Способы оптимизации платы за изменение вида разрешенного использования

Существуют различные способы оптимизации платы за изменение вида разрешенного использования. Однако достаточно часто собственники земельных участков – юридические лица и предприниматели не уделяют должного внимания оптимизации такой платы, тем самым значительно переплачивая при изменении вида разрешённого использования в связи с недостаточной осведомленностью о способах оптимизации, а также в связи с ошибками уполномоченных органов в расчетах при определении размера платы.

 Можно выделить следующие способы оптимизации платы за изменение вида разрешённого использования:

1. Смена ВРИ через процедуру приведения ВРИ в соответствие с Классификатором
2. Раздел земельного участка.
3. Снижение кадастровой стоимости земельного участка.
4. Изменение текущего ВРИ на более «дешевый» ВРИ.

Наиболее подходящий способ оптимизации платы за изменение ВРИ, применимость того или иного способа для конкретного случая определяется исходя из градостроительного регламента и текущих ВРИ земельного участка, его территориального расположения, планируемого строительства на участке и других факторов.

Смена ВРИ через процедуру приведения ВРИ в соответствие с Классификатором

Не всегда смену вида разрешенного использования земельного участка следует осуществлять посредством изменения вида использования.

В зависимости от текущего и испрашиваемого видов разрешенного использования более целесообразным может стать приведение ВРИ в соответствие с действующим Классификатором.

Практика юристов правового центра показывает, что зачастую представители бизнеса не осведомлены о наличии такой возможности, чем и пользуются уполномоченные органы, начисляя плату даже в случаях, когда фактически такого изменения не произошло.

В судебной практике имеются случаи, когда суды, признавая, что изменение вида разрешённого использования отсутствует, а имеет место приведение вида разрешенного использования в соответствие с действующим законодательством, отказывали уполномоченным органам во взыскании платы. Так, смена вида разрешенного использования земельного участка с "для коттеджной застройки с комплексной инфраструктурой" на вид "для индивидуального жилищного строительства", а также с "для ведения приусадебного хозяйства" на вид "для ведения личного подсобного хозяйства" были признаны приведением в соответствие.

Раздел земельного участка

Учитывая специфику расчета платы за изменение вида разрешённого использования, для землепользователей может быть актуален раздел земельного участка в целях уменьшения платы за изменение ВРИ.

Если к застройке планируется только часть земельного участка, то целесообразным будет предварительный раздел на застраиваемую территорию и территорию, свободную от застройки, следовательно, плата за изменение ВРИ будет рассчитываться исходя из застраиваемой территории, площадь которой меньше чем исходный участок, соответственно, размер платы будет составлять сумму меньшую чем, если бы плата рассчитывалась из исходного земельного участка.

Кроме того, к примеру, если на земельном участке помимо основных объектов капитального строительства планируется строительство объектов коммунального обслуживания, объектов общего пользования (дороги, проезды и т.д.) либо иных объектов, которые согласно утверждённым в Москве и Московской области перечням отнесены к важным социально-экономическим объектам, под такими объектами также следует сформировать земельные участки, что освободит от необходимости внесения платы за изменение ВРИ таких участков.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

При использовании данного метода, в первую очередь, стоит помнить, что принцип определения платы как в Москве, так и в Московской области построен на разнице между установленной кадастровой стоимостью земельного участка (КС1) и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования (КС2). А именно из стоимости КС2 вычитается стоимость КС1 (КС2-КС1).

То есть, чем текущая кадастровая стоимость (КС1) ниже в сравнении с кадастровой стоимостью испрашиваемого ВРИ (КС2), тем выше разница между КС2 и КС1, соответственно, выше плата за изменение ВРИ.

Исходя из указанного, выводится еще один способ оптимизации платы: если собственник планирует изменять вид разрешенного использования на вид, предусматривающий строительство/реконструкцию капитального объекта, то снижать текущую кадастровую стоимость до изменения вида разрешённого использования не стоит, так как в большинстве случаев это повлечет за собой увеличение платы.

Однако в редких случаях снижение кадастровой стоимости все же может позволить уменьшить плату за изменение вида разрешенного использования.

Это случаи, когда в результате снижения кадастровой стоимости земельного участка она станет равной кадастровой стоимости земельного участка с измененным ВРИ. При таком раскладе в Московской области плата составит 10% от значения КС2, а в Москве плата вноситься не будет.

К тому же уменьшение размера платы за изменение ВРИ представляется возможным путем пересчета платы в связи с последующим уменьшением кадастровой стоимости земельного участка. Уменьшенная по результатам оспаривания кадастровая стоимость земельного участка в Москве и Московской области применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости, следовательно, возможно взыскание разницы между кадастровой стоимостью, исходя из которой определялась плата за изменение ВРИ, и уменьшенной кадастровой стоимостью как суммы, которая составляет неосновательное обогащение уполномоченного органа.

Изменение текущего ВРИ на более «дешевый» ВРИ

Правильный и рациональный подход к выбору вида разрешенного использования, который к тому же будет соответствовать цели планируемого строительства на земельном участке, является одним из важных аспектов, влияющих на размер платы за изменение ВРИ. 

При выборе того или иного вида разрешенного использования стоит обратить внимание на более дешевые ВРИ, которые возможно также будут отвечать целям строительства.

К примеру, в Московской области, не выбирать дорогой ВРИ «2.0. жилая застройка» (ставка 50%), а выбрать более конкретизированный и дешевый под цели планируемого строительства – «2.1.1. малоэтажная застройка» (ставка 40%) и др.,

Для получения коммерческого предложения по оптимизации платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.