Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд

Изъятие недвижимости – весьма существенный риск для собственников, поскольку может осуществляться как для строительства транспортной и иной инфраструктуры так и для целей комплексного развития территории (КРТ). Причём в последнем случае изымаемые объекты определяются фактически произвольно.  

Особенно актуальными вопросы изъятия земельных участков и объектов недвижимого имущества являются для г. Москвы и Московской области, где строительство инфраструктурных объектов осуществляется наиболее активно, а список проектов КРТ регулярно пополнятся.

Для бесплатной предварительной оценки риска изъятия имущества и перспектив получения компенсации за него, необходимых действий для получения такой компенсации в максимальном размере, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. И, если известны, реквизиты решения об изъятии или иных документов, приятных в его отношении.

Также с нами можно связаться по WhatsApp.

Основания изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд

Право на изъятие недвижимости у государства при определенных условиях действительно есть, несмотря на конституционный принцип неприкосновенности частной собственности. Основные правовые положения процедуры изъятия закреплены в ст. 279 Гражданского кодекса РФ и главе 7 Земельного кодекса РФ. 

Одним из наиболее распространенных оснований для изъятия недвижимости для публичных нужд является строительство и реконструкция объектов государственного или муниципального значения (дороги, объекты энергетики, коммунального и социального назначения и т. д.) при отсутствии других возможных вариантов их размещения.

Второе распространённое основание (для Москвы – даже наиболее частое) это комплексное развитие территории КРТ. 

При этом при изъятии для размещения объектов транспортной или иной инфраструктуры отсутствие других возможных вариантов размещения таких объектов – ключевое обстоятельство при определении законности изъятия земельного участка и объектов недвижимости по данному основанию. Правообладатель может оспорить документацию по планировке территории и решение об изъятии в случае, если им будет доказана возможность реализации проекта без изъятия принадлежащего ему недвижимого имущества. 

В то же время при реализации комплексного развития территории (КРТ) уполномоченным органам предоставлены крайне широкие полномочия по изъятию, в том чисел в пользу коммерческих застройщиков. Соответственно, границы КРТ определяются уполномоченными органами фактически произвольно, оспорить включение объекта в КРТ и его изъятие по данному основанию можно лишь в исключительных случаях. 

Юридическим основанием для изъятия имущества в большинства случаев выступает либо проект планировки, предусматривающий места размещения объектов государственного или муниципального значения, либо решение о комплексном развитии территории, устанавливающее границы КРТ. 

Соответственно, узнать о планируемом изъятии можно после публикации проектов таких документов. И судебное оспаривание изъятия в большинстве случаев сводится к их признанию незаконными. 

Подробно об оспаривании изъятия, и от том, как заранее узнать, что такое изъятие готовится. 

Какая компенсация предусмотрена при изъятии имущества для государственных нужд

Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд возможно только путем его выкупа с компенсацией правообладателю всех понесенных убытков, включая как рыночную стоимость так и упущенную выгоду (недополученный в связи с изъятием доход), расходы на перевозку и временное хранение движимого имущества и иные виды убытков.  

При этом если с рыночной стоимостью ситуация относительно очевидна (что не отменят желания уполномоченных органов её занизить), то значение убытков, взыскиваемых сверх рыночной стоимости, часто недооценивается как уполномоченными органами так и самими правообладателями . А нередко и судами. Хотя эти убытки зачастую составляют суммы, соизмеримые с рыночной стоимостью имущества. А именно речь может идти о:

• стоимости неотделимых улучшений здания и участка. 
• упущенной выгоды от прекращения как арендного бизнеса в изымаемых объектах, так и собственной деятельности в них (определяется как неполученный доход за период, который потребуется после получения компенсации на то чтобы купить новый аналогичный объект и заселить его арендаторами или перезапустить там собственную деятельность. 
• убытках в связи с увольнением персонала. 
• расходах на перемещение, временное хранение и повторный монтаж движимого имущества, находившегося в изымаемых зданиях и на участках (особенно актуально для некапитальных сооружений, крупногабаритного производственного оборудования и т.д.).
• расходах на приобретение аналогичного объекта взамен изъятого (риэлтерская комиссия, юридические услуги).

Приведённый выше перечень убытков далеко не полный, включения в расчёт компенсации те или иных сумм зависит от специфики конкретного объекта. 

Подробно об определении рыночной стоимости и расчёте иных убытков. 

