Приведение ВРИ в соответствие с классификатором

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В настоящее время виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков определяются в соответствии с федеральным классификатором видов разрешенного использования № П/0412 от 10.11.2020 г., утвержденным Росреестром. Применение Классификатора ВРИ обязательно для установления разрешенного использования участков (при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих), а также для целей градостроительного законодательства – при разработке правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проектов планировки, выдаче градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).

Вместе с тем, ВРИ большинства земельных участков был установлен до введения в действие Классификатора и по своему содержанию не соответствуют ВРИ, предусмотренным в Классификаторе. 

В этой связи на практике нередко возникают спорные ситуации, связанные с наличием противоречий между установленным участку ВРИ, градостроительным регламентом по ПЗЗ и Классификатором.

В каких случаях целесообразно приведение ВРИ в соответствие с Классификатором

1. Для оптимизации земельных платежей 

Нередко исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально разных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Приведение ВРИ в соответствие с Классификатором позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет.

Например, в Москве участкам, предоставленным под производство, зачастую присваивались ВРИ, включающие помимо производственного вида использования также офисы. При том, что сам по себе производственный ВРИ полностью охватывает размещение на участке производственного предприятия, в том числе, административных корпусов (помещений), используемых для нужд предприятия. Установление подобного ВРИ зачастую приводит к многократному завышению кадастровой стоимости земельного участка и зависящих от нее платежей. А также может являться причиной включения расположенных на участке объектов недвижимости в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Кроме того, не приведённый в соответствие ВРИ провоцирует риск ошибочного отнесения объекта бюджетным учреждением к более дорогостоящему оценочному сегменту (например, к офисно-деловому вместо производственного) при кадастровой оценке, что приводит к необоснованному завышению кадастровой стоимости. 

Также стоит отметить, что приведение ВРИ в соответствие в некоторых случаях позволит исключить риски привлечения к административной и гражданско-правовой (в виде неустойки или довзыскания арендной платы) ответственности за нецелевое использование участка, вызванных разночтением в формулировке ВРИ. 

2. Для минимизации риска отказа в предоставлении ряда государственных и муниципальных услуг 

В некоторых случаях вопрос установления соответствия ВРИ Классификатору имеет принципиальное значение для получения разрешительной документации на строительство или раздела земельного участка. 

Например, в рамках дела № А41-30025/19 юристам Правового центра «Два М» удалось обосновать, что ранее установленный участку ВРИ «малоэтажное жилищное строительство», с учетом обстоятельств его установления, должен соответствовать в современной классификации «индивидуальному жилищному строительству» (а не малоэтажному многоквартирному). Неверная трактовка ВРИ в данном случае препятствовала получению арендатором земельного участка разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участке.

Помимо административных барьеров, несоответствие ВРИ может подорвать коммерческую привлекательность участка. Неопределенный вид разрешенного использования может отпугнуть потенциальных покупателей и инвесторов, которые не готовы вкладывать средства в условиях отсутствия четкого понимания, под какие цели можно использовать участок. 

Как привести ВРИ участка в соответствие с Классификатором 

Процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором формально не является изменением разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго.

То есть в данном случае органы публичной власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ участка, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний ВРИ не изменяется, но уточняется. В том числе, может быть установлено соответствие ранее присвоенного ВРИ участка нескольким ВРИ, содержащимся в Классификаторе.

Для приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли испрашиваемый ВРИ действующими ПЗЗ и соответствует ли участок предельным параметрам для испрашиваемого вида. Также применение рассматриваемой процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем в ряде случаев является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом смены ВРИ для землепользователей.

Орган публичной власти обязан по требованию правообладателя участка установить соответствие текущего ВРИ участка виду (видам) разрешенного использования, предусмотренным в Классификаторе. На основании установления этого соответствия Росреестром вносятся изменения в ЕГРН.

Отказ в приведении ВРИ в соответствие с Классификатором может быть обжалован в судебном порядке.

Юристы «Два М» проведут диагностику текущей ситуации с ВРИ вашего участка и определят целесообразно ли его приведение в соответствие с Классификатором. Мы выявим все правовые и финансовые риски, связанные с текущим несоответствием, и определим ВРИ, подходящий под цели использования участка и который необходимо установить для их минимизации и защиты ваших интересов.