Строительство ИЖС по 214-ФЗ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

С 2022 года на строительство индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилищных комплексов распространяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ.

Малоэтажный жилой комплекс — это совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Ключевые характеристики правового регулирования малоэтажного жилого комплекса:

• состоит исключительно из объектов ИЖС (отдельно стоящих жилых домов);
• общее имущество (дороги, сети, объекты благоустройства) строится застройщиком и подлежит передаче в общую долевую собственность участников на основании соглашений к ДДУ либо безвозмездному отчуждению в государственную собственность, если строительство осуществляется в рамках КРТ; 
• состав общего имущества МЖК определяется в документации по планировке территории, проектной декларации и указывается в тексте ДДУ;
• регистрация общей долевой собственности происходит в упрощенном порядке, а именно, одновременно с регистраций права собственности на первый жилой дом в пределах МЖК регистратор вносит в ЕГРН запись о общей долевой собственности на все объекты общего имущества, без указания имен собственников и размера принадлежащих им долей.

Важно отметить, что понятие МЖК и нормы, регулирующие судьбу общего имущества в МЖК, не распространяется на дома блокированной застройки. Для таких объектов специальное регулирование в части общего имущества в рамках 214-ФЗ отсутствует.

Применение закона 214-фз при строительстве ИЖС может быть как обязательным, так и добровольным — в зависимости от ряда факторов.

Обязательное применение 214-ФЗ требуется в следующих случаях:

• строительство поселка осуществляется с привлечением денежных средств граждан;
• проект реализуется в рамках комплексного развития территории (КРТ) с условием применения механизмов долевого строительства;
• застройщик использует банковское финансирование, которое требует использования счетов эскроу.

Даже если формально проект не подпадает под обязательное применение 214-ФЗ, его использование может быть целесообразным по следующим причинам:

• Большинство банков рассматривают возможность выдачи ипотечных кредитов на приобретение объектов в проектах, реализуемых с применением 214-ФЗ, что существенно расширяет пул потенциальных покупателей;
• Использование счетов эскроу и государственной регистрации договоров долевого участия (ДДУ) обеспечивает высокий уровень защиты прав покупателей, что повышает доверие к проекту;
• Структурирование проекта по 214-ФЗ позволяет выстроить понятную модель финансирования и минимизировать риски, связанные с привлечением средств граждан.

Обязательным условием привлечения денежных средств участников и заключения ДДУ в отношении ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса является наличие проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми будут определены границы территории малоэтажного жилого комплекса.

Процедура строительства в рамках 214-ФЗ

Строительство коттеджного поселка с привлечением средств граждан по 214-ФЗ осуществляется на основании утвержденной документации по планировке территории — проекта планировки (ППТ) и проекта межевания (ПМТ). Наличие ППТ и ПМТ является обязательным условием для заключения договоров долевого участия и последующей регистрации прав на общее имущество. 

Разрешение на строительство (РнС) получается застройщиком в общем порядке, уведомительный порядок строительства и упрощенный порядок (для Застройщика в рамках 214-ФЗ не действуют.

До начала привлечения средств застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике, описание проекта, состав общего имущества и сроки строительства. 

Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Росреестре и заключаются с использованием счетов эскроу. 

По завершении строительства общее имущество (дороги, сети, объекты благоустройства) передается в общую долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно отчуждается в муниципальную собственность в соответствии с условиями договора о КРТ или соглашения с публично-правовым образованием.

Правовой центр «Два М» оказывает полный спектр услуг по юридическому сопровождению проектов строительства коттеджных поселков с привлечением средств граждан в рамках 214-ФЗ. Мы помогаем застройщикам на всех этапах: от градостроительного аудита выбранного участка до регистрации прав на построенные объекты и передачи общего имущества.