Как узнать, что можно сделать с существующим зданием

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Вопрос «А что дальше делать со зданием?» может возникнуть как в отношении собственной недвижимости, так и при планировании покупки.

Так, собственник часто сталкивается с тем, что текущее использование здания перестаёт приносить желаемый доход либо к нему возникли претензии контролирующих органов.

В свою очередь, покупатель часто приобретает здание не для того, чтобы продолжать текущее использование, существующее на момент сделки, а для запуска в нём нового вида деятельности. Особенно актуально это при покупке объектов на торгах, или в иных случаях, когда актив можно приобрести на выгодных условиях, но приобретается не готовый бизнес, а только стены с не очень ясными перспективами использования. 

Тогда как при продаже здания продавцу важно показать товар лицом – рассказать покупателю обо всех возможных вариантах использования здания начиная с самых выгодных коммерчески. И здесь анализ градостроительного потенциала тоже важен. 

В любой из перечисленных ситуаций Правовой центр «Два М» поможет разобраться, можно ли:

• продолжать текущее использование объекта; 
• изменить его назначение без реконструкции; 
• провести реконструкцию под новый вид использования и/или для увеличения площади.

Или, наоборот, стоит отказаться от проекта пока не возникли затраты.  

Например, старый склад часто хотят превратить в торговый объект, бывшее производство — в офисный или общественно-деловой комплекс, устаревшее административное здание — в гостиницу, апартаменты, медицинский или образовательный объект. Но ответ на вопрос, допустим ли такой сценарий, зависит далеко не только от технических характеристик здания. Решающее значение будет иметь градостроительный регламент территории и права на участок

Что вообще можно сделать с существующим зданием

С юридической точки зрения у собственника обычно есть несколько базовых вариантов использования здания. Самый простой  продолжать использовать объект в нынешнем формате. Но в ряде случаев и такой вариант создает административные риски. 

Следующий вариант  изменить назначение или фактический вид деятельности в здании без реконструкции в понимании градостроительного законодательства.

Более сложный путь — реконструировать объект, чтобы приспособить его под новую функцию, увеличить площадь, изменить конфигурацию, надстроить этажи, пристроить новые объемы или иным образом изменить параметры здания. 

Наконец, в некоторых случаях разумно рассматривать не новое использование самого здания, а размещение на участке некапитальных объектов.

Во многих случаях лучший результат дает не борьба за самый амбициозный сценарий, а поиск юридически более чистого и экономически разумного решения.

Почему нельзя рассматривать здание отдельно от участка и его градостроительного регламента

Для начала нужно понять не только какой у участка вид разрешенного использования сейчас, но и:

• в какой территориальной зоне он находится по ПЗЗ, какие виды использования и параметры строительства допустимы для этой зоны;
• не накладываются ли на участок ограничения тех или иных зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ), нет ли красных линий, сервитутов;
• есть ли в отношении участка проект планировки, если да, то не влияет ли он на возможные варианты использования;
• если участок в аренде, то каковы условия договора и возможно их изменить.

В том числе важно помнить, что здание может существовать законно и использоваться годами, но новый вариант его использования или увеличение площади уже не будет соответствовать актуальному градостроительному регламенту иным ограничениям. 

Реже случается, что и существующую деятельность продолжать уже не возможно (например, в связи с установлением новых зон с особыми условиями использования или ужесточением регулирования деятельности в них). 

Когда можно изменить назначение здания без реконструкции

Во многих случаях это возможно, и именно этот вариант является самым привлекательным для собственника. Но для него должны одновременно выполняться несколько условий.

Прежде всего, новый способ использования здания должен соответствовать правовому режиму участка. Недостаточно того, что само здание физически подходит под офис, магазин, склад или иной объект. Нужно, чтобы такой вид использования допускался для земли с учетом ВРИ и действующих ограничений.

В свою очередь новый вид разрешённого использования для участка может быть выбран из числа предусмотренных актуальной редакцией ПЗЗ. Если же он данными правилами не предусмотрен – нужно рассмотреть вопрос инициирования внесения в ПЗЗ соответствующих изменений. 

В ряде случаев будет актуально получение разрешения на условно разрешённый вид. Либо же новое назначение части площадей на участке можно будет реализовать в рамках вспомогательных видов разрешённого использования, реализуемых совместно с основным. 

Подробно о ситуациях, когда планируемая деятельность не соответствует действующим ПЗЗ. 

Во-вторых, сами работы по приспособлению здания под новую функцию не должны выходить за пределы тех действий, которые не считаются реконструкцией. Вопрос о разграничении работ, требующих или не требующих разрешения на реконструкцию, рассмотрен ниже. 

В третьих, новое использование должно отвечать специальным требованиям к соответствующему виду деятельности. Причём здесь нужно рассматривать и технические требования к зданию и ограничения, накладывающиеся на участок,

Так применительно непосредственно к зданию, для нового использования могут действовать более строгие, чем для существующего санитарные нормы, требования к эвакуации, доступности для маломобильных групп населения, парковкам, противопожарным разрывам и так далее. 

Что касается участка - для нового вида деятельности могут быть актуальны санитарно-защитные зоны, зоны ограничения продажи алкоголя и т.д. 

С практической точки зрения важно понимать, какие требования являются формальностью, на соблюдение которой контролирующие органы не обращают особого внимания, а когда риски для нового вида деятельности будут критичны. Так принципиально важно требует ли новый вид деятельности лицензии, санитарно-эпидемиологического заключения, или иного предварительного разрешения и если да – какие требования реально будут проверяться на этапе их оформления или при последующих контрольных мероприятиях. 

