Территориальные зоны ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – основной документ, который отвечает на главные вопросы владельца земли или инвестора: объекты какого назначения, какой площади и высотности можно построить на земельном участке. Наиболее значимая часть ПЗЗ — карта территориальных зон. Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ (общественно-деловая зона, промышленная, коммунально-складская, жилая и другие) предусмотрен свой градостроительный регламент, то есть перечень видов разрешенного использования (ВРИ) (основные, вспомогательные и условно разрешенные) и предельные параметры строительства.

Также в ПЗЗ выделяются различные территориальные зоны, в которых капитальное строительство не допускается: леса, парки и так далее, и территории, на которых градостроительный регламент не действует.

В Московской области основная часть действующих в муниципалитетах правил землепользования имеет типовой характер. Однако типовые ПЗЗ Московской области имеют существенные отличия от ПЗЗ Москвы и ПЗЗ других регионов в части структуры, порядка регулирования режима застройки, набора территориальных зон и др. Например, только в ПЗЗ Москвы можно встретить территориальную зону сохраняемого землепользования, для которой градостроительный регламент ПЗЗ устанавливается по существующему положению.

Информация из ПЗЗ о градостроительном регламенте участка используется при подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – обязательного документа при получении разрешения на строительство (реконструкцию). Фактически ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки.

Актуальные проблемы, связанные с ПЗЗ

Установленные ПЗЗ градостроительные регламенты участков не всегда соответствуют целям и интересам их правообладателей. Они могут являться неполными (например, когда отсутствует часть обязательных параметров), содержать нулевые или минимальные параметры застройки, отображать зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в границах участка в отсутствие их надлежащего установления или не предусматривать желаемых видов использования.

В зависимости от ситуации, для правообладателя земельного участка (инвестора) могут быть актуальны следующие задачи:

• оценка градостроительного потенциала участка с точки зрения вариантов разрешенного использования и действующих ограничений использования, а также перспектив и возможных пределов изменения градостроительного регламента (что весьма актуально, в том числе, еще до приобретения прав на участок);
• изменение ВРИ участка на один из предусмотренных градостроительным регламентом ПЗЗ из перечня основных или условно разрешенных ВРИ (для Москвы зачастую также актуально применение вспомогательных ВРИ, позволяющих перепрофилировать до 25% общей площади недвижимости под различные коммерческие объекты на большинстве застроенных участков, даже расположенных по ПЗЗ Москвы в зоне Ф);
• внесение изменений в ПЗЗ в части перечня видов разрешенного использования и/или параметров строительства;
• получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, установленных ПЗЗ (упрощенный порядок изменения одного из параметров застройки не более чем на 10%);
• судебное оспаривание ПЗЗ (в случае наличия грубых нарушений при принятии правил землепользования и застройки территории);
• подготовка проекта планировки территории (при неполноте имеющихся в ПЗЗ сведений, а также для реализации проектов по строительству в территориальных зонах комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).

Юристы «Два М» умеют находить точки соприкосновения интересов представителей бизнеса и городской власти, в том числе обосновывать полезность планируемого строительства для разрешаемых городом задач. В данной сфере «Два М» обладает исключительным практическим опытом и имеет наработанные деловые связи с экспертными организациями, кадастровыми инженерами, представителями органов власти Москвы и Московской области.