Организация управления коттеджным поселком

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Актуальность организации управления

При строительстве больших массивов загородной недвижимости возникают вопросы управления создаваемым посёлком, такие как:

• строительство и последующее содержание внутрипоселковых дорог и иных территорий общего пользования, объектов благоустройства;

• строительство и последующая эксплуатация коммуникаций;

• организация охраны;

• другие вопросы, например, связанные с единой архитектурной стилистикой поселка.

Организация управления посёлком с участием девелопера позволяет не только получать доходы от платежей за коммунальные и сопутствующие услуги, но и сделать участки более интересными для покупателей за счёт того, что они смогут обоснованно рассчитывать на своевременное подключение к коммуникациям и их дальнейшую бесперебойную работу, благоустройство и сервис на определённом уровне, соблюдение соседями требований к расположению и дизайну домов (дизайн-кода).

Способы организации управления 

Задача по управлению посёлком может быть решена через создание (привлечение) управляющей компании либо создание некоммерческой организации, объединяющей покупателей. Также практикуется и сочетание этих вариантов.

Выбор схемы зависит в первую очередь от того, планируется ли допуск покупателей участков к вопросам управления посёлком, какую судьбу предполагает застройщик для земель общего пользования и создаваемой на них инфраструктуры (если их судьба императивно не закреплена законом). Для участков под ИЖС и ЛПХ возможно объединение собственников в различных формах (ТСН, ТСЖ, ассоциация и др.). Существенная специфика по организации управления посёлком предусмотрена для участков под садоводство.

Так, к ключевым особенностям правового режима СНТ можно отнести:

• Территория, на которой действует СНТ, и границы участков общего пользования в ее пределах определяются проектом межевания территории (ПМТ), утверждаемым в установленном порядке. При этом, отсутствие утвержденного ПМТ не препятствует регистрации СНТ как юридического лица, но может осложнить:

• передачу участков общего пользования и регистрацию недвижимости на них в долевую собственность;
• взимание платежей за пользование общим имуществом с покупателей участков, которые выйдут из СНТ.

• Участки общего пользования и недвижимость общего назначения на них в силу закона должны находиться в долевой собственности собственников садовых участков (с оговорками возможна также их принадлежность СНТ как юридическому лицу).

• Собственники участков, не входящие в СНТ, обязаны вносить платежи, равные по сумме взносам членов СНТ. При наличии утвержденного ПМТ данная обязанность носит бесспорный характер.

От выбранной схемы управления зависит порядок сбора и дальнейшего расходования периодических платежей от покупателей участков. Также деятельность как управляющей компании, так и некоммерческой организации может быть начата ещё на этапе строительства посёлка. Так в ряде случаев целесообразно, чтобы строительством инфраструктуры, подключением к коммуникациям, благоустройством занимался не продавец участков, а третье лицо. И, соответственно, в пользу этого лица поступали соответствующие платежи от покупателей, вносимые отдельно от цены участка. Такой подход может быть целесообразен как с точки зрения минимизации рисков для продавца, так и в контексте налогообложения.

Варианты определения судьбы общего имущества

При организации управления коттеджным поселком необходимо определить правовой режим объектов общего имущества — дорог, инженерных сетей, объектов благоустройства, социальной инфраструктуры. Возможны следующие варианты:

- Сохранение в собственности застройщика или передача управляющей компании. Такой вариант обеспечивает контроль застройщика над управлением и возможность получения дохода от эксплуатации инфраструктуры;

- Передача в общую долевую собственность собственников земельных участков и жилых домов;  

- Передача в собственность ТСН, СНТ или иной некоммерческой организации. Общее имущество закрепляется за юридическим лицом, объединяющим собственников, которое осуществляет управление от имени и в интересах участников;

- Передача безвозмездно в публичную (государственную или муниципальную) собственность;

- В отношении инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение) возможна передача специализированным сетевым организациям.

Вместе с тем, в настоящее время в Московской области большинство проектов загородного строительства реализуются в рамках комплексного развития территории (КРТ). В соответствии с договором о КРТ застройщик принимает на себя обязательства по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры с последующей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность. Таким образом, судьба указанных объектов в проектах, реализуемых через КРТ, определена законодательно и, как правило, не предполагает существенно иных вариантов.

Также судьба общего имущества определена Законом 214-ФЗ для малоэтажных жилых комплексов, под которыми понимается совокупность индивидуальных жилых домов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Для малоэтажных жилищных комплексов установлены следующие правила определения судьбы общего имущества:

• к общему имуществу относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, парковки и иные объекты, предназначенные исключительно для обслуживания жилых домов;
• общее имущество передается в общую долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно отчуждается в государственную или муниципальную собственность при наличии соответствующего соглашения;
• доля каждого собственника в праве общей долевой собственности определяется пропорционально площади земельного участка, на котором расположен его жилой дом;
• право общей долевой собственности возникает в силу закона и регистрируется в упрощенном порядке (без указания имен собственников и размеров долей);
• предусмотрено возникновение прав общей долевой собственности участников долевого строительства на объекты общего имущества МЖК на основании соглашений о возникновении доли в праве собственности на такие объекты.

Пи этом важно отметить, что понятие малоэтажного жилого комплекса по 214-ФЗ распространяется исключительно на объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие жилые дома). Дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, имеющих общие стены, — под действие указанных норм не подпадают. 

Единые требования к застройке

Ещё один из значимых вопросов управления посёлком – это установление единых требований к возводимым домам, постройкам и благоустройству (заборы и т.д.), правил проживания в посёлке. Наличие таких правил также может существенно увеличить привлекательность недвижимости в посёлке для покупателей. 

Данная задача может решаться по-разному в зависимости от выбранного способа управления посёлком: 

• при управлении через управляющую компанию — путем включения соответствующих обязательств в договор на управление, а также утверждения внутренних Правил;

• при управлении через ТСН/СНТ — путем утверждения правил внутреннего распорядка и архитектурных требований решением общего собрания членов товарищества;

• при строительстве по 214-ФЗ в рамках МЖК — например, путем отражения в договорах долевого участия в строительстве (ДДУ). 

Опыт и функционал Правового центра «Два М»

Правовой центр «Два М» обладает обширным практическим опытом в сфере организации управления коттеджными поселками, включая:

• разработку правовых моделей управления с учетом специфики КРТ, 214-ФЗ и требований региональных нормативов;

• создание и регистрацию ТСН, СНТ, управляющих компаний;

• подготовку уставов, внутренних документов и правил проживания;

• сопровождение передачи объектов инфраструктуры в муниципальную собственность или сетевым организациям;

• разработку механизмов сбора платежей и взаимодействия с собственниками, включая взыскание задолженности;

Индивидуальный подход к каждому проекту позволяет Правовому центру «Два М» предлагать решения, учитывающие как интересы застройщика на этапе реализации, так и долгосрочные перспективы эксплуатации поселка.