Комплексное развитие территории в Московской области

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

Что такое и зачем нужно комплексное развитие территории в Московской области

Комплексное развитие территории (КРТ) в настоящее время стало основным механизмом реализации сколько-нибудь крупных строительных проектов в Московской области. В том числе в сфере ИЖС, садовых участков и малоэтажной жилой застройки, которая ещё недавно была практически свободна от государственного регулирования

Так в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) округов Московской области установлено множество зон КРТ, преимущественно на незастроенных территориях. При периодическом внесении изменений в ПЗЗ таких зон становится все больше и больше. В том числе перевод сельхозземель и иных участков с малоценными ВРИ под жилую застройку или садоводство в большинстве случаев осуществляется именно с их включением в зону КРТ. Отчасти актуально это и для производственно-складской и иной нежилой застройки.

При этом большинство крупных участков и земельных массивов, предназначенных под жилую застройку (включая ИЖС и садоводство) в настоящее время уже включены в зоны КРТ. Причём актуально это как для незастроенных земель, так и, в некоторых случаях, для тех на которых уже начат девелопмент в «обычном» порядке.

Включение участков в зону КРТ означает, что строительство на участке возможно исключительно в рамках процедуры комплексного развития. Данная процедура предполагает заключение договора о комплексном развитии с администрацией округа и уполномоченным региональным органом, разработку проекта планировки и проекта межевания территории, строительство (финансирование строительства) различных инфраструктурных объектов в соответствии с градостроительными нормативами различного уровня. 

То есть практический смысл процедуры КРТ в Московской области– исключить возведение застройщиками только пригодных для реализации площадей без «социальной нагрузки».

В соответствии с действующим законодательством существует несколько видов КРТ. Подробнее с общей характеристикой КРТ можно ознакомиться здесь. При этом на практике для Московской области (в отличие от Москвы) характерно КРТ по инициативе правообладателей. То есть уполномоченные органы Московской области вносят участок в зону КРТ в правилах землепользования и застройки (как по своей инициативе, так и по инициативе владельца участка) после чего участок нельзя межевать и застраивать иначе как по договору о КРТ. Заключение которого вынуждены инициировать собственники участка (в том числе – под угрозой ответственности за неосвоение участка). Причём запрет на строительство в «обычном» порядке касается, в том числе, объектов ИЖС и садовых домов

В то же время изъятие недвижимости для государственных нужд в рамках КРТ в Московской области, за редким исключением, не практикуется. 

Порядок реализации КРТ в Московской области

КРТ по инициативе правообладателей реализуется путем заключения договора комплексного развития территорий (ДКРТ) с органами местного самоуправления округа и Минжилполитики Московской области.

Далее по результатам заключения ДКРТ осуществляются мероприятия в соответствии с ним. Реализация мероприятий ДКРТ начинается с разработки документации по планировке территории, которой, в первую очередь, конкретизируются параметры застройки зоны КРТ и мероприятия по её обеспечению инфраструктурой. Только после этого возможно межевание участков, получение разрешений на строительство (когда они требуются) и осуществление строительных работ в соответствии с ним.

Завершение КРТ по инициативе правообладателей ознаменуется подписанием акта о реализации ДКРТ.

Инфраструктурные обязательства по договорам о КРТ в Московской области

Специфика КРТ Московской области заключается в том, что на застройщика накладывается большая нагрузка по обеспечению социальной инфраструктурой.

Одновременно обеспечение социальной инфраструктурой является главной проблемой застройщиков при реализации КРТ.

Так, на практике возникает проблемы при согласовании размера такой нагрузки, поскольку во многом зависит от региональных и местных нормативов, а значит зависит от усмотрений областных ведомств и органов местного самоуправления.

Кроме того, наличие нагрузки по социальной инфраструктуре порождает необходимость плотного взаимодействия с областными и муниципальными инстанциями на всех этапах от внесения зоны КРТ с нужными видами и параметрами строительства в ПЗЗ и далее при заключении ДКРТ, утверждении ДПТ и исполнения инфраструктурных обязательств.

Возможность выхода из КРТ в Московской области

В связи со сложностью и затратностью реализации КРТ в Московской области мелких застройщиков и тем более у физически лиц, владеющих участками для собственных нужд возникает необходимость выхода из КРТ.

Для участков под ИЖС и садоводство предусмотрена возможность выхода из зоны КРТ при площади участка менее 30 соток (для более крупных – только если на участке планируется строительство одного дома). При условии что участок в принадлежал физическому лицу на момент установления зоны КРТ. 

Таким образом, возможность выхода из КРТ актуальна в первую очередь для участков под ИЖС или садоводство размежёванных и распроданных конечным покупателям перед установлением зоны КРТ. При этом для крупных территорий под ИЖС (садоводство) и тем более для многоквартирной застройки выход из зоны КРТ в большинстве случаев закрыт), в связи с чем возникают ситуации, когда для застройки участка они вынуждены реализовать КРТ по инициативе правообладателей.

В иных случаях (для проектов коммерческой или индустриальной застройки) возможность выхода из КРТ необходимо рассматривать индивидуально, применительно к конкретному проекту. Чёткое законодательное регулирование здесь отсутствует и вопрос о выходе из КРТ рассматривается исходя из усмотрения согласующих ведомств. 

 Правовой центр «Два М» обладает глубокой экспертизой и успешной практикой сопровождения проектов КРТ и предлагает полный комплекс юридических услуг по представлению интересов в государственных и муниципальных органах, а также внесению изменений в ПЗЗ. 

Команда Правового центра «Два М» проведет комплексный градостроительный аудит и поможет разобраться с процедурой реализации КРТ и выхода из зоны.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по Telegram.