Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд

Изъятие недвижимости достаточно часто используется уполномоченными органами, как правовой механизм при реализации государственных задач, направленных на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, а также для целей комплексного развития территории (КРТ).  

Особенно актуальными вопросы изъятия земельных участков и объектов недвижимого имущества являются для г. Москвы и Московской области, где строительство инфраструктурных объектов осуществляется наиболее активно, а в зонах КРТ оказались значительные территории в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Основания изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд

Право на изъятие недвижимости у государства при определенных условиях действительно есть, несмотря на конституционный принцип неприкосновенности частной собственности. Основные правовые положения процедуры изъятия закреплены в ст. 279 Гражданского кодекса РФ и главе 7 Земельного кодекса РФ. 

Одним из наиболее распространенных оснований для изъятия недвижимости для публичных нужд является строительство и реконструкция объектов государственного значения (дороги, объекты энергетики, коммунального и социального назначения и т. д.) при отсутствии других возможных вариантов их размещения. 

При этом отсутствие других возможных вариантов размещения таких объектов – ключевое обстоятельство при определении законности изъятия земельного участка и объектов недвижимости по данному основанию. Правообладатель может оспорить документацию по планировке территории и решение об изъятии в случае, если им будет доказана возможность реализации проекта без изъятия принадлежащего ему недвижимого имущества. 

Владельцам недвижимости стоит помнить, что изъятие — это не произвольный захват имущества по воле государства, а правовая процедура, которая строго регламентируется законом и происходит поэтапно. На каждом этапе у государственного органа и правообладателя имеются корреспондирующие права и обязанности.

Так, изъятие земельного участка и объектов недвижимости допустимо только после утверждения и опубликования уполномоченным органом документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), предусматривающей размещение объектов строительства, для возведения которых и требуется произвести изъятие. При этом срок действия проекта планировки территории в части изъятия частной собственности под размещение таких объектов ограничен 6 (шестью) годами. 

В случае изъятия недвижимости в рамках процедуры КРТ, такое изъятие становится возможным только после внесения изменений в ПЗЗ и (или) публикации проекта решения о КРТ и проведения последующих процедур в соответствии с ними. 

Также принудительное изъятие недвижимого имущества возможно только путем его выкупа государством с компенсацией правообладателю всех понесенных убытков, включая упущенную выгоду (недополученный в связи с изъятием доход). 

В то же время, именно правообладателю изымаемой недвижимости следует заблаговременно (не дожидаясь, когда будет вынесено постановление об изъятии) предпринять ряд юридических действий для того, чтобы признать незаконным изъятие или (при отсутствии для этого оснований) получить наиболее полное возмещение в связи с изъятием. 

Что предпринять в случае наличия угрозы изъятия недвижимости 

В связи с предстоящим изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд перед собственниками (иными правообладателями) могут возникать следующие задачи:

• проверить изъятие на предмет законности (в рамках данного действия осуществляется анализ документации градостроительного зонирования и территориального планирования и могут быть выявлены основания для оспаривания такой документации, решения органа власти об изъятии) 
• обеспечить заключение собственниками изымаемого имущества в зоне КРТ договора о комплексном развитии территории и соглашения о распределении обязанностей (изъятие под КРТ допустимо только в случае, если указанные документы не будут подписаны в установленный срок)
• провести собственную оценку рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества (для этих целей готовятся внесудебные отчеты об оценке, которые впоследствии при возникновении спора с уполномоченным органом о размере возмещения могут быть представлены в суд в качестве доказательства стоимости имущества)
• провести аудит убытков организации в связи с изъятием, в том числе упущенной выгоды, и подготовить их грамотное документальное обоснование (в рамках данного действия анализируется финансово-хозяйственная деятельность организации, заключаются гражданско-правовые договоры, готовятся экспертные заключения, обеспечивающие в дальнейшем взыскание с органа власти увеличенной суммы компенсации)
• проанализировать соглашение об изъятии недвижимости, направленное уполномоченным органом, на предмет соответствия интересам собственника изымаемой недвижимости, представить документально обоснованный контррасчет с протоколом разногласий и при необходимости оспорить изъятие в части размера возмещения в судебном порядке

Актуальные вопросы, связанные с изъятием недвижимого имущества

Практический опыт Правового центра «Два М» позволяет выделить ряд проблемных моментов, связанных с изъятием недвижимости для удовлетворения тех или иных нужд государственных органов и муниципалитетов. 

