Возмещение убытков при изъятии земельных участков

Возмещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд включает в себя не только рыночную стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества (или прав на них), но и все убытки, причиненные правообладателю в результате такого изъятия. 

Полное и равноценное возмещение при изъятии предполагает возврат владельца изымаемой недвижимости в то же экономическое состояние, в котором он находился до принятия решения об изъятии его имущества. 

Вместе с тем, учитывая, что оценка стоимости возмещения при изъятии земельного участка для публичных нужд производится по заказу уполномоченного органа (а в случае изъятия под комплексное развитие территории – организацией, с которой заключен договор о КРТ), интересы владельца изымаемой недвижимости, вероятнее всего, будут в ней учитываться по минимуму. 

В связи с этим Правовой центр «Два М» рекомендует собственникам бизнеса при наличии угрозы изъятия земельного участка заблаговременно направить усилия на получение в будущем наиболее полного возмещения: провести аудит потенциально возможных убытков, подготовить досудебные отчеты об оценке недвижимого имущества и связанных с его улучшением расходов, заключить договоры с не аффилированными партнерами, включив в них условие о выплате компенсации при досрочном расторжении и т. д.

Следует отметить, что во многих случаях размер убытков при изъятии превышает совокупную кадастровую стоимость изымаемых объектов.

Какие убытки при изъятии земельного участка можно компенсировать

Убытки, возникающие у правообладателя в связи с принудительным изъятием земельного участка и объектов недвижимости, можно условно разделить на следующие группы:

• убытки, причиненные вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке и необходимостью релокации бизнеса (поиск, покупка или аренда аналогичной недвижимости, организация переезда, содержание штата сотрудников в период простоя, уплата обязательных страховых взносов и т. д.) 
• убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств по заключенным ранее с третьими лицами хозяйственным договорам из-за изъятия (в частности, выплаченные за досрочное расторжение договоров неустойки, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами)
• расходы, связанные с необходимостью реконструкции и размещения инженерных сооружений (в том числе, плата за сервитут, публичный сервитут)
• расходы на создание неотделимых улучшений земельного участка, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем в связи с изъятием (например, ограждения, замощение, зеленые насаждения)
• убытки, вызванные потерей дохода или снижением его размера в связи с изъятием (упущенная выгода)

На основании чего можно возместить убытки, причиненные изъятием земельного участка

Возмещение убытков, возникших в связи с изъятием, возможно только после принятия уполномоченным органом соответствующего акта (решения) об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. 

В то же время, принятию такого решения предшествует довольно продолжительный период времени, в рамках которого правообладатель планируемой к изъятию недвижимости имеет возможность подготовить всю необходимую документацию и представить свой альтернативный расчет убытков в связи с изъятием.

Так, правообладатель может заключить различные гражданско-правовые договоры с формально не аффилированными партнерами (например, договоры аренды помещений в здании), в соответствии с условиями которых досрочное их прекращение по его вине (в том числе, в связи с изъятием для публичных нужд) повлечет обязанность по выплате той или иной компенсации. 

Такая компенсация впоследствии может быть «перевыставлена» уполномоченному органу, принявшему решение об изъятии земельного участка, в качестве убытков. В то же время, значительные санкции за досрочное расторжение договоров рекомендуется обосновывать экономически (к примеру, тем обстоятельством, что помещение арендатора используется для целей производства и в нем установлено сложно демонтируемое оборудование).

Также правообладателем планируемого к изъятию земельного участка могут быть заключены договоры на создание различных благоустройств участка, стоимость которых будет включена в стоимость возмещения при изъятии. К примеру, укладка плитки или асфальтовое замощение земельного участка квалифицируется в судебной практике как улучшение свойств участка и является неотъемлемой его частью. Соответственно, стоимость создания данных улучшений (при подтверждении их создания за счет правообладателя земельного участка) можно взыскать как убытки.

Вместе с тем, необходимо понимать, что суды вряд ли позитивно оценят заключение подобных договоров уже после принятия уполномоченным органом решения об изъятии участка и недвижимости. В связи с этим, «фиксировать» убытки рекомендуется еще на том этапе, когда уполномоченный орган только запланировал изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывается упущенная выгода при изъятии

Упущенная выгода при изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов рассчитывается исходя из не полученных правообладателем доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

На практике в качестве упущенной выгоды при изъятии чаще всего взыскиваются доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Неполученным доходом будет являться разница между доходом, который владелец изымаемой недвижимости получал либо мог бы получать от использования имущества (на примере сдачи недвижимости в аренду – арендная плата) до принятия уполномоченным органом решения об изъятии и, соответственно, доходом после принятия такого решения. 

Определение размера упущенной выгоды при изъятии производится с учетом разумного срока, необходимого для восстановления нарушенного права (например, для релокации и возобновления прекратившейся из-за изъятия производственной деятельности).

При этом при расчете убытков при изъятии в виде упущенной выгоды учитывается готовность земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости к их использованию в целях получения дохода исходя из градостроительного регламента земельного участка на день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Отметим, что в некоторых случаях в целях увеличения размера возмещения при изъятии, в том числе подлежащих компенсации убытков, целесообразно изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «дорогой». 

Необходимо понимать, что компенсация упущенной выгоды (в рамках договоренностей с уполномоченным органом или в судебном порядке) будет возможна только при наличии доказательств того, что доход реально мог быть. Для этого правообладателю подлежащего изъятию земельного участка и (или) объектов недвижимости целесообразно еще задолго до принятия уполномоченным органом решения об изъятии предпринять меры, направленные на документальное подтверждение того, что на изымаемом участке и расположенных на нем объектах капитального строительства осуществлялась бы (или могла бы осуществляться) производственная или иная коммерческая деятельность, приносящая доход.

Следует иметь ввиду, что в случае оспаривания размера возмещения при изъятии, данный вопрос передается на разрешение суда. Суд, в свою очередь, определяет размер возмещения на основании досудебного отчета об оценке, представленного уполномоченным органом, либо на основании результатов судебной оценочной экспертизы (при этом судебный эксперт, как правило, учитывает данные представленных сторонами спора досудебных отчетов об оценке). 

Таким образом, правообладателю планируемого к изъятию земельного участка и (или) объектов недвижимости чрезвычайно важно подготовить собственные досудебные отчеты об оценке как рыночной стоимости изымаемого имущества, так и убытков, причиненных изъятием.

Юристы Правового центра «Два М» готовы полностью взять на себя сопровождение вопроса по возмещению убытков, вызванных изъятием земельных участков и объектов недвижимости для публичных нужд, включая их выявление (с учетом анализа финансовой документации), грамотное документальное обоснование, проведение переговоров с уполномоченным органом относительно размера возмещения, а также при необходимости отстаивание интересов в судебных инстанциях.

Также следует отметить, что в некоторых случаях имеются основания для оспаривания самого решения об изъятии.