Участки, на которые градостроительный регламент не распространяется

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы
• Новости и аналитика в сфере земли и недвижимости в телеграм-канале Правового центра «Два М»

Для большинства земельных участков градостроительный регламент определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако есть территории, разрешенное использование и параметры строительства на которых определяются не ПЗЗ, а уполномоченным в соответствующей сфере органом.

Хотя отсутствие градостроительных регламентов само по себе не означает запрет строительства, но строительство должно соответствовать задачам, для которых выделены соответствующие территории. Это создает для правообладателей участков, расположенных в границах таких территорий, сложности, обусловленные как зачастую жестким правовым режимом таких участков, так и бюрократическими проволочками при реализации запланированных проектов.

Территории, на которые градостроительные регламенты не распространяются

• участки в границах территорий объектов культурного наследия (ОКН);
• участки в границах территорий выявленных ОКН;
• участки в границах территорий общего пользования;
• участки, предназначенные для размещения линейных объектов и/или занятые линейными объектами;
• участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Так, в Московском регионе, где культурные слои накладывались друг на друга практически повсеместно, нередко возникают ситуации, когда в границах частных земельных участков выявляются археологические памятники. При этом они могут занимать внушительные территории при отсутствии внешних признаков на поверхности. Такая находка зачастую останавливает строительную и иную хозяйственную деятельность на участке на долгие годы и может повлечь для владельца участка возникновение значительных убытков – работы на выявленных ОКН (за исключением мер, направленных на сохранение таких объектов) не допускаются.

В подобных случаях принципиально значимым для правообладателя участка становится вопрос о включении выявленного объекта в реестр ОКН, а участка – в границы объекта археологического наследия. Разрешается данный вопрос в рамках проведения историко-культурной экспертизы, а также (в случае, если статус объекта как ОКН будет подтвержден) подготовки и экспертизы проекта границ территории памятника на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.

Категории земель, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются

• сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых природных территорий;
• земли лесного фонда;
• земли запаса;
• земли, покрытые поверхностными водами;
• земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Так, например, к землям сельхозугодий, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается, отнесено большое количество участков на территории Московской области (СХ-1 по ПЗЗ). Строительство на таких землях запрещается, за исключением размещения КФХ жилых домов, и то не во всех регионах.

Соответственно, о коммерческой застройке таких участков может идти речь только после их перевода в другую территориальную зону сельскохозяйственного использования по ПЗЗ (например, из СХ-1 в СХ-3, градрегламент которой позволяет строить различные коммерческие объекты) или другую категорию земель. Это позволит обеспечить установление градостроительного регламента с конкретными видами разрешенного использования и предельными параметрами строительства на земельном участке. В ряде случаев также актуально исключение участка из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий.

Использование участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ), определяется положением о конкретной ООПТ. Как правило, на таких территориях запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам, объектам растительного и животного мира и культурно-историческим объектам (в том числе, может быть запрещено строительство объектов недвижимости, не связанных с целями создания ООПТ).

Большое количество проблемных ситуаций по-прежнему возникает у правообладателей участков в Московской области и других регионах в связи с наложением границ участков на земли лесного фонда.

Услуги Правового центра «Два М»:

• Градостроительный и земельный аудит: Комплексный анализ участка на предмет ограничений, обременений и соответствия градостроительным регламентам. Выявление рисков, связанных с наличием ОКН, нахождением в границах ООПТ, лесного фонда, особо ценных сельхозугодий и иных территорий с особыми условиями использования. В зависимости от ситуации, юристами «Два М» будет выработан механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий (перевод участка, исключение из границ ЗОУИТ, изменение разрешенного использования участка и др.) и эффективную реализацию проекта.
• Работа с объектами культурного наследия (ОКН), включая юридический анализ последствий выявления ОКН, сопровождение разработки и согласования проектов зон охраны ОКН и др. 
• Исключение земельных участков из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий, включая правовой анализ возможности исключения из перечня или перевода участков в зону СХ-3, перспектив снижения кадастровой стоимости в целях исключения из перечня. 
• Представление интересов в судах и государственных органах: Защита прав собственника на всех стадиях реализации проекта, включая судебные споры с государственными органами.

О наших услугах по анализу градостроительного потенциала участка, включая перспективы застройки или изменения правового режима участков, на которые градостроительный регламент не распространяется смотрите здесь.

Для бесплатного предварительного анализа градостроительного регламента участка, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться в Telegram и MAX.