Комплексное развитие территории

Комплексное развитие территорий (КРТ) — совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. При этом если речь идёт о застроенной территории, то имеющиеся на ней объекты изымаются у собственников для государственных нужд (либо процедуру КРТ реализуют сами собственники).

Специфика КРТ состоит в обязательном наличии соглашения между застройщиком и органами власти, регламентирующего взаимные обязательства, связанные со строительным проектом, ведении застройки только на основании проекта планировки территории, предусматривающего параметры объектов основанного назначения и создаваемой для них инфраструктуры.

По своей сути КРТ (ранее КУРТ) — это два взаимосвязанных направления:

Изъятие с последующим сносом или реконструкцией имеющихся на территории объектов. Причём не только не отвечающих современным требованиям (аварийных, ветхих, устаревших), но вообще всех, включённых в зону КРТ.

Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов (МКД), объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно — в конце 2020 года. Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамках комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной — устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

Фактические задачи КРТ

На практике же данный институт часто превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации собственникам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ собственниками практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями. Так необходимо единогласное согласие всех правообладателей на участие в КРТ, проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков, построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции. Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Для правообладателей, чаще всего не являющихся профессионалами в сфере девелопмента, риски представляются крайне высокими.

В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев КРТ становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее – КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

Применение режимов КРТ возможно как к соответствующим зонам, заранее установленным в правилах землепользования и застройки, так и к иным территориям, определяемым уполномоченным органом. Во втором случае изменения в ПЗЗ вносятся уже при реализации проекта. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.

В то же время применение режима КРТ к застроенным территориям с эффективно используемой недвижимостью не должно быть произвольным. Соответственно если проект комплексного развития территории инициирован в отношении участков, на которых отсутствуют объекты, соответствующие критериям применения данного режима (аварийные, самовольные, не соответствующие градостроительному регламенту или подлежащие сносу по целевым программам) то такие действия уполномоченного органа могут быть оспорены. Аналогично – если площадь соответствующих объектов несоизмеримо мала по сравнению с площадью надлежаще используемости недвижимости в зоне КРТ.

С другой стороны данный механизм выгоден застройщикам при реализации крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.

Так, этот режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории. Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка или инвестор должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

Подробно специфике КРТ в Москве смотрите здесь.

Виды КРТ

Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:

• правообладатель участка или сносимых объектов (КРТ по инициативе правообладателя);
• лицо, привлекаемое уполномоченным органом на торгах (КРТ по инициативе органа местного самоуправления).

В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:

• территорий, занятых многоквартирными домами, подлежащими сносу;
• территорий, занятых нежилой застройкой, подлежащей сносу;
• свободных участков и территорий, занятых объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Правовой центр «Два М» рекомендует как владельцам объектов недвижимости, поправших в зону планируемого КРТ, так и застройщикам при подготовке к участию в таком проекта начать работу с подготовки комплексного юридического заключения (градостроительный аудит). В зависимости от задач могут быть рассмотрены вопросы как законных способов противодействия включению участка в зону КРТ и изъятию объектов на нём, так и порядка реализации проекта.