Порядок строительства объектов ИЖС и садовых домов

Дома, соответствующие критериям объекта индивидуального жилищного строительства, могут строиться и регистрироваться в упрощённом порядке — в рамках так называемой «дачной амнистии». Данный порядок означает, что владелец участка соответствующего назначения (под садоводство, ИЖС или ЛПХ) может построить дом или вспомогательную постройку без какого-либо предварительного разрешения или уведомления, затем заказать на него технический план у любого кадастрового инженера, после чего обратиться напрямую в Росреестр за кадастровым учётом и регистрацией прав на построенный дом.

Таким образом исключается взаимодействие с местной администрацией, органами в сфере архитектуры и другими местными органами. В этом преимущество «дачной амнистии» по сравнению с общим порядком подачи уведомлений о начале и окончании строительства, который на практике превращался из уведомительного в разрешительный, так как ответом на уведомления нередко были отказы.

В то же время данный порядок не означает, что можно игнорировать градостроительный регламент, утверждённый правилами землепользования и застройки и действующие в отношении участка градостроительные ограничения.

Так Росреестр, исходя из закона и сложившейся практики, проверяет нахождение участка в соответствующей территориальной зоне по ПЗЗ, соответствие строительства зонам с особыми условиями использования, сведения о которых внесены в ЕГРН. В то же время Росреестр вправе не проверять соответствие объекта параметрам строительства, установленным ПЗЗ (высотность, процент застройки, отступы от границ и т. д.).

Необходимо учитывать, что факт регистрации объекта в данном упрощённом порядке не исключает возможность предъявления к нему претензий в дальнейшем. В том случае, если он построен с нарушением градостроительных норм, в не допускающей строительство зоне с особыми условиями использования (даже не учтённой в ЕГРН) или с иными нарушениями – заинтересованным лицом может быть предъявлен иск о его признании самовольной постройкой или о применении иных мер.

Соответственно, при регистрации объекта в режиме «дачной амнистии» также следует убедиться, что строительство соответствует градостроительному регламенту, и установленным в отношении участка ограничениям. Либо, как минимум, что некоторое отступление от них не создаёт существенного риска для объекта в будущем.

О критериях объекта индивидуального жилищного строительства

В соответствии с действующим законодательством объект индивидуального жилищного строительства это жилой дом, имеющий не более трёх надземных этажей, не более 20 метров в высоту и не предназначенный для раздвоения на самостоятельные объекты недвижимости (квартир).

Данные критерии применяются на участках индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства. На участках для садоводства также может возводиться садовый дом (не для круглогодичного проживания), не признаваемый жилым.

Таким образом, понятие объекта ИЖС исключает жилые дома, подходящие по этажности, но фактически многоквартирные, либо сблокированные (таунхаусы).

В спорных случаях вопрос отнесения дома к индивидуальным или многоквартирным решается судебной экспертизой.

При этом необходимо учитывать что более жёсткие ограничения параметров строительства могут устанавливаться правилами землепользования и застройки актами о режиме зон охраны объектов культурного наследия, охраняемых природных территорий и т. д. Например, в Москве высотность объекта ИЖС, как правило, ограничивается 15 метрами, плотность застройки: 4 тыс. кв.м./га. В Московской области обычно устраивается трехметровый отступ от границ участка.

Отступление от данных требовании может также повлечь как отказ в регистрации объекта, так и предъявление иска о признании дома самовольной постройкой, если он всё же будет зарегистрирован.

Отдельно необходимо отметить территории, для которых строительство фактически запрещено. Например зона сохраняемого землепользования (параметры ф/ф/ф) в Новой Москве.

Таким образом, при строительстве объекта ИЖС в любом случае необходимо руководствоваться параметрами, указанными как федеральным законодательством, так и правилами землепользования и застройки, иными локальными документами.