Градостроительный и земельный аудит

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Градостроительный и земельный аудит это исследование участка, объекта капитального строительства или их комплекса с точки зрения различных вопросов градостроительного, земельного и смежных отраслей законодательства, представляющих интерес для владельца или потенциального покупателя такого объекта. 

Градостроительно-земельный аудит необходим нынешнему или будущему собственнику недвижимости в различных хозяйственных ситуациях. Особенно в случаях, когда предстоят крупные финансовые вложения, связанные с объектами недвижимости. Это касается как покупки нового объекта, так и мероприятий связанных с существующим. Таких как строительство на земельном участке новых объектов и реконструкция существующих, изменение разрешённого использования, внесение изменений в правила землепользования и застройки, межевание участков. При реализации таких мероприятий без предварительной юридической проработки (анализа градостроительного потенциала участка) можно столкнуться либо с невозможностью довести их до результата, либо с тем, что достигнутый результат не представляет ценности для землепользователя.

Весьма неприятно бывает потратить время и средства на покупку участка, изменение правил землепользования и застройки в его отношении, разработку проекта планировки, а потом узнать что строительство желаемого объекта на нём невозможно (например, из-за вхождения в зоны с особыми условиями использования). Или же оно потребует таких платежей в бюджет, которые ломают финансовую модель проекта.

Когда нужен градостроительный и земельный аудит

Если совсем коротко – всегда, когда есть или планируются к приобретению недвижимые активы сложнее и дороже собачьей конуры. 

Преимущественно речь идёт о коммерческой недвижимости или участках под массовое жилищное строительства, но и, например, при покупке участка для строительства загородного дома для себя градостроительный и земельный аудит будет не лишним. А затраты на него – составят весьма небольшой процент от цены сделки.  

Можно выделить следующие хозяйственные ситуации, определяющие, какие именно вопросы необходимо рассмотреть в рамках градостроительно-земельного аудита. 

Комплексный аудит участка для определения оптимального вила деятельности на нём

Данный вариант актуален во многие случаях, когда собственнику необходимо сделать выбор между различными вариантами использования недвижимости. Например между крупными капиталовложениями и использованием объекта «как есть» с минимальными затратами. 

В том числе проводим аудит

• в отношении уже имеющихся участков и зданий, если эффективность текущей деятельности на них начинает вызывать сомнения, к участку появились претензии со стороны контролирующих органов и владелец оказывается перед выбором между оптимизацией существующих процессов или принятием тех или иных радикальных решений. 
• при смене собственника организации для оценки перспектив использования имеющегося у неё портфеля объектов недвижимости. 
• при оценке целесообразности покупки актива, который можно приобрести на выгодных условиях (например – на банкротных торгах), но не ясно какой вариант его дальнейшего использования окажется наиболее эффективным и есть ли ценность в таком активе в принципе. 

В данном случае при градостроительном и земельном аудите рассматривается максимально широкий круг вопросов, связанных как с текущим использованием объекта (включая возможности снижения земельных платежей, риски привлечения к ответственности за связанные с его использованием нарушения и т.д.) так и перспективы строительства и реконструкции на участке, изменения его разрешённого использования, градостроительного регламента и т.д. (градостроительный потенциал участка)

В рамках данного варианта аудита рассматриваем, в том числе, вопросы земельных платежей при различных вариантах использования участка, способы их оптимизации в зависимости от выбранного варианта и т.д. 

Аудит участка перед строительством, реконструкцией или иными вложениями

Данный варрант актуален когда владелец (или покупатель) участка имеет конкретные намерения в его отношении – построить новый объект недвижимости, реконструировать существующий, изменить вид деятельности на участке и т.д. В данном случае ставится вопрос о том, насколько достижима запланированная инвестором цель – строительство объекта с желаемой площадью и назначением, изменение разрешённого использования существующего объекта и т.д. А также – какие этапы для этого предстоит пройти, какие для них потребуются затраты и сколько времени займёт достижение намеченных целей. 

По итогам такого аудита юристы Правового центра составят дорожную карту реализации намеченных мероприятий. Либо же будет дана рекомендация воздержаться от планируемых действий с участком, если выявляются непреодолимые или создающие неоправданный риск препятствия для них.

