Разрешенное использование земель

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это определяющий элемент правового режима земельного участка, устанавливающий допустимые формы хозяйственного использования участка и возможности капитального строительства.

К тому же вид разрешенного использования земельного участка:

• Является одним из основных ценообразующих факторов кадастровой оценки участка (т. е. влияет на величину кадастровой стоимости участка);
• Определяет применимую к участку ставку земельного налога или ставку арендной платы за использование публичных земель, а также размеры платежей в бюджет, связанные с осуществлением строительства или реконструкции (в т. ч. возможность применения различных льготных режимов);
• Является критерием для применения к расположенной на участке недвижимости налога на имущество по кадастровой стоимости.

Вид разрешенного использования участка (основной или условно разрешённый) содержится в ЕГРН и считается выбранным правообладателем с момента его внесения в ЕГРН. В то же время внесение в ЕГРН вспомогательных ВРИ не требуется.

Допустимые виды разрешенного использования участка устанавливаются в градостроительных регламентах, содержащихся в Правилах землепользования и застройки, в пределах конкретной территориальной зоны. 

Какие бывают виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельных участков (ВРИ) может быть следующих видов: 

• основные виды;
• вспомогательные виды;
• условно разрешенные виды. 

Каждый из указанных видов использования имеет различные условия их применения, а также правовые последствия. 

Так, основной вид использования участка считается выбранным и установленным с момента внесения о нем сведений в ЕГРН, а если участок находится в аренде, то сведения о ВРИ должны быть внесены и в договор аренды участка. Именно основной ВРИ является основным фактором, влияющим на кадастровую стоимость участка, и на все земельные платежи (арендная плата, земельный налог и т.д.)  

У одного участка может быть несколько основных видов использования. 

Вспомогательный вид использования применяется исключительно совместно с основным. В отличие от основного ВРИ вспомогательный не вносится в ЕГРН и не влияет на кадастровую стоимость участка и иные платежи. При этом, в Москве установлен очень обширный перечень вспомогательных ВРИ, который позволяет вести на участке коммерчески привлекательные виды деятельности без внесения сведений в ЕГРН, а соответственно, без существенного удорожания земельных платежей, вместе с тем в Москве действуют особые условия и ограничения применения вспомогательных ВРИ (например, не более 25% от общей площади зданий на участке и др.), тогда как в Московской области перечень доступных вспомогательных ВРИ крайне скуден. 

Что касается условно разрешенного вида использования, то возможность его применения требует получения специального разрешения, в то время как основной и вспомогательный ВРИ выбираются собственниками участков в пределах градостроительного регламента без каких-либо разрешений и согласований (за исключением арендаторов, которые должны получать согласие собственника). 

Изменение вида разрешенного использования участка 

Если правообладатель участка решил сменить деятельность на иной вид либо один из видов использования стал неактуальным, потребуется изменить вид разрешенного использования.

Возможность и условия изменения вида разрешенного использования по существу зависят от двух основных факторов: 

• имеется ли планируемый вид использования в перечне ВРИ для территориальной зоны участка в ПЗЗ;
• находится участок в собственности или в аренде. 

Так, если планируемый вид использования отсутствует в числе доступных в ПЗЗ, то в таком случае изменение ВРИ будет невозможным до прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ, которая представляет собой трудоемкий и длительный процесс. В таком случае, необходимо сначала внести изменений в ПЗЗ, включив желаемый вид деятельности в градостроительный регламент и только потом удастся изменить ВРИ.

Если участок находится в аренде, то арендатору предварительно необходимо заручиться согласием арендодателя на изменение вида разрешенного использования и внести изменения в договор аренды участка. Такое согласие, как правило, предоставляется в рамках обращения за государственной или муниципальной услугой. При этом, на данном этапе, арендаторы нередко встречаются с необоснованными отказами уполномоченных органов в изменении ВРИ, которые можно оспорить в судебном порядке.  

Во избежание отказа арендаторам рекомендуется проводить проверку на соответствие требованиям Административного регламента до обращения за услугой по изменению ВРИ, так как перечень оснований для отказа может быть весьма обширным.