Наибольшее количество споров возникает в связи с несогласием правообладателей с оценкой недвижимости, подлежащей изъятию. 

Как правило, оценка, проводимая по заказу уполномоченного органа (или организации, с которой заключен договор о КРТ) не учитывает интересы владельца изымаемого недвижимого имущества, в отчетах об оценке содержится значительно заниженная стоимость объектов. В данном случае необходимо понимать, что единственный способ получить действительно равноценное возмещение при изъятии – взять инициативу в свои руки. 

В качестве «фона» для проведения переговоров с органом власти на этапе заключения соглашения об изъятии недвижимости, а также в целях подготовки к судебному спору о размере возмещения чрезвычайно важно заблаговременно подготовить доказательственную базу, обосновывающую как рыночную стоимость изымаемого земельного участка (прав на него) и объектов недвижимости, так и размер понесенных в связи с изъятием убытков (реальный ущерб и упущенная выгода). 

В некоторых случаях существенно увеличить размер возмещения при изъятии можно путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в пределах его градостроительного регламента. 

Отметим, что кадастровая стоимость (а соответственно, и определяемая на ее основании рыночная стоимость) как участка, так и объектов капитального строительства производна от их назначения. Так, может иметь место многократная разница в стоимости участка с разрешенным использованием под торговлю и аналогичного участка, но с ВРИ под производственную деятельность. Аналогично, и потенциально недополученный собственником из-за изъятия доход от эксплуатации объектов торгового назначения может быть значительно выше, чем от эксплуатации объектов производственного назначения.

В случае, если подлежащий изъятию земельный участок арендуется у публичного образования, в целях получения наиболее полного возмещения в связи с изъятием следует обязательно обеспечить наличие долгосрочного договора аренды земли к моменту вынесения органом власти решения об изъятии. 

Во-первых, стоимость права аренды, прежде всего, зависит от срока аренды. А, во-вторых, в преддверии изъятия недвижимости органы власти нередко используют предоставленную законом возможность расторжения в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок (то есть договоров с формально истекшим сроком действия, но об отказе от которых ранее не заявила ни одна из сторон). Таким образом, действуя, мягко скажем, не совсем добросовестно, орган власти уменьшает размер будущего возмещения при изъятии, исключая из него стоимость права аренды. При этом суды признают такие действия со стороны публичных органов допустимыми.

Особое внимание при угрозе изъятия недвижимости следует уделить объектам, права на которые не оформлены надлежащим образом. 

На практике сложности возникают даже по объектам с так называемыми «ранее возникшими» (юридически действительными) правами, не говоря уже о тех, в отношении которых отсутствуют как зарегистрированные права, так и какая-либо правоустанавливающая документация. 

Так, незадолго до изъятия уполномоченные органы нередко проводят проверки и заявляют о самовольном характере таких объектов, исключая впоследствии их стоимость из суммы возмещения. Озаботиться оформлением прав на «проблемные» объекты следует заранее. В отдельных случаях это возможно сделать в судебном порядке через признание права собственности на основании приобретательной давности.

Почему следует обратиться в «Два М»

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов правообладателей недвижимости в спорах, связанных с изъятием земельных участков и объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, оспариванием градостроительной документации, актов (решений) органов власти об изъятии, а также размера возмещения.

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе, готовности действовать не по общеизвестным шаблонным схемам, а так, как наиболее целесообразно и выгодно для клиента, с учетом конкретной ситуации. Любые проекты, в том числе в сфере изъятия недвижимости, юристы «Два М» начинают с подробного изучения обстоятельств дела, включая анализ «истории вопроса», сбора всех необходимых документов. 

В рамках градостроительного аудита выявляются как основания для оспаривания самого факта изъятия, так и все возможные варианты минимизации экономических потерь собственника изымаемой недвижимости.