Обеспечение коттеджного поселка инфраструктурой

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Успешная реализация проекта коттеджного поселка невозможна без создания качественной инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Вместе с тем инфраструктурное обеспечение является одной из сложных составляющих девелоперского проекта.

Так, при продаже участков под индивидуальную застройку или садоводство обычно ставится задача обеспечить их в том или ином объёме необходимой для проживания инфраструктурой. В том числе:

• построить дороги от ближайшей дороги общего пользования до каждого реализуемого участка;
• подвести к участкам коммуникации (как минимум – электроснабжение);
• устройство ограждения и организации охраны, обустройство в посёлке зон отдыха, детских и спортивных площадок, размещение объектов сервиса (магазины, кафе и т.д.).

Для этих целей при межевании участка выделяются территории, которые не подлежат продаже (условно, «земли общего пользования). 

Земли общего пользования 

Фактическое выделение части территории посёлка под дороги и земли общего пользования является неизбежным для более-менее крупного проекта, в рамках которого формируется улично-дорожная сеть и жилые кварталы.

В зависимости от целей, стоящих перед застройщиком (девелопером) посёлка участки общего пользования с расположенной на них инфраструктурой, инженерными сетями и т. д. могут:

• оставаться в его собственности или собственности подконтрольного ему лица (в том числе с передачей в аренду объединению собственников участков);

• передаваться в собственность некоммерческой организации, объединяющей покупателей участков (например, СНТ);

• передаваться в муниципальную собственность (при возведении поселка в рамках КРТ).

• передаваться в общую долевую собственность покупателей-собственников домов (например, при строительство малоэтажного жилищного комплекса в рамках Закона 214-ФЗ). 

Вместе с тем, в настоящее время в Московской области большинство проектов загородного строительства реализуются в рамках комплексного развития территории (КРТ). 

В соответствии с договором о КРТ застройщик принимает на себя обязательства по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Построенные объекты подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность. Это касается, в том числе, автомобильных дорог общего пользования, объектов инженерной инфраструктуры, а также социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник).

Таким образом, для проектов, реализуемых в рамках КРТ, судьба земель общего пользования и объектов инфраструктуры в значительной степени предопределена условиями договора о комплексном развитии территории. Как правило, такие объекты подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность или специализированным сетевым организациям. Вместе с тем конкретный объем передаваемого имущества и условия такой передачи могут варьироваться в зависимости от условий заключенного договора и достигнутых договоренностей с уполномоченными органами.

Если же, участок застраивается вне КРТ и без привлечения денежных средств граждан по ДДУ, то Застройщик вправе самостоятельно выбрать, как распорядиться землями общего пользования.

Объем инфраструктурных обязательств 

Объем подлежащей созданию инфраструктуры определяется на основании:

• региональных и местных нормативов градостроительного проектирования Московской области (РНГП);
• методики определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию.

Ключевыми параметрами, учитываемыми при определении состава инфраструктуры, являются:

- расчетная численность населения (количество проектируемых жилых домов, умноженное на 2,5);

- обеспеченность местами в дошкольных образовательных организациях – 65 мест на 1 тыс. жителей;

- обеспеченность местами в общеобразовательных организациях – не менее 135 мест на 1 тыс. жителей;

- обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры (при числе земельных участков до 50 допускается один въезд, более 50 – не менее двух въездов);

- обеспеченность объектами коммунальной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение) определяется на основании расчетов, приведенных в документации по планировке территории.

При этом, Застройщик вправе обеспечить потребности планируемой застройки за счет существующих объектов при условии подтверждения возможности их использования, а также за счет мероприятий по увеличению емкости существующих объектов образования и здравоохранения.

Также не исключается возможность освобождения застройщика от части обязанностей по строительству инфраструктуры при условии внесения соответствующего взноса в бюджет или достижения иных договоренностей с уполномоченными органами.

Способы компенсации расходов на инфраструктуру

Принципиальным является также вопрос о том, кто и как несёт расходы на строительство инфраструктуры и как эти расходы компенсируют покупатели. Так могут быть установлены различные схемы договорных отношений с покупателями участков под ИЖС, например:

• включение всех расходов на инфраструктуру в счёт цены участка.

• оплата данных расходов по отдельному договору продавцу участка либо третьему лицу (в то числе позднее покупки участка, по мере благоустройства посёлка).

Варианты обеспечения коммуникациями

Коттеджный посёлок может обеспечиваться коммуникациями:

• за счёт городских инженерных сетей;

• за счёт автономных сетей, создаваемых в масштабе посёлка;

• за счёт автономных сооружений на каждом участке.

Если с электроснабжением от централизованной сети проблем обычно не возникает, то иные коммуникации чаще бывают автономными.

В свою очередь, при подключении к городским сетям также возможны варианты:

• прокладка коммуникаций сетевой организацией до границы каждого участка;

• строительство девелопером либо объединёнными силами покупателей участков сетей от существующих магистральных до территории посёлка и в его пределах к каждому участку.

При строительстве автономных сетей в масштабе посёлка или обеспечении своими силами подключения к магистральным сетям становятся принципиально важным вопрос о собственнике этих сетей после постройки (сохранение за застройщиком или объединением покупателей участков, передача муниципалитету или сетевой организации). И, соответственно, как будут организованы финансовые потоки при строительстве сетей и при их последующей эксплуатации.

Вопросы подключения к сетям регламентируются многочисленными подзаконными актами как в части обязательств сетевой организации подключить новых абонентов, так и в части тарифного регулирования (платы за подключение и в дальнейшем за коммунальные услуги). Также целесообразность тех или иных схем зависит от фактической ситуации с обеспеченностью территории коммуникациями.

Так, при наличии технической возможности подключения к централизованным коммуникациям, как правило, экономически выгоднее требовать от сетевой организации сетей к каждому участку. В то же время данный вариант может потребовать недопустимо много времени и тогда строительство внутрипоселковых сетей целесообразнее обеспечить застройщику.

Вышеперечисленные вопросы целесообразно разрешать ещё на первом этапе реализации инвестиционного проекта по продаже участков или домов.

Специалисты Правового центра «Два М» сопровождают проекты на всех этапах инфраструктурного обеспечения: от определения объема обязательств в рамках КРТ, разработки «дорожной карты» реализации проекта, до оформления прав на построенные объекты и их передачи муниципалитету или сетевым организациям. Наш опыт позволяет выбрать оптимальную схему финансирования инфраструктуры, минимизировать риски, и обеспечить юридическую чистоту передаваемых объектов.