Изменение территориальной зоны в ПЗЗ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Территориальная зона земельного участка, установленная Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), определяет, что именно можно на нем построить и как использовать. Однако нередко существующее зонирование не соответствует реальным потребностям собственника или инвестиционным целям. В такой изменение территориальной зоны участка является одним из востребованных на практике вариантов корректировки правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ходатайствовать о внесении изменений в ПЗЗ в части территориальной зоны участка может любое заинтересованное лицо.

Когда актуально изменение территориальной зоны

Необходимость в изменении территориальной зоны участка в ПЗЗ может возникнуть в нескольких случаях.

Например, если назначение территориальной зоны, в которой находится земельный участок согласно действующей редакции ПЗЗ, не соответствует планируемой правообладателем к осуществлению деятельности. Допустим, есть желание построить торгово-развлекательный комплекс, а участок расположен в зоне сельхозпроизводства. При этом, если функциональной зоной участка в генеральном плане желаемая деятельность также не предусмотрена, следует вносить изменения в генплан и ПЗЗ одновременно, во избежание их противоречия друг другу.

Внесение изменений в территориальную зону актуально также в ситуации, когда в результате изменения ПЗЗ публичными органами власти существенно снизилась эффективность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления и/или заблокирована возможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений (например, ТСЖ, СНТ и других). В таких случаях также можно рассмотреть и возможность взыскания убытков с публичных органов в связи с утвержденными изменениями. 

Нередко бывает так, что территория участка пересекается сразу несколькими (двумя и более) территориальными зонами. На практике это приводит к отказу в получении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и, соответственно, невозможности получения разрешительной документации на строительство или реконструкцию. В таком случае необходимо ставить вопрос об изменении границ территориальных зон, а именно – о включении участка в границы одной территориальной зоны.

Кроме того, изменение в ПЗЗ потребуется при переводе сельхозземель в земли населенных пунктов или в зону сельхозпроизводства из зоны сельхозугодий, так как на сельхозугодиях как правило жесткий режим использования, не допускающих строительства за редкими исключениями, в то время как в зоне сельхозпроизводства (СХ-3 в Московской области) допускается строительство капитальных объектов, предназначенных для ведения сельского хозяйства. 

В отдельных случаях для участка может быть установлена территориальная зона, не предусмотренная ПЗЗ. Например, если по генплану участок расположен в функциональной зоне иного назначения.

При этом в ряде случаев имеющиеся практические задачи могут быть разрешены без внесения изменений в ПЗЗ. Например, для участков в зонах особо ценных продуктивных сельхозугодий (СХ-1) в Московской области достаточно исключения участков из соответствующего перечня угодий чтобы к ним применялся регламент зоны сельхозпроизводства. (СХ-3). А в зонах сохраняемого землепользования в Москве может ставиться вопрос об оспаривании неверно установленного разрешённого использования участков.  

Порядок изменения территориальной зоны участка в ПЗЗ

По общему правилу внесение изменений в территориальную зону производится путем изменения ПЗЗ. Для этого правообладателю участка следует обратиться с соответствующим заявлением и обосновывающими изменение вида территориальной зоны материалами в уполномоченный орган.

Отметим, что процедура внесения изменений зависит от локации участка – например, в Москве и Московской области имеются принципиальные отличия в порядке изменения правил землепользования.

В отдельных случаях, когда ПЗЗ были приняты с грубым нарушением требований закона (как в случае нахождения участка сразу в нескольких территориальных зонах), изменение территориальной зоны может осуществляться через оспаривание ПЗЗ в судебном порядке. В то же время, данный способ не всегда эффективен с точки зрения разрешения хозяйственной задачи, стоящей перед владельцем участка (инвестором).

В случаях, когда в территориальная зона была изменена властями и оспаривание такого изменения не является перспективным, целесообразно требовать возмещения убытков, вызванных такими изменениями (например, если территориальная зона была изменена на зону, не допускающую строительство или эксплуатацию объектов капитального строительства). 

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает «под ключ» внесение изменений в правила землепользования и застройки в части территориальных зон участков, видов разрешенного использования и параметров застройки, а также представляет интересы в судебных инстанциях по делам об оспаривании ПЗЗ и генпланов. Для определения оптимального пути достижения желаемых результатов юристы центра проводят правовой аудит: анализируют документацию, выявляют противоречия в ПЗЗ и генплане, оценивают перспективы административного и судебного изменения зонирования.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с изменением территориальной зоны в ПЗЗ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.