Чек-лист для градостроительно-земельного аудита

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Исходя из практики Правового центра, можно выделить нижеследующие блоки вопросов и отдельные вопросы из сферы земельного и градостроительного законодательства, рассматриваемые в рамках градостроительного и земельного аудита. 

О проверке юридической чистоты объекта и безопасности сделки с точки зрения норм гражданского законодательства читайте здесь.

В зависимости от практических задач, стоящих перед заказчиком аудита, от ситуации проведения аудита (проверка актива заказчика или чужого актива, рассматриваемого к приобретению, анализ градостроительного потенциала участка или только вопросов существующего использования), от формы собственности на участок и т.д. в каждом случае определяем, какие блоки и вопросы актуальны для конкретного участка или имущественного комплекса. 

Образцы наших заключений по итогам краткого и развёрнутого градостроительно-земельного аудита.

Примерный чек-лист по вопросам земельной и градостроительной сферы в отношении участков, зданий или их комплексов выглядит следующим образом

1. Вопросы границ участка

1. Проверка соответствия фактических границ участка кадастровым. 
2. Проверка правильности и полноты содержащихся в ЕГРН сведений о границах участка. 
3. Оценка необходимости уточнения или корректировки границ.

2. Вопросы объектов недвижимости на участке и оформления прав на них (для застроенных участков и имущественных комплексов)

1. Наличие действующих прав собственности или аренды на участок, собственности на здания. (риски оспаривания зарегистрированных прав могут быть детально рассмотрены в рамках проверки объекта перед сделкой).
2. (при отсутствии надлежаще оформленного участка под зданием или их комплексом). Оценка возможности формования участка в тех или иных границах и его приобретения в собственность или аренду 
3. Проверка участка на наличие незарегистрированных объектов (капитальных или некапитальных). При необходимости - с проведением выездного обследования участков. 
4. Проверка участка на наличие объектов недвижимости третьих лиц, бесхозяйных объектов (в т.ч. инженерных коммуникаций, сооружений и гражданской обороны и т.д.). 
5. Сопоставление фактически имеющихся на участках зданий и сооружений с документами кадастрового и технического учёта, зарегистрированными правами на предмет соответствия фактических внешних габаритов данным ЕГРН.
6. Проверка участка на обременение сервитутами и иными ограничениями в пользу третьих лиц.
7. Оценка рисков признания зданий и сооружений самовольными постройкам (в т.ч. в связи с их реконструкцией или увеличением ТЭП после постройки или приватизации). В том числе проверка фактических площадей, этажности и внутренней планировки зданий зарегистрированным (при необходимости с проведением выездного обследования, внешним и внутренним осмотром объектов). Анализ документов на ввод в эксплуатацию/приватизацию, и, если актуально, на реконструкцию. Анализ документации БТИ за разные годы на предмет изменения площади.
8. Оценка правомерности размещения на участке некапитальных объектов. Проверка необходимости оформления документов на их размещение.

3. Вопросы разрешённого использования и прав на землю

1. Соответствие ведущейся на участке деятельности разрешённому использованию участка. 
2. Оценка необходимости и возможности изменения (приведения в соответствие с классификатором) ВРИ участка. 
3. (для арендованных участков) анализ условий договора аренды в контексте возможных вариантов использования участка, особых условий ведения деятельности на нём и т.д.
4. Возможность применения к рассматриваемым объектам вспомогательных ВРИ.
5. Оценка риска привлечения к ответственности за нецелевое использование участков. Если актуально – оценка возможных административных и гражданско-правовых санкций за нецелевое использование (в т.ч. риска взыскания земельно-правовых платежей в повышенном размере). 
6. Оценка риска привлечения к административно-правовой или гражданско-правовой ответственности за иные нарушения в сфере земельного, градостроительного, экологического и смежного законодательства в связи с имеющимися на участке объектами и ведущейся на нём деятельностью.