Именно поэтому Правовой центр «Два М» при анализе вариантов использования существующего здания отвечает не только на вопрос, буду ли соответствующие строительные работы считаться реконструкцией, но и допустим ли в принципе новый вид деятельности на конкретном участке.

Что считается реконструкцией по градостроительному законодательству

Вопрос разграничения реконструкции (для которой по общему правилу нужно получать разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию) и строительных работ, под данный порядок не подпадающих, простого ответа не имеет. Многое зависит регионального регулирования и нюансов конкретного проекта. 

Так реконструкцией является изменение площади или высотности здания. Однозначно под этот критерий попадают капитальные пристройки и надстройки. 

Отдельного рассмотрения требуют перекрытия (антресоли, этажерки) в существующем объёме здания (здесь важно, будут ли они капитальными и подлежат ли включению в общую площадь согласно методик её расчёта). А также входные группы в здание. 

Также существует опция возведения некапитальных пристроек, размещения некапитальных объектов на эксплуатируемой кровле здания, балконах и террасах. Но здесь индивидуально нужно учитывать как критерии некапитальности таких конструкций, так и наличие в регионе специальных правил согласования некапитальных объектов (особенно актуально для Москвы). 

В случае, когда планируемые работы не связаны с изменением площади или высоты здания, важно насколько затрагиваются несущие конструкции. Общее понятие реконструкции установлено на федеральном уровне Градостроительным кодексом, но конкретные виды работ, не требующих разрешения на реконструкцию, могут определяться регионами. Например, в Москве это Постановление Правительства Москвы № 432-ПП которым установлены как перечень возможных без разрешения на реконструкцию работ, так и специальные требования к заключению проектной организации, которым должно подтверждаться соответствие работ данному перечню. 

Также нужно оценивать перспективы учёта тех или них изменений здания Росреестром без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию с учётом практики работы данного ведомства.

Какие работы не считаются реконструкцией

Как правило, не относятся к реконструкции текущий и капитальный ремонт, внутренняя отделка, замена инженерного оборудования, модернизация инженерных систем без изменения параметров объекта, установка или демонтаж ненесущих перегородок, замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшенные элементы, если это не ведет к изменению параметров здания.

К реконструкции не относится и изменение внутренней планировки, если оно не связано с изменением площади, объема, этажности, высоты и не требует такого вмешательства в несущие конструкции, которое меняет характеристики здания как объекта капитального строительства.

В ряде случаев без разрешения на реконструкцию возможно проведение работ, ограниченно затрагивающих несущие конструкции (устройство проёмов, окон, лестниц и т.д.). Конкретный допустимый объём и характер работ определяются на региональном уровне; в Москве, например, вышеупомянутым Постановлением № 432-ПП.

Вывод

Чтобы понять, что можно сделать с существующим зданием, недостаточно оценить техническое состояние объекта. Нужно одновременно проверить правовой режим участка (ПЗЗ, доступные к выбору виды разрешённого использования, ЗОУИТ и иные ограничения), и характер тех работ, которые понадобятся для тех или иных вариантов нового использования.

Для предварительного бесплатного анализа и подготовки предложения о вариантах дальнейшего сотрудничества укажите в форме ниже кадастровый номер или иные краткие сведения об объекте и интересующие вопрос. Либо свяжитесь с нами любым из доступных способов.

FAQ

Можно ли изменить назначение здания без реконструкции?

Да, если новый вариант использования допускается правовым режимом участка, специальными требованиями к новому виду деятельности, а необходимые работы в отношении здания не подпадают под понятие реконструкции. 

Что считается реконструкцией здания?

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства или его частей, в том числе высоты, этажности, площади, объема, (надстройка, пристройка, устройство капитальных антресолей) либо замена (изменение параметров) несущих строительных конструкций за пределами допустимой при капитальном ремонте замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели.

Какие работы обычно не относятся к реконструкции?

Обычно это текущий и капитальный ремонт, отделочные работы, замена инженерного оборудования, внутренняя перепланировка без изменения параметров объекта, а также работы, не затрагивающие сущностно несущие конструкции здания. Но квалификация зависит от фактического перечня объема работ.

Если я не меняю этажность и площадь, реконструкции точно нет?

Не всегда. Нужно смотреть, насколько затрагиваются несущие конструкции и не меняются ли иные параметры объекта. Иногда даже при отсутствии прироста площади работы могут быть признаны реконструкцией из-за характера вмешательства в здание.

Что важнее при оценке перспектив использования здания: само здание или земельный участок?

Оценивать нужно их вместе. Правовой режим участка определяет, какие варианты использования здания вообще допустимы. От здания зависит, потребуется ли реконструкция и ли изменить функциональное назначение объекта без неё.

Могут ли ЗОУИТ мешать изменению назначения существующего здания?

Да. ЗОУИТ и иные ограничения могут влиять не только на новое строительство, но и на реконструкцию, перепрофилирование объекта. В том числе на получение лицензий, санитарно-эпидемиологических заключений под новый вид деятельности.

Что делать, если желаемый вариант использования здания противоречит ПЗЗ?

Нужно оценить, можно ли инициировать изменение ПЗЗ, насколько высок риск отказа с учётом желаемого вида деятельности, характеристик конкретного участка и его градостроительного окружения.