Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Градостроительный аудит участка по вопросам, связанным с планируемым строительством коттеджного посёлка (в режиме КУРТ)

В настоящем случае Заказчику принадлежит значительный по площади участок в Подмосковье, который он планировал использовать под коттеджный посёлок - размежевать и продавать участки без подряда, индивидуальные дома и таунхаусы.

Однако выяснилось, что участок включён в зону комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) в которой возможно только многоквартирное строительство. В связи с чем были рассмотрены возможные варианты использования участка.

Профессионально проведенный градостроительный аудит земельного участка позволит осуществить намеченный строительный проект.

Его результаты сформируют у Вас объективное представление о градостроительных возможностях Вашего земельного участка, о возможных формах и вариантах строительства в рамках действующего правового регулирования и представит Вам оптимальные пути реализации строительного проекта. Специалисты Правового центра тщательно рассмотрят градостроительные и иные юридические особенности земельного участка, расскажут об ограничениях его использования и предложат варианты действий по их преодолению в целях реализации проекта.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].


Правовой центр Два М также предлагает услуги по юридической проверке объекта и условий заключаемой сделки (юридический due diligence) перед приобретением объекта недвижимости.

При реализации проектов жилищного иного строительства готовы оказать юридические услуги по вопросам:

Исходные данные

Заказчику принадлежит земельный участок кад. № __________________ площадью _________ кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., ______________________________, текущая кадастровая стоимость _____________ руб., вид разрешенного использования: «для земли сельхозназначения» (далее – «Земельный участок»).

Право Заказчика зарегистрировано в ЕГРН под № ________________________ от ________ г., в реестре также содержится отметка о том, что сведения об использовании земель имеют статус «актуальные незасвидетельствованные» в связи с тем, что право собственности зарегистрировано на объект с видом использования «для иных видов жилой застройки».

Аудит земельного участка

Краткие выводы

1) Земельный участок кад. № __________________ расположен в зоне комплексного устойчивого развития территории (далее – «КУРТ»).

При этом границы зоны КУРТ совпадают с границами Земельного участка.

В связи с этим единственным лицом, уполномоченным на застройку Участка в режиме комплексного устойчивого развития, является Заказчик.

2) Указанная зона предусматривает возможность строительства на Земельном участке многоквартирных мало-, средне- и многоэтажных жилых домов.

Строительство многоквартирных домов в настоящее время предполагает соблюдение многочисленных требований к порядку строительства и застройщику.

При этом строительство индивидуальных жилых домов, а также дуплексов и таунхаусов на Земельном участке при текущем градостроительном регламенте невозможно.

В соответствии с параметрами застройки территории, предусмотренными Правилами землепользования и застройки г.о. __________, на Участке можно возвести 131 228,08 кв. м жилья с площадью застройки не более 14 535,4 кв. м, а также 192 235,92 кв. м иной недвижимости.

Вместе с тем, окончательные параметры застройки будут определяться проектом планировки территории.

3) В случае, если Заказчик не предпримет попытки к освоению Земельного участка в режиме комплексного устойчивого развития территории, при этом сведения о включении Земельного участка в зону КУРТ не будут исключены из ПЗЗ, существует риск изъятия Земельного участка в случае, если Администрацией г.о. __________ будет предпринято решение о комплексном устойчивом развитии его территории по инициативе органа местного самоуправления.

4) Для строительства в режиме комплексного устойчивого развития территории Заказчик должен подготовить проект планировки территории в отношении Земельного участка. Данный проект планировки должен быть утвержден Минжилполитики МО.

В проекте планировки территории согласовывается зонирование территории Земельного участка на жилые зоны и зоны, обеспечивающие жилую застройку.

При этом, в проекте должны быть указаны достаточно точные параметры застройки, допускающие строительство запланированных объектов.

5) После подготовки проекта планировки территории Заказчик заключает с Администрацией г.о. ___________ и Минжилполитики МО договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя.

Условия договора определяются по согласованию между Заказчиком, органами власти Московской области и Администрацией г.о. ___________.

6) На часть Земельного участка распространяет свое действие зона санитарного разрыва от улично-дорожной сети.

В соответствии с п. 2.6 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в зоне санитарного разрыва не допускается жилая застройка.

При этом существует возможность откорректировать площадь зоны санитарного разрыва в случае, если натурные измерения подтвердят уменьшение площади атмосферного и шумового загрязнения от автомобильной дороги.

7) Осуществление на Земельном участке индивидуального жилищного строительства возможно только в случае внесения изменений в Правила землепользования и застройки г.о. __________.

Внесение изменений в ПЗЗ возможно в 2 вариантах:

  • изменения состава допустимых ВРИ в градостроительном регламенте зоны КУРТ с включением в этот состав вида «Индивидуальное жилищное строительство» (данный вариант имеет перспективы согласования).
  • установление в отношении Земельного участка зоны Ж-2 «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами» (данный вариант более выгоден для застройщика, но имеет минимальные перспективы согласования со стороны уполномоченных органов).

8) В качестве отдельного варианта коммерческой реализации Земельного участка может быть рассмотрена продажа Земельного участка с текущим градостроительным регламентом девелоперу под застройку многоквартирными жилыми домами.

