Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

Нередко перед правообладателями земельных участков встает задача по изменению предельных параметров разрешенного строительства, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

К таким параметрам относятся:

• минимальные отступы от границ участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства (ОКС);
• предельное количество этажей или предельная высота ОКС;
• максимальный процент застройки в границах участка (отношение площади участка, которая может быть застроена ОКС, ко всей площади участка).

Как правило, изменить указанные параметры можно только путем внесения изменений в ПЗЗ. Вместе с тем, законом предусмотрен ряд случаев, в которых отклонение от установленных параметров разрешенного строительства допустимо без прохождения длительной процедуры изменения ПЗЗ, а именно – через получение специального разрешения уполномоченного органа.

В каких случаях актуально получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства

Правообладатель земельного участка вправе рассчитывать на получение в упрощенном порядке разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, если:

• размер земельного участка меньше минимальных размеров земельных участков, установленных ПЗЗ;
• конфигурация (форма) участка не позволяет разместить планируемый объект с соблюдением установленных параметров (например, если при текущих параметрах невозможно организовать технологический процесс на территории планируемого к строительству промышленного (производственного) предприятия);
• инженерно-геологические или иные характеристики (рельеф, особенности грунта и так далее) неблагоприятны для застройки с установленными параметрами;
• возникла необходимость однократного изменения не более чем на 10% одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, установленных ПЗЗ для конкретной территориальной зоны.

Последнее основание (изменение в пределах 10%) для получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки было введено в Градостроительный кодекс в 2019 году, то есть относительно недавно, и представляет интерес для владельцев участков, планирующих реконструкцию расположенных на них зданий с незначительным увеличением параметров.

Например, правообладателям стоит рассмотреть возможность его получения, если планируемая реконструкция приводит к превышению общей площади здания над предельно-установленной (не более чем на 10%) в связи с необходимостью расширения входной группы. Или, допустим, реконструкция объекта недвижимости требуется наряду с возведением пристройки.

Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства в обязательном порядке учитывается при проектировании и прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство (градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) ссылку на наличие соответствующего разрешения не предусматривает).

Как получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства

В общих чертах процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства схожа с получением разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка: заявление заинтересованного лица подается в тот же уполномоченный орган (например, в Московской области – в Мособлархитектуру), который направляет проект решения на публичные слушания в администрацию муниципального района или городского округа.

В конце 2020 года в Градостроительный кодекс РФ были внесены существенные изменения в части сроков выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров строительства. Следует отметить, что получение такого разрешения занимает меньше времени по сравнению с внесением изменений в ПЗЗ.

Так, проект разрешения должен быть подготовлен и направлен комиссией на публичные слушания в течение 15 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. Далее – еще 15 рабочих дней (со дня окончания публичных слушаний) на подготовку комиссией рекомендаций и 7 рабочих дней (со дня поступления рекомендаций) – на принятие итогового решения главой администрации. Отметим, что ранее сроки данной процедуры в принципе не были закреплены на федеральном уровне.

Необходимо учитывать, что при получении разрешения на отклонение от параметров строительства должны соблюдаться требования технических регламентов. То есть, испрашиваемое отклонение не должно влечь нарушение градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных норм и правил. Также оно не должно противоречить режимам использования зон с особыми условиями использования территорий (воодоохранных зон, зон охраны объектов культурного наследия и других) и ограничивать использование смежных земельных участков и ОКС.

В соответствии с прямым указанием закона, в отношении участков, расположенных в границах исторических поселений, разрешения на отклонение от предельных параметров строительства не выдаются, даже если характеристики таких участков неблагоприятны для застройки.

Отметим, что успешное разрешение вопроса о получении разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства (при наличии для этого формальных оснований) зависит, прежде всего, от грамотного обоснования необходимых изменений. Незаконный отказ уполномоченного органа в предоставлении разрешения может быть успешно оспорен, что находит подтверждение в актуальной судебной практике.

В ряде случаев (например, если одновременно с изменением параметров застройки требуется также изменить вид разрешенного использования участка) целесообразно все же прибегнуть к процедуре изменения ПЗЗ. В Москве в настоящее время публичные слушания по проектам внесения изменений в ПЗЗ, в целях поддержки бизнеса, отменены.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает внесение изменений в предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) – как путем получения специального разрешения уполномоченного органа, так и путем изменения ПЗЗ. С учетом всех аспектов конкретной ситуации, юристы «Два М» выявляют и применяют наиболее эффективный способ решения хозяйственной задачи, стоящей перед клиентом.