4. Кадастровая стоимость и земельно-правовые платежи

1. Оценка правильности определения кадастровой стоимости участка и зданий на нём, наличия ошибок в методике расчёта кадастровой стоимости, в исходных данных для оценки. Анализ возможности уменьшения такой стоимости.
2. Оценка правильности применения ставки арендной платы или земельного налога. Оценка возможности применения льготных ставок. 
3. Вхождение исследуемых зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости или риска их включения в данный перечень. Если актуально - перспективы исключения объектов из данного перечня.
4. Проверка правильности расчёта налоговой базы для налога на имущество, уплачиваемого не по кадастровой стоимости.
5. Необходимость внесения и размер разовых платежей в случае изменения разрешённого использования участка, снятия запрета на строительство на участке и т.д. А также изменение земельного налога или арендной платы в случае осуществления таких действий 

5. Возможные способы оптимизации земельно-правовых платежей

1. Возможность снижения арендной платы или налогового бремени при разделе/перераспределении участков, изменении их разрешённого использования и т.д.
2. Возможность присвоения участку или объектам на нём того или иного льготного статуса, влияющего на размер платежей в бюджеты

Подробно об оптимизации земельных платежей.

6. Вопросы градостроительной документации и зон с особыми условиями использования территории

1. Положения генерального плана и правил землепользования и застройки применительно к рассматриваемому участку. Перечень возможных видов разрешённого использования (основных, вспомогательных, условно разрешённых) на нём. Параметры капитального строительства на участке согласно Генплану и ПЗЗ
2. Проекты планировки, межевания, иная градостроительная документация применительно к рассматриваемой территории.
3. Влияние действующей документации на возможность продолжения фактически ведущейся деятельности на рассматриваемой территории. 
4. Влияние действующей документации на возможность нового строительства на участке, реконструкции существующих объектов, их перепрофилирования и т.д. 
5. Оценка перспектив внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки иную документацию в целях нового строительства (реконструкции) или перепрофилирования существующих объектов на участке.

7. Вопросы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

1. Выявление зон с особыми условиями использования территории (зоны инженерных коммуникаций, санитарно-защитные, водоохранные и т.д.), красных линий улично-дорожной сети и т.д. в которые входит рассматриваемый участок (имущественный комплекс). Оценка риска наличия таких зон, не отображаемых на официальных информационных ресурсах. 
2. Анализ наличия/отсутствия в границах земельного участка инженерных сетей, принадлежащих третьим лицам.
3. Оценка правильности определения размера (границ) зон с особыми условиями использования, перспектив пересмотра их границ.  
4. Влияние выявленных зон на возможность использования объектов на участке по существующему назначению. Риск предъявления требований о сносе/запрете эксплуатации существующих объектов
5. Влияние выявленных зон на возможность строительства новых объектов, реконструкции или перепрофилирования существующих объектов. 
6. Оценка соответствия расположения участка (объектов на нём) специальным требованиям к существующему или к планируемому виду деятельности, возможных препятствий для оформления лицензий или иных разрешительных документов. 
7. Вопросы зон с особыми условиями использования от объектов, расположенных или планируемых к строительству на рассматриваемом участке (санитарно-защитной, охранной зоны и т.д_. Порядок установления границ и режима такой зоны Последствия наличия такой зоны для смежных участков. Риск предъявления к Заказчику требований, связанных с наложением зон с особыми условиями использования на соседние участки. 

8. Риск изъятия недвижимости

1. Оценка риска изъятия участка и объектов на нём для целей строительства объектов транспорта и иной инфраструктуры, комплексного развития территории и т.д. (с учётом выводов относительно градостроительной документации).
2. Оценка риска изъятия участка в связи с нецелевым использованием.
3. (если актуально) порядок расчёта компенсации за изъятие, возможные способы её увеличения.

9. Вопросы коммунальных услуг

1. Проверка договоров на подключение к инженерным коммуникациям, действующих договоров с ресурс снабжающими организациями (либо технических условий на планируемое подключение). 
2. Проверка правильности применяемых тарифов и способа определения объёма поставляемых коммунальных ресурсов. Оценка риска доначисления платы за коммунальные услуги.
3. Вопросы оформления прав собственника недвижимости на инженерные сети в границах его балансовой принадлежности.

10. Перспективы развития прилегающей территории

1. Наличие утверждённых планов по строительству вблизи с рассматриваемым участком объектов, влияющих на возможность его использования или коммерческую привлекательность (жильё, магистральный транспорт, производства и т.д.).

По итогам градостроительного и земельного аудита при необходимости разрабатываем планы мероприятий («дорожные карты») для дальнейших действий по изменению разрешённого использования участка, его застройке, оптимизации земельно-правовых платежей, надлежащему оформлению земельно-правовых отношений и т.д.