В случаях, когда участок находится в частной собственности и не требуется внесения изменений в ПЗЗ, изменение ВРИ участка осуществляется путем подачи заявления в Росреестр. 

Важно подчеркнуть, что в Москве, Московской области за изменение ВРИ участков, находящихся в частной собственности предусмотрена плата, которая рассчитывается исходя из разницы кадастровой стоимости участка с текущим и планируемым ВРИ, и может составлять значительные суммы. В указанных регионах без предварительного внесения платы внесение сведений в ЕГРН об измененном ВРИ не представляется возможным, однако, для ряда особо важных социально и экономически важных ВРИ плата не предусмотрена. 

Подробнее об изменении ВРИ и особенностях платы за изменение читайте здесь. 

В то же время, необходимо понимать, что изменение ВРИ участка может повлечь за собой существенное увеличение земельных платежей. Например, за счет увеличения кадастровой стоимости участка или изменений арендной ставки, поэтому перед изменением ВРИ правообладателю настоятельно рекомендуется провести комплексную правовую экспертизу, включающую анализ правовых последствий планируемого изменения и оценку альтернативных правовых механизмов достижения желаемого результата.

Например, альтернативой изменению ВРИ может стать приведение ВРИ участка в соответствие с Классификатором. 

В настоящее время действует принятый на федеральном уровне классификатор видов разрешённого использовании участков, который обязателен к применению при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих, а также при разработке ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), выдаче ГПЗУ.

В то же время ВРИ многих ранее сформированных участков определен не в соответствии с федеральным классификатором. Формально, приведение ВРИ ранее предоставленных участков в соответствие с действующим классификатором не требуется. Но данная процедура позволит избежать споров в дальнейшем. Особенно в ситуациях, когда исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Устранение связанной с несоответствием ВРИ участка классификатору неопределённости исключит риск завышения земельно-правовых платежей.

Что делать, если разрешенное использование участка не соответствует ПЗЗ

Несоответствие вида разрешенного использования участка ПЗЗ может возникнуть по нескольким причинам: 

• правообладатель участка сменил вид деятельности на непредусмотренный ПЗЗ самовольно без надлежащих действий;
• участок и/или объекта капитального строительства правомерно эксплуатируются в соответствии с видом использования до утверждения ПЗЗ.

Два вышеуказанных случая имеют принципиальные различия. 

В первом случае, правообладателю необходимо привести свою деятельность в соответствие с градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ: изменить ВРИ участка, внести изменения в ПЗЗ либо перевести тот или иной вид деятельности в категорию вспомогательных и т. д., в противном случае, ему может грозить административный штраф а иногда и изъятие участка, а если участок в аренде – взыскание штрафных санкций, доначисление арендной платы. 

Второй случай имеет место быть, когда принимаются новые ПЗЗ или вносятся изменения в ранее принятые без учёта существующего использования участков, назначения расположенных на них зданий.

В этом случае:

• участки и ранее построенные на них объекты могут, за рядом редких исключений, использоваться по прежнему назначению бессрочно;
• строительство новых объектов и реконструкция существующих возможны только в соответствии с видами разрешённого использования, предусмотренными актуальной редакцией ПЗЗ или ранее выданным ГПЗУ до истечения срока его действия.

Сложнее, когда под возведённым до принятия ПЗЗ зданием отсутствует оформленный участка или разрешённое использование такого участка ранее было определено неверно. Но и в таком случае есть основания требовать установления для участка разрешённого использования, соответствующего назначению здания. Это подтверждается многочисленной судебной практикой, включая дело А40-320178/19 в котором интересы собственника здания представляли юристы Правового центра.

Правовой центр «Два М» специализируется на решении вопросов, связанных с видом разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Юристы «Два М» оказывают услуги по:

• установлению и изменению ВРИ (включая случаи некорректного установления или под задачи конкретного проекта);
• приведению ВРИ в соответствие с действующим классификатором;
• проведению градостроительного аудита и анализу рисков, связанных с изменением ВРИ, включая повышение кадастровой стоимости и налоговых обязательств;

Грамотное определение ВРИ участка до начала реализации проекта чрезвычайно важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов.

Правовой центр «Два М» осуществляет полное правовое сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с видами разрешенного использования, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.