Аудит градостроительного потенциала земельных участков для реализации бизнес-проектов

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Оценка градостроительного потенциала земельных участков для выстраивания бизнес-стратегии является фундаментальным этапом при анализе возможности реализации того или иного проекта. 

Нередко предприниматели принимают решение о строительстве или размещении детских учреждений, магазинов, автомоек, спортзалов, глэмпингов и иных объектов, не задумываясь о том, а где именно данные объекты будут располагаться, а что еще важнее - возможно ли с точки зрения градостроительного регламента разместить желанный объект в выбранном месте (особенно, если речь идет не об единичном объекте, а сразу о сети таких объектов). 

При этом вопросы поиска и анализа потенциальных земельных участков чрезвычайно важны при выстраивании экономики бизнеса. Так, чем меньше на рынке возможных мест для размещения тех или иных объектов, тем выше цена таких участков и точек размещения (особенно, это касается популярных бизнес-идей, например, «химчистка», «автомойка», «детский сад» и др.).

Что такое градостроительный аудит земельного участка? 

Под градостроительным аудитом участка в контексте инвестиционных проектов понимается исследование следующих аспектов: 

• Анализ особенностей осуществления хозяйственной деятельности в функциональной зоне размещения участка по генеральному плану и территориальной зоне по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) того субъекта и (или) муниципального образования, в котором находится участок.  Так, для каждой зоны в ПЗЗ установлен перечень видов деятельности, которые можно реализовывать без внесения изменений в данные документы. 
• Анализ категории земельного участка и его вида разрешенного использования (ВРИ) по выписке ЕГРН. Так, у каждого земельного участка имеется основной вид разрешенного использования, информация о котором содержится в выписке ЕГРН, например, «деловое управление», «склады», «магазины» и др. При размещении на участке объекта или использовании уже существующего объекта базовое правило заключается в том, что на участке можно то, что указано в ЕГРН (подробнее). 
• Исследование возможности использование вспомогательных видов разрешенного использования участка т.е. тех ВРИ, которые не указываются в ЕГРН, но использование которых в определенном процентном соотношении является допустимым (подробнее).
• Выявление имеющихся на участке ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий), например, зон охраны объектов культурного наследия, охранных зон объектов электроэнергетики, водоохранных зон, СЗЗ и др. Перечень данных зон содержится в земельном кодексе и для каждой установлены свои особенности осуществления хозяйственной деятельности (подробнее).
• Проверка участка на его вхождение в зону: КРТ, ППТ, ПМТ, зону «Ф» в г. Москве (специфичная зона в ПЗЗ, установленная в г. Москве, подробнее). Вхождение участка в данные территории, как правило, накладывает существенные ограничения на осуществление хозяйственной деятельности, а также может повлечь за собой изъятие объекта для государственных и (или) муниципальных нужд. 
• Анализ положений и условий Договора аренды для участков, которые находятся в публичной собственности. Так, нередко, в Договоре аренды прописаны дополнительные условия, которые ограничивают возможную деятельность на земельном участке. 

Юристы «Два М» помогут проанализировать участок с точки зрения возможности реализации на нем выбранной бизнес модели 

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт по подготовке градостроительного анализа земельных участков перед реализации различных бизнес проектов.

Ещё одно преимущество правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, строительными экспертами, оценщиками, которые позволяют привлечь на досудебной и судебной стадиях наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей анализа возможности реализации бизнес-стратегии 

1. Определение необходимого градостроительного регламента земельного участка для реализации конкретного бизнес-проекта (ответы на вопросы о том, какой должен быть ВРИ у участка для осуществления планируемой деятельности, анализ каждого ЗОУИТ с учетом его влияния на реализуемый проект);
2. Указания на порядок внесения изменений в градостроительный регламент земельного участка с указанием на то, в каких случаях это возможно, и сколько на это потребуется времени и денег; 
3. Анализ последствий нарушения градостроительного регламента при выявлении уполномоченными органами нецелевого использования земельного участка или самовольного строительства;
4. Практические рекомендации (дорожные карты) по поиску мест размещения для будущего бизнеса. 

Пример заключения Правового центра «Два М» по данным вопросам можете посмотреть здесь (pdf). 

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с проведением градостроительного анализа земельных участков перед реализации бизнес проектов, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.