Разница между основными, вспомогательными и условно разрешенными видами использования

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Вид разрешенного использования (ВРИ) — ключевой элемент правового режима земельного участка, определяющий, какую деятельность на нем можно вести и какие объекты строить. 

Градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны устанавливает три типа ВРИ: 

• основные;
• вспомогательные;
• условно разрешенные.

Понимание различий между ними критически важно для эффективного и законного использования недвижимости, минимизации финансовых рисков и реализации инвестиционных проектов.

Основные виды разрешенного использования

Основные ВРИ — это главные, приоритетные виды использования земельного участка в своей территориальной зоне. Именно основной ВРИ:

• Является основным ценообразующим фактором, напрямую влияя на кадастровую стоимость участка и, как следствие, на размер земельного налога или арендной платы.
• Подлежит обязательному внесению в ЕГРН и (для арендованных участков) в договор аренды.
• Выбирается правообладателем самостоятельно (без дополнительных разрешений и согласований) из перечня, установленного ПЗЗ для данной зоны.
• У одного земельного участка может быть одновременно несколько основных ВРИ.

Любые действия по изменению основной деятельности на участке, не предусмотренной текущим основным ВРИ, требуют процедуры изменения вида разрешенного использования, которая может быть сопряжена со значительными финансовыми затратами (например, плата за изменение ВРИ в Москве и МО) и необходимостью внесения изменений в ПЗЗ.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные ВРИ носят дополнительный характер по отношению к основному виду использования. Их ключевые особенности:

• Не могут существовать самостоятельно и применяются исключительно в связке с одним из основных ВРИ.
• Не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных платежей (арендная плата, налоги), что является их главным финансовым преимуществом.
• Не требуют внесения изменений в ПЗЗ или ЕГРН (внесение возможно, но не обязательно).
• Позволяют без внесения изменений в основной ВРИ использовать часть площадей под высокодоходные виды деятельности (например, разместить кафе, офисы или магазин в производственном комплексе).

Однако их применение имеет ограничения (в Москве, например, под вспомогательные виды можно отвести не более 25% общей площади зданий на участке). Перечень доступных вспомогательных ВРИ также сильно варьируется в зависимости от региона: в Москве он широкий, а в Московской области — крайне скудный.

Условно разрешенные виды использования

Условно разрешенные ВРИ — это виды деятельности, которые возможны на участке, но только при получении специального разрешения уполномоченного органа власти (в Московской области — Мособлархитектура). Их особенности:

• Требуют прохождения отдельной процедуры, включающей проведение публичных слушаний и получение разрешения.
• Позволяют расширить возможности использования участка без внесения изменений в ПЗЗ, если вид деятельности уже предусмотрен в ПЗЗ как условно разрешенный для данной зоны.
• В ряде случаев являются эффективным инструментом для размещения коммерческих объектов (магазинов, гостиниц, развлекательных центров) на землях, где это изначально не является основным видом использования (например, на землях сельскохозяйственного назначения).
• В отличие от изменения ПЗЗ, положительный итог публичных слушаний создает для органа власти правовые основания для выдачи разрешения, что позволяет в случае отказа эффективно обжаловать его в суде.

Важно помнить, что установление условно разрешенного ВРИ, как и изменение основного, может повлечь за собой существенный рост кадастровой стоимости и налоговой нагрузки, поэтому в которых случаях актуальной может стать процедура приведения ВРИ участка в соответствие с Классификатором. 

Выбор между основным, вспомогательным или условно разрешенным ВРИ, а также решение о необходимости приведения в соответствие с Классификатором зависит от конкретных целей проекта, расположения участка и действующих ПЗЗ.

Юристы Правового центра «Два М» проведут детальный градостроительный аудит объекта, проанализируют правовые и финансовые последствия каждого пути и разработают стратегию, которая позволит реализовать планы с наименьшими затратами и рисками.

Для бесплатного предварительного анализа укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.