Комплексный аудит участка для определения оптимального вида деятельности на нём

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В ходе комплексного градостроительно-земельного аудита участка рассматриваются все возможные варианты его использования (от сохранения существующей деятельности без изменений до сноса всей недвижимости и новой застройки).

Данная услуга чаще всего актуальна для владельцев недвижимости, эффективность использования которой со временем стала неудовлетворительной. 

Особенно это важно в сложные для экономики периоды, когда проблемы, на которые раньше можно было закрывать глаза, становятся критичными и могут превратить деятельность на участке в убыточную. Соответственно, у собственника возникает неизбежный выбор между оптимизацией существующих процессов, началом использования недвижимости под иные цели (с новым строительством или переоборудованием существующих зданий) или её продажей. 

Также данная услуга актуальна и для предпринимателей, которые планируют к приобретению новый актив или недавно его приобрели. Особенно если рассматривается покупка недвижимости на выгодных условиях в процедуре банкротства или в иных обстоятельствах, связанных с кратковременным «окном возможностей». В таких случаях также стоит рассмотреть в рамках градостроительно-земельного аудита все возможные варианты использования актива.

Но и в случаях когда использование недвижимости пока не вызывает проблем – нелишним будет узнать о возможностях оптимизации земельных и налоговых платежей, рисках привлечения к ответственности за различные нарушения. Особенно в связи с быстро меняющимся земельным, административным и прочим законодательством. 

Полный перечень вопросов, которые могут быть рассмотрены при комплексном аудите недвижимости, можно посмотреть здесь. 

При этом для каждой конкретной задачи актуальные вопросы определяем индивидуально исходя из специфики объекта и практических задач его владельца, согласовываем с клиентом на этапе формирования технического задания на аудит.

Образцы наших заключений по итогам краткого и развёрнутого градостроительно-земельного аудита.

Комплексный характер аудита заключается в том, что рассматриваются все возможные варианты использования зданий и участков, анализируются все значимые обстоятельства для каждого из таких вариантов. А именно:

Вариант сохранения существующего использования недвижимости

Для него важно оценить соответствие существующей недвижимости и её фактического использования данным ЕГРН и градостроительной документации, правильность начисления земельных платежей и возможность их оптимизации, риски привлечения к административной и иной ответственности, вероятность изъятия имущества для государственных нужд и т.д. Также рассмотрим соответствие текущей деятельности установленным для участка зонам с особыми условиями использования территории, риск выявления неучтённых таких зон.

Вариант изменения назначения существующих объектов

Оценим возможные варианты изменения разрешённого использования участка, которое позволит изменить назначение зданий без их реконструкции. Это может осуществляться за счёт как выбора нового основного вида разрешённого использования участка, так и установления условно разрешённого или применения вспомогательных. В том числе рассмотрим влияние такого изменения на кадастровую стоимость, размер налоговых платежей или арендной платы, необходимость внесения платы за изменение разрешённого использования и её размер и т.д.

Подробно о проведении аудита переда началом нового бизнеса на участке.  

Вариант нового строительства или реконструкции в рамках существующего градостроительного регламента

Для этого варианта, помимо возможностей изменения разрешённого использования оценим также действующие для участка параметры разрешённого строительства (реконструкции), утверждённую в его отношении градостроительную документацию, красные линии и зоны с особыми условиями использования территории, влияющие на новое строительство. Также рассмотрим платежи в бюджет, связанные со строительством. 

Кроме того, будет рассмотрена возможность размещения некапитальных объектов на участке.

Подробно о проверке участка на возможность строительства.

Вариант изменения градостроительного регламента для последующего строительства и реконструкции

В рамках данного блока вопросов оценим возможность изменения правил землепользования и застройки (и генерального плана, если необходимо) применительно к участку для строительства на нём новых объектов или реконструкции существующих. При необходимости также  возможность и целесообразность внесения изменений в проекты планировки или межевания, разработки новых таких проектов. 

В том числе в целях строительства жилья или высокодоходных видов коммерческой недвижимости, перевода сельхозземель в иные категории и т.д.

Для всех вариантов рассматриваем не только участок, но и его градостроительное окружение для понимания перспектив застройки прилегающей территории, которая может иметь положительное или отрицательное значение для различных вариантов использования участка.

В случаях планируемого приобретения нового актива  параллельно с его комплексным аудитом можем провести проверку его юридической чистоты и безопасности сделки с точки зрения гражданского законодательства.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с объектом недвижимости, и обсуждения перспектив сотрудничества укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.