Основания изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Для предварительного бесплатного анализа ситуации с изъятием Вашего объекта и перспективами получения компенсации укажите в форме на этой странице кадастровый номер или адрес объекта и, если известны, реквизиты решения об изъятии или о комплексном развитии территории. Также с нами можно связаться по WhatsApp.

Главный вопрос, который возникает у правообладателей объектов недвижимости в тот момент, когда они узнают о планируемом изъятии: «А законно ли оно»? Или, выражаясь юридическим языком, имеются ли правовые основания для изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства? 

Следует констатировать, что принудительное изъятие органами власти недвижимости для государственных и муниципальных нужд законом действительно допускается в достаточно многих случаях. 

Под государственными и муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно полезных интересов. То есть интересы отдельных частных лиц не могут служить причиной изъятия земельных участков, принадлежащих на том или ином праве третьим лицам.

В то же время, формулировка оснований изъятия земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд в законе столь размыта, что дает возможность органам власти использовать данный механизм практически под любой проект, в котором у чиновников имеется известный интерес. Особенно если речь идёт об изъятии для комплексного развития территории.

Распространенные основания изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд

Можно выделить следующие наиболее часто встречающиеся на практике основания изъятия собственности:

• строительство и реконструкция инфраструктурных объектов федерального, регионального или местного значения (в том числе, объекты транспорта, объекты коммунального и социального назначения);
• реализация проектов по комплексному развитию территории (КРТ);
• необходимость проведения работ, связанных с недропользованием.

Важно отметить, что по первому основанию изъятие участков допускается лишь при условии подтверждения органом власти, принимающим решение об изъятии, отсутствия иных возможных вариантов строительства или реконструкции объектов. 

При этом зоны планируемого размещения объектов в обязательном порядке должны содержаться в утвержденной документации по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории).

Правообладатель земельного участка может оспорить документацию по планировке территории в том случае, если докажет возможность реализации запланированного инфраструктурного строительства без изъятия принадлежащего ему участка.

Аналогично, в случае с КРТ, может оспариваться законность принятия соответствующего решения. Однако стоит отметить, что критерии принятия данного решения гораздо более размыты, а процедура предельно упрощена что позволяет в рамках КРТ изымать практически любые объекты недвижимости. Особенно это актуально для сложившейся практики КРТ в Москве.

Что делать, если есть законные основания для изъятия земельного участка и зданий

Необходимо понимать, что решение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд принимается органом государственной власти или местного самоуправления не одномоментно. Это длительная и многоэтапная процедура, в рамках которой от возникновения у чиновников самой идеи и ее отражения в проекте планировки (межевания) территории до непосредственно изъятия, как правило, проходит несколько лет.

В этот период, даже если не будут выявлены основания для признания незаконными документации по планировке территории и решения об изъятии земельного участка, правообладатель имеет возможность предпринять ряд мер, направленных на увеличение размера возмещения при изъятии принадлежащей ему недвижимости. Отметим, что такое возмещение может включать не только сумму реально причиненного ущерба (рыночная стоимость изымаемых участка и зданий, права аренды), но и убытки, в том числе упущенную выгоду (недополученный правообладателем недвижимости из-за изъятия доход). 

Почему следует обратиться в «Два М»

В каждом конкретном случае необходимо отдельно анализировать, имеются ли основания для изъятия земельного участка, можно ли оспорить документацию по планировке территории, решение об изъятии и возвратить объект недвижимости либо же целесообразно направить усилия на получение наиболее полного возмещения за изымаемый участок и объекты, расположенные на нем. 

Юристы «Два М» специализируются на разрешении земельно-правовых вопросов и применяют в своей работе комплексный подход, позволяющий выработать наиболее эффективный для клиента путь решения проблемы.