Что предпринять в случае наличия угрозы изъятия недвижимости 

Правообладателю изымаемой недвижимости следует заблаговременно (не дожидаясь, когда будет вынесено постановление об изъятии) предпринять ряд юридических действий для того, чтобы получить наиболее полное возмещение в связи с изъятием. 

Оспаривание изъятия имущества, в тех случаях когда такое оспаривание в принципе возможно, также должно осуществляться не после принятия решения об изъятии, а на предшествующих ему этапах, в частности, при утверждении проекта планировки.

В связи с предстоящим изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд перед собственниками (иными правообладателями) могут возникать следующие задачи:

• проверить изъятие на предмет законности (в рамках данного действия осуществляется анализ документации градостроительного зонирования и территориального планирования и могут быть выявлены основания для оспаривания такой документации, решения органа власти об изъятии);
• провести анализ рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и сбор доказательств применительно к обстоятельствам, влияющим на такую стоимость;
• провести аудит убытков организации в связи с изъятием, в том числе упущенной выгоды, и подготовить их грамотное документальное обоснование (в рамках данного действия анализируется финансово-хозяйственная деятельность организации, заключаются гражданско-правовые договоры, готовятся экспертные заключения, обеспечивающие в дальнейшем взыскание с органа власти увеличенной суммы компенсации);
• проанализировать соглашение об изъятии недвижимости, направленное уполномоченным органом, на предмет соответствия интересам собственника изымаемой недвижимости, представить документально обоснованный контррасчет.

Подробно об алгоритме действий и наших услугах применительно к участкам, по которым уже принято решение об изъятии смотрите здесь.

Обстоятельства, влияющие на размер компенсации при изъятии

Практический опыт Правового центра «Два М» позволяет выделить ряд проблемных моментов, связанных с изъятием недвижимости.

Наибольшее количество споров возникает в связи с несогласием правообладателей с оценкой недвижимости, подлежащей изъятию. 

Как правило, оценка, проводимая по заказу уполномоченного органа (или организации, с которой заключен договор о КРТ) не учитывает интересы владельца изымаемого недвижимого имущества, в отчетах об оценке содержится значительно заниженная стоимость объектов, а сопутствующие убытки могут полностью игнорироваться. В данном случае необходимо понимать, что единственный способ получить действительно равноценное возмещение при изъятии – взять инициативу в свои руки. 

В качестве «фона» для проведения переговоров с органом власти на этапе заключения соглашения об изъятии недвижимости, а также в целях подготовки к судебному спору о размере возмещения чрезвычайно важно заблаговременно подготовить доказательственную базу, обосновывающую как рыночную стоимость изымаемого земельного участка (прав на него) и объектов недвижимости, так и размер понесенных в связи с изъятием убытков (реальный ущерб и упущенная выгода). 

В некоторых случаях существенно увеличить размер возмещения при изъятии можно путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в пределах его градостроительного регламента. 

В случае, если подлежащий изъятию земельный участок арендуется у публичного образования, в целях получения наиболее полного возмещения в связи с изъятием следует обязательно обеспечить наличие долгосрочного договора 

Особое внимание при угрозе изъятия недвижимости следует уделить объектам, права на которые не оформлены надлежащим образом. 

На практике сложности возникают даже по объектам с так называемыми «ранее возникшими» (юридически действительными) правами, не говоря уже о тех, в отношении которых отсутствуют как зарегистрированные права, так и какая-либо правоустанавливающая документация. 

Так, незадолго до изъятия уполномоченные органы нередко проводят проверки и заявляют о самовольном характере таких объектов, исключая впоследствии их стоимость из суммы возмещения. Озаботиться оформлением прав на «проблемные» объекты следует заранее. В отдельных случаях это возможно сделать в судебном порядке через признание права собственности на основании приобретательной давности.

Почему следует обратиться в «Два М»

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов правообладателей недвижимости в спорах, связанных с изъятием земельных участков и объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, оспариванием градостроительной документации, актов (решений) органов власти об изъятии, а также размера возмещения.

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе, готовности действовать не по общеизвестным шаблонным схемам, а так, как наиболее целесообразно и выгодно для клиента, с учетом конкретной ситуации. Любые проекты, в том числе в сфере изъятия недвижимости, юристы «Два М» начинают с подробного изучения обстоятельств дела, включая анализ «истории вопроса», сбора всех необходимых документов. 

В рамках градостроительного аудита выявляются как основания для оспаривания самого факта изъятия, так и все возможные варианты минимизации экономических потерь собственника изымаемой недвижимости.