Этапы КРТ

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Процедура комплексного развития территории (КРТ) — это сложный, многоэтапный процесс, регламентированный Градостроительным кодексом. Понимание последовательности и ключевых этапов данной процедуры критически важно для всех участников: от девелоперов до правообладателей, чьи объекты попадают в зону развития. Знание этих этапов позволяет правообладателю не быть пассивным наблюдателем, а своевременно принимать взвешенные решения: готовиться к спору о справедливой компенсации при изъятии или же активно включиться в проект. 

Комплексное развитие территории может реализовываться по инициативе правообладателей либо по инициативе органов власти. Во втором случае Договор КРТ заключается с инвестором на торгах либо лицом, уполномоченным на реализацию КРТ органами власти. 

Процедуры КРТ в указанных случаях в целом схожи, но имеют некоторые отличия, к тому же процедура может иметь некоторые особенности в зависимости от того, какой вид КРТ – жилой застройки, нежилой застройки или незастроенной территории. Стоить отметить, что процедура КРТ детализируется нормативными актами на уровне субъектов и может отличаться в зависимости от субъекта. О том, что представляет собой процедура КРТ в Москве можно почитать здесь. 

В целом, процедуру КРТ можно условно разделить на следующие этапы:

• Принятие решения о КРТ
• Заключение Договора КРТ
• Исполнение Договора КРТ 

По общему правилу зона КРТ устанавливается в правилах землепользования и застройки. Вместе с тем, если иное не устанавливается законом субъекта РФ Решение о КРТ может быть принято и в отношении территории, которая в соответствии с ПЗЗ не отнесена в зону КРТ либо границы которой не совпадают с ПЗЗ.

Например, в Москве, нередко проекты Решения о КРТ публикуются в отношении территории, которая не включена в зону КРТ по ПЗЗ, а также зачастую виды и параметры строительства, указанные в проекте, отличаются от ПЗЗ. 

Далее после публикации проекта решения о КРТ уполномоченный орган власти направляет Правообладателям недвижимости, попавшей в КРТ, предложение о заключении Договора (о содержании Договора читайте здесь).

Для заключения Договора КРТ правообладателями необходимо согласие всех правообладателей недвижимости в зоне КРТ, что существенно затрудняет реализацию КРТ по указанной модели.  

Если Правообладатели согласны реализовывать КРТ, то Договор заключается без торгов с уполномоченным органом власти после согласования проекта Договора. В иных случаях лицо, которое будет реализовывать КРТ определяется на торгах либо уполномоченный орган реализует КРТ силами оператора КРТ, который определяется органами власти. 

После чего инвестор приступает к реализации КРТ, а именно, обращается с в уполномоченный орган с ходатайством об изъятии объектов недвижимости, уполномоченный орган выносит решение об изъятии объектов. Инвестор  обеспечивает предоставление в полном объеме возмещения за земельные участки и объекты, включая убытки, причиненные изъятием, в соответствии с отчетом об оценке. При этом необходимо понимать, что зачастую размер изъятия существенно занижается, поэтому крайне важно детально проанализировать представленную оценку, а также подготовиться к изъятию, что получить справедливое возмещение. В частности, необходимо провести инвентаризацию всех возможных убытков, задокументировать их, рассмотреть возможность изменения ВРИ участка и продления договора аренды участка. 

О том, как определяется размер возмещения при изъятии, читайте здесь, а о том, какие конкретно убытки могут быть включены в размер компенсации — здесь.

После изъятия объектов право собственности прежних правообладателей прекращается и право собственности на объекты регистрируется за инвестором, участки в публичной собственности необходимые для реализации КРТ предоставляется инвестору вне торгов.  

Далее, инвестором выполняются мероприятия в целях реализации Договора о КРТ, включая подготовку и утверждение документации по планировке территории (ДПТ), строительство, снос или реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с ДПТ. 

Юристы Правового центра «Два М» специализируются на комплексном сопровождении процедур КРТ. Мы обеспечим полную юридическую поддержку: от анализа законности решения о КРТ и переговоров с инвестором до оспаривания необоснованно заниженной компенсации в суде, чтобы Правообладатели получили максимально возможное возмещение при изъятии недвижимости.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться в Telegram.