нет) – определить границу первого склона.

Соответственно, данные вопросы на практике разрешаются в рамках экспертизы. При этом результат экспертизы во многом зависит от компетенции конкретного эксперта, применимых им методик и подходов.

В ряде случаев можно обосновать, что участок, расположенный ближе 500 метров к воде и с небольшим уклоном в сторону реки, находится всё же за границей первого склона (особенно если ближе к воде уклон более крутой). А применительно к участкам на берегах водохранилищ можно обосновать, что в связи с практически отсутствующим в них течением в ЗСО попадет лишь небольшая часть берегов водохранилища около самой плотины.

Предварительно, с известней долей риска, узнать о вхождении участка в ЗСО можно из градостроительного плана участка. Но и отсутствие сведений о ЗСО в данном документе не исключает предъявления претензий в дальнейшем. Кроме того градостроительные планы часто выдаются с формулировкой о том, что информация о ЗСО подлежит уточнению. Аналогично не исключается риск претензий в будущем даже при отрицательном ответе уполномоченного органа о вхождении конкретного участка в ЗСО,

Специалисты Правового центра при проверке участка на вхождение в ЗСО в рамках градостроительного аудита или комплексной проверки участка перед сделкой руководствуются не только утверждённой документацией в отношении конкретного участка, но и общими правилами определения границ данной зоны в соответствии с СП 2.1.4.2625-10 и Решением от 17 апреля 1980 г. N 500-1143. В том числе оценивают фактическое расстояние от участка до водных объектов на местности, наличие водных объектов (ручьёв, прудов) сведения о которых не внесены в информационные системы и т.д. 

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с ЗСО 

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт как оспаривания вхождения участка в ЗСО Москвы в судебном порядке, так и иных споров, связанных с вхождением в ЗСО участков и зданий.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Юристы «Два М» готовы:

• оспорить в судебном порядке отказы в выкупе участков, выдаче разрешений на строительство в связи с нахождением участков в ЗСО, градостроительные планы участков, договоры аренды земли, иные документы, содержащие упоминание о ЗСО;
• защищать интересы собственников участков и недвижимости по искам контролирующих органов о признании объектов в зоне санитарной охраны самовольными постройками, об оспаривании прав на участки в ЗСО, запрёте веления деятельности на них и т.д; 
• взыскивать убытки с уполномоченных органов или с продавца участка в случае если покупатель не был уведомлён о его вхождении в ЗСО. 

При необходимости специалисты правового центра помогут инициировать судебный спор и в ситуации, когда нужно на опережение разрешать вопрос о вхождении участка в ЗСО. При этом независимо от формального предмета спора вывод суда о том, что участок не находится в ЗСО будет обязателен для всех государственных и муниципальных органов.

Также Правовой центр проводит проверку участков на вхождение в ЗСО питьевого водоснабжения и иные зоны с особыми условиями использования. 

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных ЗСО, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.