Аудит участка на предмет оптимизации земельных платежей

Данный вариант актуален когда вид деятельности на участке менять не планируется, но необходимо снизить земельно-правовые платежи и связанные с недвижимостью налоги. Данный вид аудита весьма актуален в связи с тем, что многие владельцы недвижимости годами переплачивают арендную плату либо налоги, имея законные основания для их снижения. И с общим осложнением экономической ситуации переплаты, на которые раньше можно было закрыть глаза, становятся критичными для рентабельности бизнеса

Подробно об оптимизации земельных платежей в бюджет. 

Аудит участка при его подборе для реализации инвестиционного проекта

В данном случае градостроительный и земельный аудит проводится не в отношении одного участка, а применительно к различным вариантам, рассматриваемым к покупке или аренде для реализации запланированного заказчиком аудита инвестиционного проекта. Цель такого аудита – подобрать наиболее подходящий для планируемого проекта участок или здание из числа представленных на рынке, или предлагаемых инвесторам государственными и муниципальными органами. 

Правовой центр также готов оказать услуги и непосредственно по подбору участка, в ходе которого, помимо прочего, провести градостроительный и земельный аудит подбираемых вариантов.

Аудит административных рисков

В рамках данного вида аудита мы проверяем участки и здания на предмет рисков привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности по вопросам земельного, градостроительного, экологического и т.д. законодательства. В том числе – рисков связанных с нецелевым использованием, самовольным строительством, нарушением требований к использованию сельхозземель и т.д. 

По итогам аудита составляем дорожную карту по устранению выявленных рисков.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Ещё одна смежная с градостроительным и земельным аудитором сфера деятельности юристов Правового центра это проверка объектов недвижимости с точки зрения гражданского законодательства – на предмет из юридической чистоты, рисков оспаривания сделки и т.д. 

При покупке сколько-нибудь крупных активов, особенно участков под строительство или зданий под реконструкцию, рекомендуем совместить их градостроительный и земельный аудит с проверкой юридической чистоты. 

Подробнее о проверке недвижимости перед сделкой.

Что рассматривается в рамках градостроительного и земельного аудита

Подробно о чек-листе вопросов, которые юристы Правового центра «Два М» готовы рассмотреть при проведении градостроительно-земельного аудита, смотрите здесь. 

Также публикуем образцы наших заключений по результатам комплексного аудита и экспресс-проверки объекта недвижимости. 

Кратко можно выделить следующие блоки вопросов: 

• вопросы границ участка (правильность установления, необходимость уточнения или корректировки). 
• вопросы объектов недвижимости на участке (проверка на отсутствие незарегистрированных объектов, самовольных построек, иных расхождений между данными кадастрового учёта и фактическим положением).
• вопросы прав на землю.
• вопросы разрешённого использования (возможность расширения списка видов деятельной на участке, риск привлечения к ответственности за нецелевое использования).
• вопросы кадастровой стоимости и земельно-правовых платежей. В том числе возможность оптимизации данных платежей.
• анализ действующей градостроительной документации на участок и перспектив её изменения (в целях нового строительства или изменения назначения существующих объектов). 
• вопросы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Их влияние на текущую деятельность и перспективы нового строительства. 
• анализ риск изъятия недвижимости по различным основанием. 
• вопросы подключения к инженерным сетям. 
• анализ перспектив развития прилегающей территории (влияние планируемого строительства вблизи участка на возможность его использования с юридической и коммерческой точки зрения). 

Эксперты по градостроительному аудиту

Юристы Правого центра «Два М» имеют опыт проведения градостроительного объектов и проектов любого масштаба – от участков под строительство индивидуальных домов, магазинов или автосервисов, до территорий под комплексное строительство жилых микрорайонов, курортов и реализацию иных масштабных проектов. Наличие такого опыта позволяет в каждом конкретном случае определить перечень вопросов, которые нужно рассмотреть применительно к каждому объекту и планам по его использованию. В том числе ещё на этапе градостроительно-земельного аудита рассмотреть те вопросы, которые часто возникают уже в ходе реализации инвестиционных проектов, и могут стать неприятными сюрпризами для застройщика или покупателя недвижимости. Далее – исходя из обозначенного круга вопросов, соберём всю доступную информацию по участку и зданиям.

А сделать из этой информации верные выводы поможет опыт наших специалистов в области сопровождения строительных проектов, участия в судебных спорах. При обращении в Правовой центр аудитом объекта будут заниматься именно специалисты, имеющие опыт практического разрешения вопросов, рассматриваемых в юридическом заключении.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с уточнением границ земельного участка, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.