Изменение территориальной зоны в ПЗЗ

Изменение территориальной зоны участка – один из наиболее востребованных на практике вариантов корректировки правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ходатайствовать о внесении изменений в ПЗЗ в части территориальной зоны участка может любое заинтересованное лицо.

Когда актуально изменение территориальной зоны

Необходимость в изменении территориальной зоны участка в ПЗЗ может возникнуть в нескольких случаях.

Например, если назначение территориальной зоны, в которой находится земельный участок согласно действующей редакции ПЗЗ, не соответствует планируемой правообладателем к осуществлению деятельности. Допустим, есть желание построить торгово-развлекательный комплекс, а участок расположен в зоне сельхозпроизводства. При этом, если функциональной зоной участка в генеральном плане желаемая деятельность также не предусмотрена, следует вносить изменения в генплан и ПЗЗ одновременно, во избежание их противоречия друг другу.

Внесение изменений в территориальную зону актуально также в ситуации, когда в результате изменения ПЗЗ публичными органами власти существенно снизилась эффективность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления и/или заблокирована возможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений (например, ТСЖ, СНТ и других).

Нередко бывает так, что территория участка пересекается сразу несколькими (двумя и более) территориальными зонами. На практике это приводит к отказу в получении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и, соответственно, невозможности получения разрешительной документации на строительство или реконструкцию. В таком случае необходимо ставить вопрос об изменении границ территориальных зон, а именно – о включении участка в границы одной территориальной зоны.

В отдельных случаях для участка может быть установлена территориальная зона, не предусмотренная ПЗЗ. Например, если по генплану участок расположен в функциональной зоне иного назначения.

Порядок изменения территориальной зоны участка в ПЗЗ

По общему правилу внесение изменений в территориальную зону производится путем изменения ПЗЗ. Для этого правообладателю участка следует обратиться с соответствующим заявлением и обосновывающими изменение вида территориальной зоны материалами в уполномоченный орган.

Отметим, что процедура внесения изменений зависит от локации участка – например, в Москве и Московской области имеются принципиальные отличия в порядке изменения правил землепользования.

В отдельных случаях, когда ПЗЗ были приняты с грубым нарушением требований закона (как в случае нахождения участка сразу в нескольких территориальных зонах), изменение территориальной зоны может осуществляться через оспаривание ПЗЗ в судебном порядке. В то же время, данный способ не всегда эффективен с точки зрения разрешения хозяйственной задачи, стоящей перед владельцем участка (инвестором).

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает «под ключ» внесение изменений в правила землепользования и застройки в части территориальных зон участков, видов разрешенного использования и параметров застройки, а также представляет интересы в судебных инстанциях по делам об оспаривании ПЗЗ и генпланов.