9) Изменение вида разрешенного использования (как на многоквартирное строительство, так и на ИЖС, если данный вид будет внесен в правила землепользования и застройки) повлечет существенный рост кадастровой стоимости Земельного участка и потребует внесение платы за изменение ВРИ в размере, соизмеримом с новой кадастровой стоимостью участка. В связи с этим целесообразно в рамках реализации строительного проекта осуществить раздел Земельного участка, а затем изменять ВРИ выделенных частей по мере застройки.

Дорожная карта

Вариант I

Освоение Земельного участка в рамках текущего градостроительного регламента для застройки многоквартирными жилыми домами.

1. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.

Поскольку Земельный участок расположен в зоне КУРТ, правообладатель Участка (Заказчик) принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его самостоятельно (п. 2.1 настоящего Заключения).

1.1. Подготовка проекта планировки территории.

Заказчик принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его (поручает подготовку проектной организации, имеющей опыт подготовки проектов планировки территории) (п. 2.2 Заключения).

Сроки: законодательно не установлены.

1.2. Утверждение проекта планировки территории.

Заказчик обращается в Минжилполитики МО за утверждением подготовленного проекта планировки территории (п. 2.2 Заключения).

Сроки: 30 календарных дней.

Ожидаемый результат: утверждение проекта планировки территории.

В случае вынесения замечаний рекомендуется искать компромисс между требованиями уполномоченных органов и задачами Заказчика; вместе с тем, в случае вынесения отказа в утверждении ППТ по основаниям, которые не являются формальными, Заказчик вправе обратиться в суд с требованием об обязании утвердить проект планировки территории.

2. Заключение договора о комплексном развитии территории.

Заказчик и Администрация г.о. ________, Минжилполитики МО заключают договор о комплексном развитии территории (п. 2.3 Заключения).

Сроки: 20 рабочих дней.

Ожидаемый результат: заключение договора о комплексном развитии территории.

В случае отказа Заказчику в заключении договора о комплексном развитии территории Заказчик вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора на условиях, установленных судом.

3. Раздел Земельного участка.

Для снижения размера земельного налога и кадастровой стоимости (п. 5.1 настоящего Заключения) Заказчик осуществляет раздел Земельного участка на части, соответствующие утвержденному проектом планировки территории зонированию территории Земельного участка, а также соответствующие параметрам планируемых к строительству объектов.

3.1. Подготовка межевого плана (для раздела Земельного участка).

Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который готовит межевой план.

Сроки: по согласованию с кадастровым инженером; 15 – 30 дней.

3.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об уточненных границах участка.

Заказчик направляет заявление о кадастровом учете образованных земельных участков в новых границах в Управление Росреестра по Московской области.

Сроки: 10 – 12 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: внесение образованных земельных участков в кадастр недвижимости.

В случае отказа Заказчик вправе обжаловать его в судебном порядке.

4. Изменение вида разрешенного использования части Земельного участка, планируемой к застройке.

Заказчик обращается в Управление Росреестра по МО с заявлением об изменении ВРИ той выделенной в результате раздела части Земельного участка, которая будет застраиваться в ближайшее время.

Сроки: 5-7 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: внесение сведений о новом ВРИ участка в кадастр недвижимости.

В случае отказа Заказчик вправе обжаловать его в судебном порядке.

5. Строительство многоквартирных жилых домов.

Заказчик получает разрешение на строительство, осуществляет иные действия, необходимые для соблюдения требований ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Сроки: по усмотрению Заказчика.

Ожидаемый результат: строительство многоквартирных жилых домов.

Вариант II

Изменение Правил землепользования и застройки г.о. ___________ для строительства на Земельном участке объектов индивидуального жилищного строительства в режиме КУРТ.

1. Предварительный этап.

Подготовка градостроительной (функционально-планировочной) концепции развития территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки, архитектурного проекта объекта капитального строительства, материалов, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов и прав третьих лиц.

Срок: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов.

2. Представление интересов Заказчика в органах, ответственных за принятие решения об изменении ПЗЗ г.о. _____________.

По согласованию с Заказчиком представитель проводит консультации с органами власти, ответственными за принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.о. ___________.

Срок: нормативно не установлен (включает подготовку проекта изменений в ПЗЗ проектной организацией), около 120 календарных дней.

3. Проведение публичных слушаний.

Администрация г.о. ___________ проводит публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Срок: 65 календарных дней с даты начала.

4. Подготовка проекта решения Совета депутатов о внесении изменений в ПЗЗ г.о. ___________.

По результатам публичных слушаний, а также рассмотрения проекта Комиссией по ПЗЗ, и Градостроительным советом Московской области Мособлархитектура МО готовит решение о направлении проекта о внесении изменений в ПЗЗ г.о. _____________ в Совет депутатов г.о. _____________ для его утверждения.

Срок: не установлен.

Ожидаемый результат: внесение в ПЗЗ г.о. _____________ изменений в части включения в градостроительный регламент участка видов, допускающих ведение коммерческой деятельности на участке.

В случае отказа у Заказчика будет отсутствовать возможность обжаловать отказ в судебном порядке, поскольку внесение изменений ПЗЗ – право, а не обязанность уполномоченных органов.

Описание дальнейших этапов содержится в дорожной карте Варианта I выше.

5. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.

6. Заключение договора о комплексном развитии территории.

7. Раздел Земельного участка.

8. Изменение вида разрешенного использования части Земельного участка, планируемой к продаже или застройке.

9. Продажа или застройка выделенной части Земельного участка с уведомлением Минстройкомплекса Московской области о строительстве объекта ИЖС.


С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги