Выкуп земельного участка и объектов в связи с установлением ЗОУИТ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В ситуации, когда в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитной зоны, охранной зоны трубопроводов и т.д.) собственник лишен возможности использовать земельный участок и расположенные на нем объекты по назначению, он вправе:

• требовать полного возмещения убытков (включая убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды);
• требовать выкупа земельного участка и расположенных на нем объектов, а также возмещения компенсации за прекращение прав (аренды, безвозмездного пользования и т. д.) на участки, находящиеся в публичной собственности.

Порядок выкупа земельного участка

Зачастую приведение разрешенного использования земельного участка в соответствие с ограничениями, предусмотренными для соответствующей ЗОУИТ, может являться экономически нецелесообразным и невыгодным для правообладателя недвижимости и исключает его заинтересованность в дальнейшем владении участком и постройками на нем, что делает получение выкупа за имущество более предпочтительным.

Круг лиц, имеющих право требовать выкупа земельного участка и расположенных на нем объектов, а также лиц, обязанных осуществить такой выкуп, аналогичен установленному законом для случая взыскания убытков в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ.

Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлен только в отношении объекта, не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки исключительно по количеству этажей или высоте.

Выкуп земельного участка и расположенных на нем объектов в связи с невозможностью использования осуществляется:

• на основании соглашения о выкупе (в письменной форме или в форме электронного документа):
• по решению суда (в случае, если в досудебном порядке не получилось договорится об условиях выкупа участка). 

Юристы «Два М» помогут в вопросах выкупа земельного участка при включении участка в ЗОУИТ

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с заключением соглашения о выкупе и (или) представлению интересов правообладателей в суде при включении объектов в зону с особыми условиями использования территорий.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам

Ещё одно преимущество правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, экспертами, оценщиками, которые позволяют при необходимости привлечь наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.

Соглашение о выкупе земельного участка 

В январе 2022 г. принято отдельное постановление Правительства, конкретизирующее порядок и условия заключения соглашения о выкупе недвижимого имущества в результате установления или изменения ЗОУИТ.

Соглашение о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов заключается в связи с соответствующим требованием правообладателя недвижимости либо по инициативе лица, возмещающего убытки, и должно содержать, в том числе:

• данные и реквизиты заявителя;
• сведения о недвижимом имуществе в объеме, требующемся для описания предмета договора купли-продажи недвижимого имущества;
• срок передачи недвижимого имущества;
• стоимость имущества, подлежащего выкупу.

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами Земельного кодекса в отношении размера возмещения в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ:

• содержащегося в ЕГРН;
• (в случае отсутствия сведений о ВРИ участка в ЕГРН) исходя из цели предоставления такого участка, указанной в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи и т. д.);
• (в случае отсутствия правоустанавливающего документа) исходя из разрешенного использования, соответствующего назначению объектов недвижимости.

Законом установлен двухмесячный срок на рассмотрение соответствующего требования о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов, а также возмещения компенсации за прекращение прав.

Вместе с тем, практика правоприменения по вопросам выкупа недвижимости в результате установления ЗОУИТ по новым правилам еще не сложилась. Соответственно, велика вероятность, что спор о выкупе будет разрешаться в судебном порядке.

Исход такого процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда обстоятельств, имеющих значение для определения выкупной цены, и лица, обязанного их компенсировать.

Исходя из анализа имеющейся судебной практики, большое значение при разрешении таких споров имеют обстоятельства первоначального установления границ ЗОУИТ, вхождения земельного участка в ЗОУИТ на момент приобретения истцом, осведомленности истца о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

Также важно провести градостроительный аудит, если на участке планируется возведение объекта, для которого потребуется установить или изменить ЗОУИТ. В рамках аудита есть возможность заблаговременно оценить риски и примерные расходы, которые потребуется понести при компенсации убытков или выкупе соседних земельных участков, входящих в ЗОУИТ.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с ЗОУИТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.