Земельные участки под коттеджное строительство: выбор и проверка

Получите бесплатную консультацию по выбору и оценке участка под коттеджное строительство.

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

Выбор земельного участка для реализации девелоперского проекта — этап, в значительной степени определяющий экономическую целесообразность и юридическую осуществимость всего проекта. Ошибки, допущенные при выборе и оценке участка, могут привести к необоснованному росту затрат, утрате ликвидности будущих объектов, а в худшем случае к невозможности строительства.

1. Категория земель

Правовой режим участка в первую очередь определяется его категорией и разрешённым использованием. Для целей строительства коттеджных поселков и объектов индивидуального жилищного строительства принципиальное значение имеет, находится ли участок в границах населенного пункта или относится к иным категориям земель.

Участки в границах населенного пункта

Если участок расположен в границах населенного пункта, задача его освоения упрощается с точки зрения отсутствия необходимости процедуры перевода (внесения изменений в Генплан и ПЗЗ). Однако и в этом случае сохраняется ряд существенных особенностей.

Например, в Московской области освоение таких участков фактически осуществляется только через механизм комплексного развития территории (КРТ). Для проектов ИЖС площадью более 3 гектаров заключение договора о КРТ обычно является обязательным условием. Это влечет:

• необходимость разработки проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания (ПМТ) за счет застройщика, т.е. просто размежевать и распродать участки физическим лицам не удастся;
• выполнение инфраструктурных обязательств (ссылка на новую статью 1.4): строительство дорог, объектов благоустройства, а в ряде случаев — социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник) с последующей безвозмездной передачей муниципалитету.

В случае если участок в границах населенного пункта имеет вид разрешенного использования, не соответствующий целям проекта, может потребоваться изменение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в части установления территориальной зоны, допускающей жилищное строительство. Такое изменение также может быть сопряжено с дополнительными обязательствами, включая внесение платы за изменение вида разрешенного использования.

Участки на землях сельскохозяйственного назначения

Это наиболее сложная и рискованная категория с точки зрения использования под жилую застройку. В частности, ситуация усугубилась в связи с рядом изменений законодательства, направленных на ужесточение перевода сельхозземль в земли населенных пунктов и в иные категории, а именно: 

• Запрет на перевод в зону СХ2

В Московской области сельхоз участки, не предназначенные для ведения садоводства по данным ЕГРН, не могут быть включены в территориальную зону СХ2, которая ранее позволяла строить садовые дома на сельхозземлях без перевода в категорию населенных пунктов;

• Ужесточение перевода в земли населенных пунктов 

Разрешение на перевод теперь выдается только при условии обеспечения планируемой застройки объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в соответствии с нормативами Московской области;

• Федеральный уровень согласования 

Перевод сельскохозяйственных угодий требует согласования на федеральном уровне с Минсельхозо РФ. Кроме того, необходимо проверить не включен ли участок в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий, если да, то потребуется исключение из Перечня. 

Процедура перевода сельхозземель в категорию земель населенных пунктов включает:

1. внесение изменений в генеральный план городского округа (в части границ населенного пункта и функциональной зоны);
2. внесение изменений в ПЗЗ;
3. изменение вида разрешенного использования участка в ЕГРН.

На практике это длительная процедура, требующая предварительных переговоров с администрацией и согласующими ведомствами, подготовки градостроительной концепции, а также обоснования невозможности использования участка для сельскохозяйственного производства.

Поэтому при выборе участка под коттеджное строительство необходимо взвешенно оценить целесообразность приобретения земель сельскохозяйственного назначения.

2. Вид разрешенного использования участка

Для строительства капитального жилого дома участок должен иметь один из следующих видов разрешенного использования:

Если выбранный вид разрешенного использования не предусмотрен ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, требуется внесение изменений в правила землепользования и застройки. В ряде случаев — также и в генеральный план. При этом следует учитывать, что внесение таких изменений является правом, а не обязанностью уполномоченных органов. Перспективы положительного решения зависят от размера участка, его местоположения, близости к существующей застройке и инфраструктуре, а также обоснования предлагаемых изменений.

Параметры застройки, установленные ПЗЗ, также имеют значение:

• Высотность: как правило, соответствует предельным параметрам для объектов ИЖС (20 м, 3 этажа), но может быть установлена и ниже;
• Процент застройки: в Московской области ограничивается площадь «пятна застройки» (40–60% площади участка). В Москве и Новой Москве нормируется отношение поэтажной площади дома к площади участка (40–50%), что предполагает менее плотную застройку;
• Минимальный размер участка: обычно составляет 4–6 соток, но в ряде случаев устанавливается большая минимальная площадь.

3. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Наличие ЗОУИТ может полностью исключить возможность жилой застройки, существенно усложнить процедуру строительства или повлиять на ликвидность будущих участков. Критически важно выявить такие ограничения на этапе оценки, поскольку не все ЗОУИТ отображаются в открытых источниках и ЕГРН.

Зоны санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения

Наиболее сложная и опасная категория ограничений, особенно для Московского региона, так как не имеет картографического отображения и ее границы засекречены. ЗСО питьевого водоснабжения Москвы охватывает обширные территории на севере и западе Подмосковья.

Режимы ограничений:

• Первый пояс ЗСО — запрещено любое строительство, не связанное с эксплуатацией объектов водоснабжения;
• Второй пояс ЗСО — строительство возможно, но с особыми требованиями: обязательное наличие централизованной канализации или локальных очистных сооружений, ограничения на применение агрохимикатов. В стометровой полосе второго пояса строительство капитальных объектов запрещено.

Нарушение режима ЗСО может повлечь снос самовольных построек, отказ в выдаче уведомлений о соответствии планируемого к строительству жилого дома и т.д.

Иные ЗОУИТ

Помимо перечисленных, к числу значимых ограничений относятся:

• береговые полосы водных объектов – вхождение участка в береговую полосу исключает нахождение части участка в частной собственности, запрещает строительство дома в части пересекающей береговую полосу;
• санитарно-защитные зоны предприятий и объектов (полностью исключают жилую застройку);
• пересечение с землями лесного фонда (вопрос может решаться в рамках «лесной амнистии») и др. 

4. Юридическая чистота титула

При приобретении участка на рынке особенно важно провести проверку юридической чистоты прав на объект. Даже при наличии подходящей категории, вида разрешенного использования и отсутствии ЗОУИТ риски, связанные с титулом, могут сделать сделку небезопасной.

В рамках due diligence участка подлежат анализу:

• Продавец: его правоспособность, полномочия на распоряжение участком (включая проверку согласия супруга, одобрения органов управления юридического лица);

• Основания приобретения права собственности: непрерывность цепи сделок, отсутствие признаков недействительности ранее совершенных сделок;

• Обременения: ипотека, аренда, сервитуты, аресты, судебные споры в отношении участка;

• Соответствие площади и границ участка правоустанавливающим документам: наличие реестровых ошибок, пересечений со смежными участками.

Выявление на этапе проверки указанных рисков позволяет либо отказаться от сомнительных участков, либо учесть существующие обременения в переговорном процессе и структуре сделки.

Самостоятельная оценка участка несет высокие риски. Правовой центр «Два М» предлагает комплексную проверку выбранного участка или исследование территории для подбора площадки с оптимальными характеристиками. Наши специалисты проводят градостроительный и земельный аудит, анализируют возможность включения участка в границы населенного пункта, выявляют скрытые ограничения и оценивают перспективы реализации проекта с учетом актуальной правоприменительной практики.