Межевание участка под коттеджный поселок

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Cегодня в большинстве случаев нельзя просто размежевать участок по своему усмотрению. Межевание участка при реализации проекта коттеджного поселка представляет собой процедуру, подчиненную строгим требованиям градостроительного и земельного законодательства. В Московской области порядок раздела земельных массивов под жилищное строительство регламентирован с учетом механизмов комплексного развития территории (КРТ) и региональных нормативов градостроительного проектирования.

Так, для проектов индивидуального жилищного строительства и площадью более 3 гектаров основным правовым инструментом освоения территории является комплексное развитие территории (КРТ). 

Включение земельного участка в границы зоны КРТ влечет следующие юридически значимые последствия:

• раздел земельного участка и образование новых земельных участков возможны только после заключения договора о КРТ и утверждения документации по планировке территории, которые предусматривают инфраструктурные обязательства Застройщика;
• подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории осуществляется за счет правообладателя земельного участка.

Таким образом, как правило, межевание земельного участка под коттеджный поселок не может осуществляться произвольно, исключительно по усмотрению правообладателя. 

Отсутствие необходимости разработки проекта межевания территории может быть актуально лишь для территорий площадью менее 3 га, которые не застраиваются по 214- ФЗ или в рамках КРТ.

Требования к межеванию

При межевании необходимо соблюдать ряд общих требований, предъявляемых к образованию земельного участка, в частности, установленные правилами землепользования и застройки ограничения по минимальному и максимальному размеру участков, а также необходимо учитывать имеющиеся ЗОУИТ. 

При межевании целесообразно учитывать границы зон с особыми условиями использования: как существующих, так и вероятных установлению в перспективе. Территории, обременённые такими зонами (например, охранными зонами коммуникаций, санитарными разрывами автодорог, береговыми полосами водных объектов), по возможности, стоит оставить в границах земель общего пользования посёлка. Это позволит избежать ситуаций, когда впоследствии на частных участках будут установлены ограничения, затрудняющие строительство или эксплуатацию жилых домов.

Также необходимо учитывать, что собственная инфраструктура посёлка (артезианские скважины, локальные очистные сооружения) в перспективе также могут потребовать установление зон с особыми условиями использования. Их размещение и последующее обременение целесообразно планировать на этапе межевания, предусматривая для таких объектов выделение земель общего пользования.

Особенности межевания при строительстве с привлечением средств граждан (214-ФЗ)

В случае если реализация проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса (совокупность объектов ИЖС) осуществляется с привлечением денежных средств граждан, корректное формирование земельных участков и определение статуса объектов инфраструктуры приобретает особое значение. Банки, предоставляющие ипотеку покупателям, предъявляют повышенные требования к юридической чистоте как самих участков, так и документов, на основании которых осуществляется строительство.

В рамках Закона 214-ФЗ разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории являются обязательными. Наличие указанных документов, а также четкое разграничение частных участков и земель общего пользования позволяют:

• обеспечить прозрачность структуры поселка для покупателей и кредитных организаций;

• избежать споров о правах на дороги, инженерные сети и иные объекты общего пользования;

• корректно оформить обязательства застройщика по созданию инфраструктуры в рамках договора о КРТ. 

При этом, даже если раздел участка проводится без проекта планировки и проекта межевания (участки менее 3 га, застраиваемые вне КРТ и Закона 214-ФЗ), целесообразно составить с привлечением юристов рабочий план застройки, который будет основой как для кадастровых работ, так и для дальнейшего строительства.

Правовой центр «Два М» оказывает полный спектр услуг по межеванию исходного участка под коттеджный поселок, включая:

- анализ градостроительных ограничений и требований;

- подготовку рабочего плана застройки;

- подготовку документов для утверждения ППТ и ПМТ в случае необходимости и взаимодействие с кадастровыми инженерами;

- сопровождение процедур, связанных с КРТ;

- консультирование по вопросам соблюдения региональных градостроительных нормативов.