Изменение вида разрешенного использования земельного участка

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это ключевая характеристика земельного участка, которая определяет, что именно можно на нем построить и как использовать.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка может быть актуальным для его правообладателя в следующих случаях:

• текущий ВРИ участка установлен некорректно (включает «лишние» и затратные с точки зрения исчисления платежей в бюджет виды использования; установлен без учета назначения расположенных на участке объектов).

Например, если для арендованного под производство участка в составе ВРИ необоснованно указаны офисы или торговые объекты, что приводит к завышению кадастровой стоимости и арендной платы. Исправление ВРИ позволяет значительно снизить финансовую нагрузку. Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.

• текущий ВРИ не допускает осуществление желаемого вида хозяйственной деятельности на участке.

Изменение ВРИ участка по общему правилу осуществляется без дополнительных согласований и разрешений. ВРИ считается измененным после внесения сведений о нем в ЕГРН. 

Порядок изменения ВРИ участка, в целом, представляет собой несложную процедуру и осуществляется, как правило, путем подачи заявления в Росреестр.

Однако необходимо учитывать ряд особенностей, с которыми могут столкнуться правообладатели участков, намеревающиеся изменить вид разрешенного использования.

Особенности изменения ВРИ участка 

1. Изменение ВРИ арендатором участка

Для арендатора, планирующего изменить ВРИ земельного участка, ключевым условием является получение согласия арендодателя (как правило, государственного или муниципального органа) и внесение соответствующих изменений в договор аренды.

На практике даже при формальном соблюдении требований арендаторы нередко сталкиваются с необоснованными отказами на стадии согласования. Во избежание рисков рекомендуется проводить тщательный предварительный анализ на отсутствие оснований для отказа. Профессиональная юридическая оценка позволяет выявить и устранить потенциальные основания для отказа до момента подачи документов, что значительно повышает шансы на положительное решение.

Экспертный подход на этапе подготовки позволяет минимизировать риски и обеспечить реализацию планов по изменению ВРИ с максимальной эффективностью.

2. Изменение ВРИ участка на ВРИ, не соответствующий ПЗЗ 

В ситуациях, когда требуемый вид разрешённого использования не предусмотрен действующими ПЗЗ, правообладатель может воспользоваться одним из следующих механизмов:

• Внесение изменений в ПЗЗ

Это основной способ легализации отсутствующего в ПЗЗ ВРИ. Процедура требует обоснования целесообразности изменения и проходит через публичные слушания. Ключевым аргументом может служить соответствие планируемого использования сложившейся градостроительной ситуации и интересам развития территории. Внесение изменений в ПЗЗ является довольно сложной процедурой и во многом зависит от усмотрения уполномоченных органов. 

• Установление ВРИ в соответствии с назначением законно возведенного здания и используемого по назначению до утверждения ПЗЗ

Нередко новые ПЗЗ утверждаются или вносятся изменения в ранее принятые без учёта существующего использования участков, назначения расположенных на них зданий, что порождает риски претензий со стороны уполномоченных органов и ведет к правовой неопределенности. 

Вместе с тем, если на участке расположен объект капитального строительства, назначение которого не соответствует ВРИ в ПЗЗ, правообладатель вправе требовать приведения ВРИ в соответствие с фактическим использованием здания независимо от ограничений ПЗЗ, если здание правомерно использовалось по испрашиваемому виду до утверждения ПЗЗ и его использование не создает угрозу жизни и здоровью. 

Плата за изменение ВРИ 

По общему правилу изменение ВРИ не требует внесения платы. Вместе с тем, в Москве и в Московской области в случаях изменения ВРИ участков, находящихся в частной собственности, необходимо внесение платы.

При расчете платы учитывается разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. 

При этом, как в Москве, так и в Московской области предусмотрен перечень видов объектов, имеющих важное социально-экономическое значение, которые не требуют внесения платы при изменении ВРИ.

В Москве к таким объектам относятся объекты ИЖС и ЛПХ, социальные и образовательные объекты, спортивные и рекреационные объекты, производства, объекты транспорта и некоторые другие. 

В Московской области такой перечень несколько шире и включает перечень коммерчески привлекательных объектов, таких как гостиницы, офисы, магазины, то есть в Московской области плата предусмотрена в бОльшей степени за право размещения средне- и многоэтажной жилой застройки. 

Успешный кейс «Два М» по изменению ВРИ

Сопровождение «Два М» одного из знаковых дел (№ А40-35569/2019) позволило в 2020 году путем исключения из ВРИ участка неактуальных для клиента видов использования (общественно-деловых объектов) снизить его кадастровую стоимость почти в 4,5 раза (несмотря на нахождение участка по ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования «Ф»). Полученные судебные акты помогли в дальнейшем значительно снизить размер арендной платы и налога на имущество в отношении расположенных на участке зданий.

Альтернатива изменению ВРИ 

В некоторых случаях необязательно изменить ВРИ участка, можно рассмотреть иные альтернативы, которые позволят оптимизировать земельные платежи или осуществлять новую деятельность на участке. 

К таким альтернативным способам относятся: 

• Приведение ВРИ в соответствие Классификатору 

ВРИ множества участков не соответствуют видам использования, указанным в действующем Классификаторе, так как они были установлены участкам задолго до введения в действие Классификатора. 

Приведение ВРИ участка в соответствие не является изменением ВРИ, а представляет собой процедуру подбора наиболее подходящего по смыслу ВРИ из Классификатора. Применение данной процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем зачастую является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом оптимизации ВРИ.

• Вспомогательные ВРИ 

Если правообладатель участка намеревается осуществлять на участке новый вид деятельности в дополнение к основному, то использование вспомогательного вида может стать отличной заменой изменению ВРИ, если необходимы вид использования имеется в качестве вспомогательных в ПЗЗ.

Так, преимуществом вспомогательного вида использования является отсутствие необходимости внесения сведений о нем в ЕГРН и как следствие отсутствие влияние на земельные и иные платежи. 

Например, в Москве предусмотрен очень широкий спектр вспомогательных видов использования, их применение позволяет без внесения изменений в ПЗЗ перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под прибыльные виды деятельности (в том числе, магазины, офисы, фитнес центры, склады), однако, необходимо учитывать ряд условий для применения вспомогательных ВРИ, установленных ПЗЗ Москвы. 

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков. Цель юристов «Два М» – выявить наиболее эффективный вид использования, который позволит клиенту реализовать проект с наименьшими затратами, и осуществить полное сопровождение процедуры изменения ВРИ, включая разрешение всех сопутствующих вопросов в административном или судебном порядке.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с изменением вида разрешенного использования, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.