Исключение из зоны КРТ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее — зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития. Фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Зоны КРТ в ПЗЗ

Необходимо учитывать, что процедура КРТ по инициативе уполномоченного органа может быть инициирована и для участков, не входящих в соответствующую зону по ПЗЗ. В этом случае изменения в градостроительную документацию вносятся в ходе реализации КРТ, после принятия решения о КРТ. Такой порядок характерен для Москвы. О КРТ в Москве читайте здесь.

Для правообладателя участка, попавшего в зону КРТ, это, помимо возможности инициировать проект КРТ, несёт также серьезные ограничения, а именно: в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе, чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашению с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ, вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.

Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

Критерии включения участков в зону КРТ 

В соответствии с законом произвольное включение участков в зону КРТ не допускается. В зависимости от вида КРТ (КРТ жилой, нежилой застройки и незастроенной территории) закон определяет ряд признаков, при наличии которых участки могут быть включены в зону КРТ. 

Так, в зону КРТ жилой застройки включаются:

• Участки с многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу;
• Участки с многоквартирными домами, которые не признаны аварийными, но соответствуют критериям, установленным субъектом РФ, которые устанавливаются исходя физического износа; совокупной стоимости услуг по капитальному ремонту; периода строительства; ограниченного работоспособного технического состояния; отсутствия централизованной системы инженерно-технического обеспечения;
• Участки с домами блокированной застройки, ИЖС, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом РФ.  

В зону КРТ нежилой застройки могут включаться: 

• Участки с объектами недвижимости, признанные аварийными;
• Участки с объектами недвижимости, которые подлежат сносу или реконструкции на основании адресных программ;
• Участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют ВРИ и параметрам строительства, указанным в ПЗЗ;
• Участки с самовольными постройками. 

Вместе с тем, градостроительным кодексом предусмотрено, что в зону КРТ могут быть включены участки, не соответствующие перечисленным признакам, но расположенные в границах одного элемента планировочной структуры. Указанное позволяет включать в зону КРТ крайне широкий перечень участков, которые не соответствуют критериям и целям КРТ и фактически не нуждаются в комплексном развитии.   

Это особенно неприятно, так как в большинстве случаев зоны КРТ установлены «на перспективу» при отсутствии инвестора, готового инициировать процедуру КРТ. Соответственно, Правообладатели нередко задумываются о внесении изменений в правила землепользования и застройки для исключения из них зон КРТ либо об оспаривании решения о КРТ, решении об изъятии. Другой вариант – это реализация КРТ своими силами, однако, она также имеет немало нюансов, в частности Договор о КРТ, на основании которого правообладатели реализуют КРТ, прописываются жесткие сроки и обязанности. 

Однако, необходимо понимать, что изменение ПЗЗ либо оспаривание решения о КРТ или изъятия является непростой задачей, а внесение изменений в ПЗЗ фактически зависит от усмотрения властей и механизмов обязания властей в судебном порядке внести изменения в ПЗЗ нет. 

В связи с чем, часто оптимальным решением является сосредоточить усилия на споре об изъятии объекта в целях получения справедливой компенсации. Для защиты своих прав и интересов важно подготовиться к спору об изъятии. Такая подготовка может включать изменение ВРИ участка на более «дорогой», заключение договора аренды участка на более долгий срок, инвентаризацию всех договоров аренды с целью расчета упущенной выгоды и иных возможных убытков, а также выявление и постановку на учет объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН или которые вовсе не числятся в ЕГРН. 

О том, как определяется размер возмещения при изъятии, читайте здесь, а о том, какие конкретно убытки могут быть включены в размер компенсации — здесь.

Команда Правового центра «Два М» глубоко понимает механизмы КРТ и градостроительного регулирования. Мы разрабатываем эффективные правовые стратегии, чтобы оспорить защитить права и интересы Правообладателей объектов, попавших в зону КРТ. 

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.